Fondo
Estaba viendo un video sobre valores respaldados por hipotecas en Khan Academy (ref. este video , pase a 2:32), y algo me pareció extraño en la forma en que presentó el modelo hipotecario. Él lo presentó como tal;
Digamos que toma un préstamo de $ 1 millón con un interés del 10%, luego
año 1, usted paga $100k
año 2, pagas $100k
...
año 9, pagas $100k
año 10, pagas $100k + $1M
Ahora, llámame idiota, pero eso parece un trato difícil. Entiendo que cualquiera que sea la instancia de la que pida prestado obtendrá más de $ 1 millón, pero ese décimo año suena extraño. ¿Es así realmente como baja? Porque creo que me costaría mucho pagar los $100k/año de mi hipoteca, mientras ahorro otros $100k/año para el inevitable décimo año.
Pregunta
¿Se ha simplificado demasiado este modelo, o es realmente así como se pagan las hipotecas?
El video es de 2007, anterior a la crisis financiera. Este video simplifica muchas cosas porque es solo el primer video de la serie.
La hipoteca que se describe es una hipoteca de interés solamente.
A algunos prestatarios les encantaba la hipoteca de interés solamente porque apostaban a que podrían vender la propiedad para obtener una ganancia, mientras tenían un pago mensual más pequeño de lo normal. Es más pequeño porque nada del pago se destina al capital. Pero si el precio nunca sube, entonces si alguna vez tienen que vender, tendrán dificultades para pagar el préstamo.
A algunos prestamistas les gustó porque permitía a los prestatarios que no ganaban lo suficiente para pagar la casa con una hipoteca regular la oportunidad de obtener un préstamo.
El problema fue que los inversores nunca entendieron los riesgos y, finalmente, todo se derrumbó.
Es por eso que este tipo de hipotecas son raros hoy en día.
Este es el cronograma de pago adecuado para un préstamo de 10 años de interés solamente en $1 millón al 10%, que es una tasa de interés muy alta hoy en día. En los Estados Unidos hay muchos préstamos disponibles. Es más común que los préstamos hipotecarios se amorticen por completo, donde los pagos están nivelados durante el plazo del préstamo. La buena noticia es que no tiene el pago global al final. La mala noticia es que sus pagos son más altos en el camino. Un préstamo de $1M totalmente amortizado, 10%, 10 años tendría pagos mensuales de $13,215.07. Si paga una vez al año, sería un poco más de 12 veces eso, que es $158,580.04. Los pagos adicionales reducen el principal, llegando a cero al final del préstamo. Hoy, una tasa de interés más probable sería de alrededor del 4% y podría obtener un plazo de 30 años. Con la amortización mensual el pago sería entonces de $4.774,15.
Depende de sus términos y condiciones.
Comenzar con el 10% sería un interés muy alto en este momento, pero ignorando eso, el ejemplo anterior muestra pagos de intereses solamente y el plazo del préstamo es de 10 años.
En términos realistas, ¿sería capaz de pedir prestado $ 1 millón? Digamos que podría, su tasa de interés podría ser del 4%, por lo que pagando solo intereses pagaría $ 40k por año por el período de solo intereses, que podrían ser los primeros 10 años. Después de eso, comenzaría a pagar más para liquidar el préstamo más nuevos intereses durante los próximos 15 o 20 años (ya que la mayoría de los plazos de las hipotecas son de 25 o 30 años, pero pueden ser más o menos).
jamesqf
alec