Matemáticas detrás de la compra de una casa

¿Es correcto el siguiente cálculo?

Gasto $1500/mes en promedio en alquiler. Si alquilo durante los próximos 3 años, estaría gastando $54,000.

Puedo comprar una casa por $220,000 hoy y gastar la misma cantidad en la hipoteca.

En 3 años, si el mercado se debilita, y tengo que vender la casa por $200,000. ¿Todavía estoy mejor que alquilando, porque $180,000 (quitando 20k para los agentes inmobiliarios y los costos de cierre), menos $220,000 ($40,000) es todavía menos que 54k?

Por cierto, planeo quedarme con la casa durante unos cinco años. Estoy haciendo el argumento sólo para estar en el lado seguro.

Considere no solo el 'peor de los casos' ('el mercado se debilita'), sino también la posibilidad de que aumente su valor; a largo plazo, esa es la expectativa. Su alquiler también podría subir.
¿Ha tenido en cuenta los impuestos a la propiedad + mantenimiento + costos de cierre (ambos costos de compra de la propiedad + venta de la propiedad en 5 años)?
@Aganju, sí, eso es ideal. Estaba planeando para el peor de los casos.
@Grade'Eh'Bacon, el 10% del valor de venta fue lo que consideré como costos de cierre al vender. ¿Hay algo más que deba tener en cuenta?
A una tasa de interés anual del 2%, pagaría alrededor de 12k$ solo en intereses durante estos primeros tres años. Dependiendo de los cargos e impuestos del propietario, es mejor que alquile.
En general, es mejor comprar durante 5 años que alquilar. Si es un área caliente, puede alcanzar el punto de equilibrio en un período de tiempo más corto. Menos si la zona es lenta. Considere el riesgo en su cálculo. Si puede permitirse el lujo de reemplazar un sistema HVAC, entonces puede comprarlo, si no continuar alquilándolo.
También hay costos de cierre en la compra, por lo general los vendedores no pagan todo, pero a veces lo hacen.
@picmate Si su precio de 220k incluye los costos de cierre de la compra, entonces parece que lo ha considerado. No estaba seguro si solo estaba considerando los costos de cierre de la venta.
El New York Times hizo una calculadora para esto que puede resultarle útil.
Consideraciones adicionales que otros no han mencionado: deducción de intereses hipotecarios en sus impuestos y tener un compañero de cuarto. Por supuesto, puede tener un compañero de habitación en su alquiler, pero tener una casa con más espacio puede hacer que la situación sea más tolerable y también más atractiva para un huésped potencial, lo que aumenta la cantidad que puede cobrar.
10% no está ni cerca del peor de los casos. Muchos lugares en CA bajaron más del 40% en el período entre 2006 y 2009.
"Puedo comprar una casa por $ 220,000 hoy" ¿habrá una hipoteca?
Comprar es una inversión a largo plazo. El corto plazo nunca será ventajoso: todos los intereses se cargan por adelantado.
La pregunta está omitiendo algunos detalles importantes como: ¿por qué tienes que vender en un mercado blando? Si cree que algo lo obligará a vender su casa después de solo tres años, entonces no compre una casa. ¿Que es esa cosa?
Tres personas deciden compartir una habitación de hotel y pagan $100 cada una, en efectivo. El gerente del hotel se da cuenta de que han pagado de más y envía a un botones con $50 en billetes de diez dólares a la habitación. El botones se embolsa $20 y les dice a los invitados que la habitación en realidad solo costaba $270, y les da diez a cada uno. Entonces, los invitados pagaron $90 x 3 = $270, el botones se quedó con $20, por lo que son $290, pero originalmente pagaron $300, entonces, ¿a dónde fueron a parar los $10 faltantes? ¿Ahora ves por qué tus matemáticas están mal?
Aquí está la calculadora de compra/alquiler del NYT. nytimes.com/interactive/2014/upshot/…
@EricLippert Los $ 10 no están en ninguna parte. Significado El costo de la habitación es 250 $ + 20 $ (botones) = 270 $. Gastaron solo 270$ pero en realidad deberían haber pagado solo 250$. Esos tipos perdieron 20$ con BellHop
@A.Anand: Eso es correcto. El punto de esta broma era: no puedes simplemente tomar un montón de números, sumarlos y compararlos. Así como en la broma calculamos $ 300 - ($ 270 + $ 20) sin ningún motivo , el póster original aquí también es simplemente elegir un montón de números y sumarlos y restarlos sin ninguna lógica subyacente a esas operaciones. La pregunta es "mis gastos se mantuvieron igual, y luego compré algo y lo vendí por menos de lo que pagué; ¿gané dinero?" No, no puedes ganar dinero vendiendo algo por menos de lo que pagaste.
@EricLippert ¿El botones es el agente de arrendamiento? ;-)

Respuestas (8)

En comparación con las otras respuestas, siento que estoy tomando pastillas locas, porque:

¿Es correcto mi siguiente cálculo?

Lamento ser el portador de malas noticias, pero no, esto no es correcto.

En 3 años, si el mercado se debilita, y tengo que vender la casa por $200,000. ¿Todavía estoy mejor que alquilando, porque $180,000 (quitando 20k para los agentes inmobiliarios y los costos de cierre), menos $220,000 ($40,000) es todavía menos que 54k?

Las matemáticas aquí son al revés. tienes que agregaresos dos números juntos, no se restan! En la situación que describiste, después de 3 años, pierdes 54 000 + 40 000 = $94 000 si compras, frente a $54 000 si alquilas. (Porque paga los mismos $ 54 mil por la hipoteca y luego pierde otros $ 40 mil cuando vende). Rango K-37K dependiendo de cuál sea su tasa y plazo. Incluso en el mejor de los casos (37 000 USD), todavía estás fuera 94 - 37 = 57 000 USD si compras. También dijo que los $1500 eran para su hipoteca, pero no mencionó impuestos, seguros ni otros cargos. Si no están incluidos en el pago de su hipoteca, entonces su número inicial será mucho más alto que $1500/mes. Si se incluyen, entonces la cantidad de capital que obtendrá será mucho menos de $ 37K. Nota: usted'

Si está bastante seguro de que venderá su casa en tan solo 3 años, probablemente no tenga sentido desde el punto de vista financiero.

Como nota al margen, un amigo mío vendió recientemente su casa de la que fue propietario durante 12 años. La vendió por $50,000 menos de lo que pagó, pero había ganado suficiente capital que, después de sumar todos sus costos durante 12 años, estimó que ganó aproximadamente $100 por mes si era propietario o si alquilaba una casa equivalente. Tenga en cuenta que esto también tuvo en cuenta la ventaja de deducción de impuestos de ser propietario de una casa. La diferencia clave aquí es que tuvo 12 años para ganar capital frente a su escenario, que es solo 3 años.

+1, y otro costo de compra que a menudo se pasa por alto es el costo de oportunidad del pago inicial. Si paga 100k por una casa, un inquilino podría poner eso en un fondo indexado y ganar 2.5k / año en su lugar.
@Sam Suponiendo que el alquiler se mantenga igual y que el fondo gane más de lo que uno pagaría por los intereses de la hipoteca.
+1 por responder realmente la pregunta ... y "píldoras locas".
@TTT, Gracias. Agregué una pregunta con cálculos actualizados aquí: money.stackexchange.com/questions/84408/… , ¿podría confirmar que los cálculos son correctos?
@picmate: algunas de las variables pueden estar desactivadas (por ejemplo, el seguro no debería ser tanto por año), pero parece que sus nuevos cálculos son correctos. Sin embargo, su enlace apunta a esta pregunta, debería ser: money.stackexchange.com/q/84480/17718 (que no podrá cambiar ahora, pero puede eliminar ese comentario si lo desea, y luego eliminaré este también).
Tome un dólar, tire un plátano.

Hay otras cosas que debes tener en cuenta en tus matemáticas:

  • Impuestos de propiedad
  • Seguro de Hogar
  • Utilidades
  • Mantenimiento
  • Cuotas vecinales (tal vez)

Sí, acumula capital en la casa, pero aún paga intereses sobre su hipoteca más todos los factores anteriores.

También se deben considerar los costos de cierre para obtener una hipoteca, pero ese es un costo inicial único y se debe distribuir durante el tiempo que sea propietario de la casa (también podría estimar los costos de vender la casa en 5 años para ser completamente preciso) .

Matemáticamente , si todos los costos anteriores más los intereses de la hipoteca son menores que el pago del alquiler, entonces será mejor que compre. También podría incluir la apreciación potencial en el valor de la vivienda, pero eso no está garantizado de ninguna manera. Yo diría que la apreciación sería más o menos igual a los futuros aumentos de alquiler, por lo que podría ser un lavado.

Sí, cuando dije lo mismo que alquiler por hipoteca, eso incluye seguro, impuestos y cuota de vecindad (que no es ninguna porque se trata de una sola familia). Mantenimiento y Utilidades en mí. También pago todos los servicios públicos que alquilo actualmente.
@DStanley La pérdida de ingresos por inversiones en los fondos de pago inicial es otro factor a considerar.
Dado que puede vender la casa una vez que la haya pagado, ¿no estaría mejor incluso si su hipoteca y los gastos fueran mayores que los costos del alquiler?
Si el interés + los gastos son más que su alquiler, entonces no, sería mejor que alquile.
Al menos en los EE. UU., también tenga en cuenta los ahorros en impuestos sobre la renta de la deducción de intereses hipotecarios.
@Timbo, sí, pero recuerde que cualquier beneficio de la deducción de intereses hipotecarios no se activa hasta que compense la pérdida de la deducción estándar. Mi agente de bienes raíces decía cosas como: 'Pero en realidad, obtendrá un 25 % de descuento en impuestos', pero mi única deducción era el interés de mi hipoteca y era MENOR que mi deducción estándar. Así que en realidad no ahorré nada.
@Timbo ¿No tiene que pagar intereses antes de obtener una reducción de impuestos por los intereses pagados? De lo contrario, es un sistema fiscal muy extraño. A menos que el gobierno pague literalmente sus intereses y más , no veo cómo una deducción de impuestos por sí sola puede hacer que salga ganando.
@MichaelKjörling En relación con el alquiler, puede. Si elijo entre pagar $ 1,000 en intereses y $ 1,000 en alquiler, una deducción de impuestos del 20% hace que sea matemáticamente mejor pagar intereses (en igualdad de condiciones).
Sin embargo, el alquiler le da mucho más que el pago de intereses de una hipoteca, por lo que todo lo demás ciertamente no es igual.
También si tienes una casa y viene un ciclón como Harvey. Perderás todo tu dinero de una sola vez.

¿Estoy mejor?

No necesariamente.

Rentar : Comprar un servicio. Estás pagando 54k por el 'servicio' de vivienda. No posee ningún activo.

Comprar : Comprar un activo, por supuesto. No solo está comprando un activo, sino que también debe pagar la deuda asociada con él. También debe mantener el activo. Todo esto debe hacerse para brindarle el mismo 'servicio' de vivienda que el alquiler.

Así que en tu ejemplo:

  1. Perdió $ 40k en el activo.
  2. Revisó el activo durante 3 años (impuestos, mantenimiento, reparaciones, tarifas, servicios públicos)
  3. También pagó los intereses de la deuda durante 3 años (aproximadamente $ 20k)

Sin siquiera estimar el n. ° 2, está claro que es posible que no salga adelante en 3 años.

Además, al tener deuda hipotecaria, ahora está aumentando exponencialmente el riesgo de sufrir más pérdidas por ejecución hipotecaria.

Ser propietario de una casa es una inversión a largo plazo y fácilmente puede ser más costoso que alquilarla a corto plazo.

4. Ha obtenido un beneficio fiscal durante 3 años. (quizás $ 15k)
@VadimPonomarenko Sí, lo ha hecho, pero $15k parece alto. En la categoría impositiva del 25 %, cancelar los intereses de la deuda de $20 000 le ahorrará alrededor de $5 000. No veo cómo te acercas a $ 15k aquí.
Usé $ 50k como interés de la deuda. Mirando de nuevo, esto era alto; sin embargo $20k es bajo. También utilicé una tasa impositiva del 30 % como estimación, que puede incluir impuestos estatales y locales. Mi punto es que no puedes comparar (1)+(3) con $54k, es más complicado que eso.
@VadimPonomarenko te pillé. Tiene sentido, pero no creo que cambie la respuesta. Gracias

De hecho, hice un cálculo muy similar recientemente, y creo que es un buen ejercicio. Es difícil ser preciso, pero útil para tener una idea general que le ayude a tomar una decisión. Aquí está la fórmula general que utilicé, que deberá hacer una vez para comprar y otra para alquilar:

costo bruto - valor ganado/ahorrado = costo neto

Decidir lo que entra en esas categorías es el quid del problema. Aquí hay algunas ideas:

Costo bruto de compra:

  • pago de la casa
  • seguro de hogar
  • cuidado del césped/jardín
  • Tarifas de la HOA
  • utilidades
  • mantenimiento
  • Impuestos de propiedad
  • costos de cierre

Costo bruto de alquiler:

  • Renta mensual
  • servicios no incluidos
  • el seguro para inquilinos
  • tarifas de estacionamiento
  • depósitos no reembolsables

Valor de compra:

  • equidad ganada (Esto fue un poco difícil de calcular ya que depende de muchos factores dentro de un acuerdo hipotecario específico y cambia cuanto más se paga. Asumí una tasa fija de 15 años al 3.5% abril.)

Valor de alquiler:

  • cualquier valor razonable que pueda derivar de una renta más baja, como el interés ahorrado al pagar deudas o las ganancias de otras inversiones. Esto supone que los costos brutos de alquiler son más bajos que comprar.

Obviamente, hay otras cosas incalculables a considerar (por ejemplo, tratar con un propietario), pero creo que este enfoque calculado es útil. Para mí, calculé aproximadamente que comprar una casa de $ 200k igualaba aproximadamente el valor de pagar $ 900 / mes en alquiler (con 2 años en mente), así que si ese es el rango en el que se encuentra, si puede encontrar un alquiler que coincida sus necesidades a ese costo o menos, entonces probablemente esté tomando una decisión razonable.

Necesita mirar el calendario de amortización porque después de 3 años aún podría deber más de $ 200,000 en la casa. Dependiendo de su pago inicial si hubiera puesto uno.

Pero supongamos que pone el 5%, que es aproximadamente $11,000, también tiene costos de cierre iniciales, que podrían ser otro 3%.

Si el costo de su casa bajó, todo está perdido. Además, tendría que cubrir lo que aún le debe al banco, haciendo que el pago mínimo se reduzca extremadamente lentamente.

Ser propietario de la casa también conlleva costos que normalmente no se asocian con el alquiler, el seguro del hogar es más alto que el seguro para inquilinos. Los impuestos sobre la propiedad se pagan semestralmente y tampoco se le devuelven. Hay muchos pasivos a tener en cuenta.

Idealmente, usted querrá vender cuando la casa se aprecie en valor, siendo un arrendatario no puede participar en las ganancias del mercado inmobiliario, pero tampoco arriesga nada durante una recesión en el mercado. He estado en ambos lados de la ecuación como inquilino y comprador.

A veces, el valor no monetario es más importante que el monetario, siendo un inquilino puedo vivir en un vecindario más agradable porque los precios de compra de las casas eran demasiado altos. Y como propietario, siempre existe la preocupación de que los elementos de mantenimiento se descompongan. Sin embargo, como propietario, puedo aprovechar este crecimiento actual del mercado, pero esencialmente no hay ganancias si vendo mi casa si la compro de nuevo porque estaría comprando de nuevo en un mercado de mayor precio. La única forma de obtener ganancias sería vender mi casa y mudarme a otro estado. (estoy en california)

La respuesta simple es no. Después de solo 3 años en la propiedad, si pierde el 20% de su valor, no estará mejor. Lo más probable es que no esté adelante financieramente después de solo 3 años, incluso si la propiedad mantiene su valor.

Como muchos otros han señalado, mientras se alquila, muchas responsabilidades recaen sobre el propietario. Cuando compras, esas responsabilidades recaen sobre ti. Hay muchas trampas para comprar una casa que la mayoría de la gente no conoce y que aumentarán la deuda inicial contraída cuando se compra por primera vez. Seguro hipotecario privado (PMI), si no aporta suficiente dinero o tiene una estructura hipotecaria específica que no lo requiere. Los costos de cierre, a menudo incluidos en el préstamo hipotecario, aumentan el monto adeudado y los intereses pagados. Y, como señaló HarrisonT, la estructura de amortización frente al interés simple (es decir, préstamo de automóvil) que la mayoría de la gente imagina cuando pide dinero prestado.

Independientemente de lo que sumen estas responsabilidades adicionales, no estará a la cabeza después de solo 3 años. La equidad que construyes en 3 años es insignificante. Las hipotecas se "cargan por adelantado", el banco totaliza todos los intereses que GANARÍAN en su hipoteca si pagara exactamente el pago programado por la duración. Luego lo "amortizan", el proceso mediante el cual construyen una tabla de amortización que dice que cobrarán su interés primero y pagarán el capital en segundo lugar.

La forma de pagar menos intereses y salir adelante con una hipoteca es hacer pagos de capital adicionales. También debe tener cuidado aquí, porque algunos bancos/compañías hipotecarias requieren que indique explícitamente que desea realizar pagos de capital adicionales, o simplemente aplican su sobrepago a su próximo pago programado.

Eso es más o menos correcto, pero el alquiler incluye cosas que no se incluirán cuando sea dueño de una casa. Seguro, impuesto a la propiedad, mantenimiento, tal vez algunos servicios públicos.

El cálculo real será similar, pero no olvide agregar todos esos otros gastos para obtener una comparación adecuada entre los dos.

Tener una hipoteca hace que muchas personas sobrepasen el umbral para detallar las deducciones en sus declaraciones de impuestos, lo que puede ayudar a compensar parte del costo de propiedad, pero al precio que está viendo y las bajas tasas de interés actuales, podría no ser tan significativo.

Te estás perdiendo el bruto vs neto. Es asqueroso usar la estufa que el propietario cree que debe usar , y necesitará una red para capturar todos los insectos que los antiguos inquilinos permitieron que se enconaran en la propiedad.

También existe la probabilidad muy real de que su arrendador le cobre de más por todo lo que necesita en el momento de la mudanza y le obligue a reemplazar una alfombra que no necesita ser reemplazada. Eso me ha pasado dos veces.

Así que agregue al costo de alquiler el costo de tener electrodomésticos terribles y cosas que no se pueden mejorar, así como su depósito.

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