Estoy pensando en comprar una ejecución hipotecaria que está siendo vendida por un síndico en una subasta en un juzgado. Investigué un poco sobre la propiedad (a través de RealtyTrac), y parece que se tomaron bastantes préstamos sobre la propiedad. Según los registros, parece que hay 3 hipotecas (suponiendo que 2 sean refinanciamientos), la última por 314k. Además, parece haber 3 HELOC en él. El último en 2008 por 64k. No puedo decirlo con seguridad, pero parece que la ejecución hipotecaria fue iniciada por el préstamo de 64k, lo que parece un poco extraño. Sé que este escenario no es para los débiles de corazón, pero quiero hacer mi debida diligencia para averiguar si esta es una posibilidad.
Digamos que hago una búsqueda de título, y el título sale limpio y sin gravámenes. Ahora digamos que voy a la subasta y oferto por la propiedad, y mi oferta es aceptada. ¿Estoy limpio una vez que pago el efectivo, o todavía existe la posibilidad de que me jodan? Por lo que entiendo, todo está subordinado a la hipoteca o préstamo principal, cualquier producto se destina a eso, y si quedan fondos adicionales, el dinero se destina a esos préstamos. Además, por lo que he leído, los préstamos HELOC aún están a cargo del individuo, incluso después de la ejecución hipotecaria. Entonces, además de la posible condición de la estructura y las posibles dificultades con la ocupación por parte del propietario, ¿existen trampas ocultas? Si no hay gravámenes actuales sobre la propiedad, ¿hay alguna forma de que deba dinero adicional después de la ejecución hipotecaria?
FYI La propiedad está ubicada en el estado de Nueva York (Condado de Colombia)
Lo mejor que puede hacer es pagar el seguro de título. Si realiza la misma búsqueda que la compañía de títulos, probablemente encontrará (y perderá) las mismas cosas que ellos. Al permitir que una compañía de títulos haga la búsqueda y pagar su seguro de título, usted está cubierto en caso de que surja algo más. En un caso como este, debería obtener un descuento lo suficientemente bueno, no se arriesgue a hacer la búsqueda usted mismo.
Usted no es responsable de las hipotecas sobre la propiedad; esos son acuerdos entre el prestamista y el prestatario.
El riesgo que tiene es que la búsqueda del título omitió algo. Si el vendedor (es decir, el banco o los bancos que ejecutaron la hipoteca) no tenía todos los derechos para vender la propiedad, y había otra parte que tenía un gravamen sobre la propiedad o tenía algún interés en ella de alguna manera, esa parte podría hacer una reclamo que interferiría con su compra. Usted no sería responsable por el préstamo, pero es posible que no obtenga el título de la propiedad si eso sucediera.
No, si lo compra con todos los impuestos y leins eliminados, en Pensilvania, por lo general sale a la venta 3 veces antes de que reduzcan todos los leins y los impuestos. Antes de comprar la casa, verifique con el alguacil y asegúrese de que estén vendiendo con lo anterior desestimado, de lo contrario, puede meterse en un verdadero lío.
He hecho esto en AZ. Es importante saber qué prestamista está ejecutando la hipoteca, porque si no es el más antiguo, entonces su compra puede ser ejecutada más adelante. Una ejecución hipotecaria extingue todos los intereses menores, pero puede ser extinguida por un interés mayor. Puede que no tenga los términos correctos aquí, pero entiendes la idea. También debe verificar que los impuestos sobre la propiedad estén actualizados. Probablemente estén siendo pagados por el prestamista original, pero no estaría de más comprobarlo.
Asegúrese de comprender los requisitos para participar en la subasta. En mi caso, me pidieron que trajera un cheque de caja de $10,000 a mi nombre. Al ganar la subasta, endosé el cheque a la compañía de subastas y tuve 24 horas para reunir los fondos restantes en efectivo.
La propiedad que compré se había vendido previamente en una venta del alguacil para satisfacer un fallo a favor de la Asociación de Propietarios de Vivienda por cuotas atrasadas. La HOA compró la propiedad en la subasta y recibió una escritura del alguacil. En este punto, se extinguió el interés posesorio del propietario original sobre la propiedad. Sin embargo, la hipoteca original y la escritura de fideicomiso aún estaban vigentes, siendo superiores a los intereses de la HOA.
Aproximadamente un año después, el prestamista ejecutó la propiedad y la compré en una subasta en el juzgado. Esto tuvo el efecto de extinguir el interés de la HOA, un hecho que requirió algunas explicaciones a la empresa de servicios públicos de agua para obtener la cuenta a mi nombre :-)
BrianH