Pago anticipado de un préstamo: ¿No debería recalcularse el interés como un préstamo más corto?

Cuando cancela un préstamo antes de tiempo, paga el capital restante y ahorra todos los intereses restantes. Así que ahorras en intereses, pero es el interés que habrías pagado en el futuro, no el interés que has pagado en el pasado. (Su saldo restante cuando paga el préstamo solo incluye el capital, no el interés proyectado).

El interés es un factor de la cantidad prestada, la tasa de interés y la cantidad de tiempo que toma prestado el dinero. Cuanto antes devuelva el dinero, menos intereses pagará. Imagínese si hubiera tomado un préstamo a 30 años al 4% de interés, pero no se le permitiera hacer pagos hasta que finalice el plazo del préstamo. Si esperara 15 años para hacer su primer pago, no debería el mismo dinero que si hubiera hecho pagos todos los meses. No, en lugar de deber ~$64k, deberías ~$182k, porque habías pedido prestados $100k durante 15 años (más los intereses adeudados) en lugar de pedir prestado una suma decreciente.

Es por eso que no obtiene un reembolso de los intereses de los meses anteriores. Si hubiera comenzado con un préstamo de 16 años, entonces habría estado pagando más capital cada mes , y su monto mensual adeudado habría sido más alto para reflejar eso. A medida que pagó el capital más rápido, el interés cada mes caería más rápido. Pagar una gran parte del principal al final del préstamo no es lo mismo que pagarlo de manera constante en el mismo período de tiempo. Pagará mucho más interés en el primer caso, y con razón.

Podría ser útil considerar un pago con tarjeta de crédito en comparación. Si acumula un saldo y paga solo el mínimo cada mes, paga muchos intereses con el tiempo, porque su capital disminuye lentamente. Si de repente cancelas tu tarjeta de crédito, no tienes que pagar más intereses, pero tampoco recuperas los intereses de los meses anteriores. Eso es porque el interés acumulado cada mes se basa en su saldo actual, al igual que su hipoteca. Los pagos mínimos se calculan de manera diferente, pero el interés devengado cada mes utiliza esencialmente el mismo mecanismo.

Una forma de pensar en la típica hipoteca de tasa fija es que puede calcular el saldo al final del mes. Sume el interés de un mes (tasa multiplicada por el saldo, luego divida por 12) y luego reste su pago. El principal ahora es un poco menor, y hay un efecto de bola de nieve que continúa reduciendo el principal cada mes.

Aunque algunos podrían objetar mi uso de la palabra "composición", un prepago tiene ese efecto. por ejemplo, usted tiene una hipoteca del 5% y paga $100 extra de capital. Si no hizo nada más, el 5% compuesto durante 28 años es aproximadamente 4X. Entonces, si hiciera esto desde el principio, reduciría el último pago en aproximadamente $ 400. Obviamente, hay calculadoras y hojas de cálculo que pueden dar los números exactos.

No conozco las reglas para los préstamos para automóviles, pero en realidad uno esperaría que funcionaran de manera similar, y no, no estás loco por esperar eso. Todo lo contrario.

Hace unos años tuve un préstamo de coche de 5 años. Quería prepagarlo después de 2 años y le hice esta pregunta al prestamista. Esperaba una reducción en el interés adjunto al préstamo del automóvil ya que no duró los 5 años completos. Básicamente me dijeron que estaba loco y que el saldo adeudado era el monto total del préstamo del automóvil a 5 años.

Parece que obtuvo un préstamo de automóvil malo (es decir, pagó todos los intereses primero antes de pagar el principal), un prestamista corrupto o no lo entendieron. La mayoría de los préstamos de consumo (tanto préstamos para automóviles como hipotecas) reducen la cantidad de interés que paga (no el porcentaje) a medida que paga el capital. La cantidad de interés de cada pago se calcula multiplicando el saldo adeudado por la tasa de interés periódica (por ejemplo, si su préstamo tiene un interés anual del 12 %, pagará el 1 % del capital restante cada mes).

Aunque esa es la estructura de préstamo más común, existen otras que son más complejas y menos amigables para el consumidor. Por lo general, se usan cuando el crédito es un problema y el prestamista quiere asegurarse de obtener tanto interés por adelantado como sea posible, y puede recuperar el capital a través de una recuperación o ejecución hipotecaria.

Parece que obtuvo un préstamo con intereses precalculados . Con estos préstamos, la cantidad de interés que pagaría si pagara durante la vida del préstamo se calcula y se agrega al capital para obtener un saldo total del préstamo. Usted está obligado a devolver ese monto total, independientemente de si paga antes de tiempo o no. Todavía podría pagarlo antes de tiempo solo para quitarse ese mono de la espalda, pero es posible que no ahorre ningún interés. Sin embargo, no está loco si piensa que debería poder ahorrar en intereses, ya que así es como funcionan los préstamos normales .

La próxima vez que necesite pedir dinero prestado, asegúrese de entender los términos del préstamo (y si no los entiende, pídale ayuda a otra persona). O simplemente ahorra dinero y no pidas dinero prestado ;)

Entonces, tomemos un préstamo hipotecario que permita el pago anticipado sin penalización. Digamos que tengo una hipoteca a 30 años y la he pagado durante 15 años. Para el año 16, casi todos los intereses del préstamo a 30 años se han pagado al banco.

Este es un pensamiento incorrecto. En un préstamo a 30 años, en el año 15 se han pagado aproximadamente 2/3 del interés total a pagar, y el capital es aproximadamente 1/3 inferior al monto del préstamo original. Es posible que desee jugar con algunas calculadoras de amortización que están disponibles gratuitamente para ver esto en acción.

Si tuviera que pagar el saldo, en ese momento, evitaría pagar el 1/3 restante de interés.

Considere una hipoteca de 100K a 30 años al 4.5%

En el segundo mes, el pago se desglosa con $132 destinados al capital y $374 destinados a los intereses. Si, en el primer mes, tuviera $ 132 adicionales y los dirigiera al capital, ahorraría $ 374 en intereses. Ese es un gran retorno de la inversión y por qué es maravilloso salir de la deuda lo antes posible.

El problema con esto es, por supuesto, que la mayoría de las personas apenas pueden pagar la hipoteca cuando es nueva, así que veamos la misma situación en el año 15. Aquí, $271 se destinarían al capital y $235 a los intereses. Así que tendrías que conseguir más dinero para ahorrar menos intereses. Todavía es un gran ROI, pero menos dramático.

Si comprende la "magia" del interés compuesto, entonces podrá comprender los préstamos. Es solo un interés compuesto a la inversa. Funciona en tu contra.

Desafortunadamente, su forma de pensar es incorrecta; un préstamo de amortización (a diferencia de los préstamos de interés solamente) paga o amortiza el principal con cada pago. Esto significa que la cantidad que se adeuda en el prepago siempre será menor que el total prestado, y también es la razón por la que algunos proveedores cobran por el prepago. Por lo tanto, los argumentos de "equidad" que usted hace basándose en ese malentendido son incorrectos.

Olvídate de los términos. Piense en los préstamos en términos de meses. Para simplificar las cosas, consideremos un préstamo de $1000 con un interés del 0,3% mensual.

Month Principal Interest Payment
1     $1000     $3       $102
2      $901     $2.70    $102
3      $801.70  $2.41    $102
4      $702.11  $2.11    $102
5      $602.22  $1.81    $102
6      $502.03  $1.51    $102
7      $401.54  $1.20    $102
8      $300.74  $0.90    $102
9      $199.64  $0.60    $102
10      $98.24  $0.29     $98.53

Esto parece un plazo de diez meses, pero es igualmente razonable pensar en ello mes a mes. En el primer mes, pidió prestados $1000 y acumuló $3 de interés. Con el pago de $102, eso deja $901 que pide prestados por otro mes. Así sucesivamente y así sucesivamente.

El pago después de cinco pagos sería de $503,54 ($502,03 de capital más $1,51 de interés). Ahorraría $2,99 en intereses después de pagar $13,54. La razón por la que ya se pagó la mayor parte de los intereses es que usted ya hizo la mayor parte de los préstamos. Pidió prestados $502.03 por seis meses y alrededor de $100 cada uno por cinco, cuatro, tres, dos y un mes. Así que pidió prestados unos $4500 meses (pidió prestados $1000 para el primer mes, $901 para el segundo mes, etc.). El total de un préstamo de diez meses de $ 1000 es de aproximadamente $ 5500 meses de préstamo. Así que has hecho el 11 de septiembre de los préstamos. No es sorprendente que haya pagado alrededor del 9/11 de los intereses.

Si hizo esto como un préstamo de seis meses, entonces los pagos se ven diferentes. Decir

Month Principal Interest Payment
1     $1000     $3       $169
2      $834     $2.54    $169
3      $667.54  $2.00    $169
4      $500.54  $1.50    $169
5      $333.04  $1.00    $169
6      $165.00  $0.50    $165.50

Pides prestados $1000 por un mes. Luego 834 por un mes. Así sucesivamente y así sucesivamente. Sumando eso, obtienes alrededor de $168.50 * 21 o $3538.50 meses prestados. Dado que solo pide prestado alrededor de 7/9 como mucho, debe pagar 7/9 de interés. Y si sumamos las cosas, obtenemos $10,54 de interés, aproximadamente 7/9 de $13,54.

Así es como espero que funcione su hipoteca en los Estados Unidos (y espero que sea similar en otros lugares). Las hipotecas están bastante restringidas por las regulaciones federales y estatales.

Yo también tuve una vez un préstamo de automóvil que decía que el pago anticipado no importaba. Pero para deshacerme del préstamo, hice pagos extra. Y terminaron acreditándome con un lanzamiento anticipado. De hecho, me reembolsaron parte de mi último pago. Ahorré varios cientos de dólares con el lanzamiento anticipado. Quizás su préstamo no funcionó de la misma manera. Quizás lo hizo. Pero en cualquier caso, las hipotecas generalmente no funcionan como usted describe.

Los préstamos no tienen un "saldo de intereses". No se puede pagar "todos los intereses". La única forma de reducir el interés a cero es pagar el préstamo.

De lo contrario, el interés adeudado cada mes es un porcentaje del principal pendiente.

Piénselo desde la perspectiva del banco: han invertido cierta cantidad de dinero en usted y esperan un retorno de esa inversión en forma de interés. Si de alguna manera pagó en 16 años todo el interés que el banco esperaba recibir en 30 años, ha sido estafado.

Para la hipoteca, estás confundiendo causa y efecto.

Los préstamos como las hipotecas generalmente tienen un principio muy simple detrás de ellos: en un momento dado, el interés cobrado en ese momento es el producto de la cantidad que aún se debe y la tasa de interés. Entonces, por ejemplo, en una hipoteca de $100,000, a una tasa de interés del 5%, el interés cobrado durante el primer año sería de $5,000. Si paga el interés más otros $20,000 después del primer año, entonces en el segundo año el cargo por interés sería de $4,000. Esta vista es un poco una simplificación excesiva, pero transmite el punto básico.

[En la práctica, en realidad haría pagos a lo largo del año, por lo que el saldo real sobre el que se cargan los intereses variaría. Las diferentes hipotecas también tratarían la capitalización de forma ligeramente diferente, por ejemplo, el interés podría agregarse al saldo de la hipoteca diariamente o mensualmente].

Por lo tanto, es natural que el interés cobrado en una hipoteca se reduzca año tras año a medida que paga parte de la hipoteca. Las hipotecas generalmente se configuran para tener pagos constantes durante la vida de la hipoteca (un "calendario de amortización"), calculado de modo que al final del plazo de la hipoteca planificada, habrá pagado todo el capital. Es un efecto directo de la forma en que funcionan los intereses en general que estos cronogramas incorporan pagos de intereses más altos al principio de la hipoteca, porque ese es el momento en que debe más dinero.

Si opta por una hipoteca a 15 años, cada pago implicará que pague significativamente más capital cada vez que con una hipoteca a 30 años por el mismo saldo, porque con una hipoteca a 15 años, debe llegar a 0 después de 15 años. , no 30. Entonces, dado que paga el capital más rápido, naturalmente paga menos intereses incluso cuando solo compara los primeros 15 años.

En su caso, de lo que está hablando es de pagar la hipoteca utilizando los pagos a 30 años durante los primeros 15 años, y luego, de repente, pagar el capital restante con una suma global. Pero cuando hace eso, en general todavía está pagando el capital más tarde que si hubiera sido una hipoteca a 15 años para empezar, por lo que debería cobrarle más intereses, porque lo que ha hecho no es lo mismo que tener una Hipoteca a 15 años.

Aún ahorrará el resto de los intereses en los 15 años restantes del plazo, a menos que haya multas por pago anticipado.

Para el préstamo del coche no estoy seguro de lo que está pasando. Quizás es la misma situación y simplemente no entendiste cómo se explicó. O tal vez esté configurado con importantes multas por pago anticipado para que realmente no ahorres nada pagando antes de tiempo.

No hay intereses pendientes , per se. Sólo hay principal pendiente . Inicialmente, el principal pendiente es simplemente el monto inicial de su préstamo.

Las primeras dos secciones discuten las matemáticas necesarias, solo algo de aritmética.

La única fórmula importante

El interés que usted debe normalmente se calcula mensualmente. La fórmula de los intereses adeudados es simplemente (p*I)/12, donde p es el capital pendiente de pago , I es su interés anual y se divide por 12 para convertir anual en mensual.

¿Qué sucede con cada pago mensual?

Con un pago mensual, saque los intereses adeudados . Lo que le queda se aplica a la reducción de su capital pendiente . Si su pago mensual real es menor que el interés adeudado , entonces tiene una amortización negativa en la que su principal pendiente aumenta en lugar de disminuir.

Independientemente de cómo se realice el pago mensual (p. ej., prepago, pago insuficiente, sin pago), simplemente aplica estos dos cálculos anteriores y listo. Las siguientes secciones discutirán estos casos en diferentes pagos en detalle.

Pagos Mensuales Fijos

Para un préstamo de tasa fija estándar de 30 años, el pago mensual se calcula para liquidar el préstamo completo en 30 años. Si paga exactamente esta cantidad todos los meses, su préstamo se cancelará, incluido el capital, en 30 años. El desglose del pago inicial será casi todo interés, como habrás notado. Por supuesto, hay un poco de capital en ese pago o su capital pendiente no disminuiría y nunca saldaría el préstamo.

Pagar menos de los pagos mensuales requeridos

Si paga cualquier monto inferior al pago mensual , extiende la duración de su préstamo a más de 30 años. Cuánto menos que el pago mensual determinará cuánto tiempo extenderá su préstamo. Si es un poco menos, puede extender su préstamo a 40 años. Es posible extender el préstamo a cualquier duración que desee pagando menos. Matemáticamente, esto tiene sentido, pero legalmente, el departamento de préstamos dirá que estás incumpliendo tu contrato.

Paguemos un poco menos y veamos qué pasa. Si paga exactamente el interés adeudado = (p*I)/12 , tendría un préstamo de duración infinita en el que su capital pendiente siempre sería el mismo que su capital inicial o el monto inicial de su préstamo.

Si paga menos de los intereses adeudados , en realidad deberá más cada mes. En otras palabras, ¡su capital pendiente aumentará cada mes! Esto se llama amortización negativa . Por supuesto, esto incluye el caso en el que realiza un pago cero. Deberás más dinero cada mes.

Por supuesto, para la mayoría de los préstamos, no puede pagar menos de los pagos mensuales requeridos. Si lo hace, está en incumplimiento de los términos del préstamo.

Pagar más de los pagos mensuales requeridos (prepago)

Si paga más del pago mensual requerido, acorta la duración de su préstamo. Su capital pendiente de pago será menos por la cantidad que pagó en exceso por el pago mensual requerido. Por ejemplo, si su pago mensual requerido es de $200 y pagó $300, $100 se destinarán a reducir su capital pendiente (además de la parte de los $200 utilizada para pagar su capital pendiente ). Por supuesto, si le toca a la lotería y paga de más el monto total pendiente de pago, ¡entonces habrá pagado todo el préstamo de una sola vez!

Pagos Mensuales Variables

Cuando llega a contratos no estándar, un préstamo puede estructurarse para tener cualquier tipo de pagos mensuales requeridos. No tienen que ser arreglados.

Por ejemplo, hay préstamos globales en los que tiene pagos mensuales pequeños al principio y pagos mensuales grandes en el último año.

¿Las matemáticas son diferentes? En realidad, no: aún aplica la fórmula importante , interés adeudado = (p * I) / 12, mensualmente. Luego, desglosa la cantidad que pagó por el mes en el interés adeudado que acaba de calcular y el capital. Aplica ese monto de capital para reducir su capital pendiente para el próximo mes.

¿Qué pasó con su préstamo de coche de 5 años?

Suponiendo que lo que ha publicado es correcto, lo más probable es que tenga un préstamo de automóvil estructurado a 5 años en el que sus pagos mensuales sean menores que el pago mensual fijo requerido para un préstamo a 5 años , por lo que incluso después de 2 años, debe como mucho o más de lo que hiciste al principio! Eso significa que tiene algunos pagos globales grandes hacia el final de su préstamo. Todo esto es solo parte del contrato y no tiene nada que ver con su prepago.

Analizando sus comentarios

Tal vez estoy equivocado en mi forma de pensar, pero tengo una pregunta sobre el pago anticipado de un préstamo. Cuando obtiene una hipoteca sobre una casa o un préstamo de automóvil, entiendo que durante los primeros años de pago está pagando principalmente intereses.

Correcto.

Entonces, tomemos un préstamo hipotecario que permita el pago anticipado sin penalización. Si tengo una hipoteca a 30 años y la he pagado durante 15 años, para el año 16 casi todos los intereses del préstamo a 30 años se han pagado al banco y solo estoy pagando principalmente el capital por el resto del préstamo.

Incorrecto. Parece contrario a la intuición, pero incluso en el año 16, ¡alrededor del 53% de su pago mensual todavía se destina a intereses! Es difícil ver esto a menos que intente hacer los cálculos usted mismo en una hoja de cálculo.

Si de repente llego a una gran suma de dinero y decido que quiero pagar la hipoteca en el año 16, pero el banco ya ha recibido todos los intereses calculados para 30 años, ¿no debería el banco volver a calcular el interés para 16 años y luego volver a calcular lo que realmente se debe en un préstamo de 16 años, no un préstamo de 30 años? Tengo entendido que el banco no hace esto. Lo que hacen es simplemente informarle el saldo adeudado en virtud del acuerdo de 30 años y ese es el monto de su pago.

Tu última frase es correcta. El monto de la liquidación es simplemente el capital pendiente de pago más cualquier interés de (p*I)/12 que usted deba. En su ejemplo de tratar de pagar el resto de su préstamo de 30 años en el año 16, deberá alrededor del 68% del monto original de su préstamo.

Eso parece injusto. ¿No debería recalcularse el préstamo como un préstamo de 16 años, en lo que realmente se ha convertido?

De hecho, tiene el equivalente a un préstamo a 15 años (30-15=15) a aproximadamente el 68 % del monto de su préstamo inicial. Si refinanciaste, eso es exactamente lo que verías. En otras palabras, para un préstamo a 30 años al 5% por $10.000, tiene pagos mensuales de $53,68, que es exactamente lo mismo que un préstamo a 15 años al 5% por $6.788,39 (su capital pendiente después de 15 años de pagos), que también tendría pagos mensuales de $53.68.

Hace unos años tuve un préstamo de coche de 5 años. Quería prepagarlo después de 2 años y le hice esta pregunta al prestamista. Esperaba una reducción en el interés adjunto al préstamo del automóvil ya que no duró los 5 años completos. Básicamente me dijeron que estaba loco y que el saldo adeudado era el monto total del préstamo del automóvil a 5 años. No lo pagué por adelantado por esto.

Esa es la razón equivocada para no pagar por adelantado. Sospecho que no ha entendido bien los términos del préstamo. Mire la sección Pagos mensuales variables que se encuentra más arriba para ver una discusión.

Lo mejor que puede hacer con todos los préstamos es leer los términos cuidadosamente y hacer los cálculos usted mismo en una hoja de cálculo. Si puede obtener los flujos de efectivo detallados en el contrato, entonces ha entendido el préstamo.

Espera que si paga una hipoteca de 30 años después de 16 años, se le debe cobrar la misma cantidad de interés que a alguien que tenía una hipoteca de 16 años por la misma cantidad y con la misma tasa de interés.

Esto no es correcto, y he aquí por qué: la persona con la hipoteca de 16 años la pagó más rápido que usted. Pagaron más cada mes y el tamaño de su préstamo se redujo más rápido que el suyo. Después de 15 años habían pagado MUCHO más que tú. Usted pagó una suma global después de 16 años, pero en ese momento, el dinero extra que habían pagado había estado en manos de los bancos durante mucho tiempo. Los alcanzaste entonces, pero habías estado detrás de ellos durante todos los años anteriores. Por otro lado, usted debía la misma cantidad en cada uno de esos años que la persona que sacó una hipoteca a 30 años y no pagó por adelantado. Por lo tanto, pagó la misma cantidad de interés que esta persona, no la primera persona.

Si pudiera arreglar por adelantado un préstamo en el que hizo el mismo pago que hizo durante 16 años, luego pagó el saldo en una suma global, entonces habría pagado exactamente lo que hizo.

Si toma un préstamo, hace un contrato con su prestamista, llamémoslo "banco" (incluso si no es un banco real). Este contrato de préstamo contiene una forma acordada de devolver el préstamo. Ambas partes acordaron estas condiciones. Cualquier cambio (como el pago anticipado) necesita el consentimiento de ambas partes. Entonces, en general, no, no puede simplemente pagar todo antes a menos que la otra parte acepte este cambio del contrato.

Considéralo desde el punto de vista del banco: quieren ganar dinero obteniendo el interés que tienes que pagar cuando pagas todo bien y lentamente. Es su negocio. Planean sobre estos ingresos esperados, etc.

Entonces, si, por cualquier motivo, tiene que pagar todo el préstamo restante de una vez, crea una pérdida de ingresos para el banco y es responsable de este daño financiero. En alemán, el término para esto es "Vorfälligkeitsentschädigung", que se traduce como "multa por pago anticipado" o "tarifa de aceleración". Solo tienes que pagarlo, así que al final sales como si estuvieras devolviendo el préstamo en la forma acordada.

Sin embargo, muchos contratos de préstamo contienen la opción de pagar anticipadamente en momentos específicos en montos específicos y bajo condiciones específicas.

Parece pensar que está pagando principalmente intereses en el primer año debido a la duración del período del préstamo.

Esto es saltarse un paso. La mayoría de las veces paga intereses en el primer año porque su capital (el monto que debe) es más alto en el primer año. Usted paga algún principio en ese primer año; esto reduce el capital en el segundo año, lo que a su vez reduce el interés adeudado.

Sus pagos siguen siendo los mismos; por lo que la cantidad que paga al principio aumenta en ese segundo año.

Esto continúa año tras año y, finalmente, casi no debe intereses, pero está haciendo los mismos pagos, por lo que casi todo su pago se destina al capital.

Es un poco como "interés compuesto", pero es "reducción de principio compuesto"; reducir su principio aumenta la tasa en que lo reduce.

Como no redujo su capital hasta el año 16, esto no tiene ningún impacto en el interés que adeuda en los primeros 15 años.

Ahora, para números explícitos reales. Debes 100.000$ al 3% de interés. Está pagando su hipoteca anualmente (lo hace más simple) y paga 5000 $ por año.

Year      Principle Payment   Interest  Against Principle
0         100,000$  5,000$    3,000$    2,000$
1         98,000$   5,000$    2,940$    2,060$
2         95,940$   5,000$    2,878$    2,122$
3         93,818$   5,000$    2,815$    2,185$
4         91,633$   5,000$    2,749$    2,251$
5         89,382$   5,000$    2,681$    2,319$
6         87,063$   5,000$    2,612$    2,388$
7         84,675$   5,000$    2,540$    2,460$
8         82,215$   5,000$    2,466$    2,534$
9         79,682$   5,000$    2,390$    2,610$
10        77,072$   5,000$    2,312$    2,688$
11        74,384$   5,000$    2,232$    2,768$
12        71,616$   5,000$    2,148$    2,852$
13        68,764$   5,000$    2,063$    2,937$
14        65,827$   5,000$    1,975$    3,025$
15        62,802$   5,000$    1,884$    3,116$
16        59,686$   5,000$    1,791$    3,209$
17        56,477$   5,000$    1,694$    3,306$
18        53,171$   5,000$    1,595$    3,405$
19        49,766$   5,000$    1,493$    3,507$
20        46,259$   5,000$    1,388$    3,612$
21        42,647$   5,000$    1,279$    3,721$
22        38,926$   5,000$    1,168$    3,832$
23        35,094$   5,000$    1,053$    3,947$
24        31,147$   5,000$    934$      4,066$
25        27,081$   5,000$    812$      4,188$
26        22,894$   5,000$    687$      4,313$
27        18,581$   5,000$    557$      4,443$
28        14,138$   5,000$    424$      4,576$
29        9,562$    5,000$    287$      4,713$
30        4,849$    5,000$    145$      4,855$

El primer año pones 3000$ contra interés y 2000$ contra capital.

Para el año 30, pones 145$ contra intereses y 4855$ contra capital. porque tu principio era minúsculo, tu interés era minúsculo.

La clave para entender una hipoteca es mirar un programa de amortización . Ponga 100k, 4.5% de interés, 30 años, 360 pagos mensuales y mire los resultados. Debería recibir aproximadamente 507 pagos mensuales de P&I. La amortización es solo la parte del préstamo, el depósito en garantía para impuestos y seguros y los pagos adicionales por PMI son adicionales.

Obtendrá una lista de todos los pagos que coincidan con los números que ingrese. Estos no coincidirán exactamente con lo que realmente obtiene en una hipoteca, pero están lo suficientemente cerca como para demostrar la forma en que funciona la amortización y para planificar un presupuesto. Por esos plazos, con cuotas mensuales iguales, comenzarás a pagar 74% de interés desde el primer pago. Cada pago a partir de entonces, ese porcentaje cae.

La forma en que todo esto se calcula es a través de las ecuaciones del valor del dinero en el tiempo. https://en.wikipedia.org/wiki/Time_value_of_money . Lea despacio, comprenda cómo funcionan las ecuaciones y luego mire la fórmula para el pago repetido y el valor actual. Eso se usa para encontrar el pago mensual.

Puede validar que la fórmula funciona usando su respuesta y haciendo una hoja de cálculo que tenga estas columnas: Saldo anterior, pago, interés, saldo nuevo. Cada línea representa un mes. Calcular intereses según saldo anterior * ABR/12. Calcule el nuevo saldo como el saldo anterior menos el pago más los intereses.

Trabaje con todo esto para un préstamo de 1 año y lo entenderá mucho mejor.