Matemáticas detrás de comprar una casa con cálculos

Esta es una pregunta de seguimiento de Matemáticas detrás de la compra de una casa

Como señalaron muchas respuestas, mis cálculos en la pregunta anterior fueron defectuosos. ¿Qué opinas sobre los cálculos actualizados a continuación y mis conclusiones? (Usé http://www.amortization-calc.com/ para generar el programa de amortización)

Price for the House: $225,000
Down Payment (5%): $11,500
Loan Term: 30 yrs
Interest Rate: 4.5%


At the end of 3 years:

Total Interest:             9537+9379+9213 = 28,130 
Total Insurance (on avg)    3000+3000+3000 = 9,000
Total Tax (on avg)          3200+3200+3200 = 9,600
Closing costs (selling)     225,000 * 8%   = 18,000 

Total Principal:            3444+3602+3768 = 10,814


Total unrecoverable expenses: interest + insurance + tax + closing = $64,730
Equity  :           principal                                      = $10,814

Considering 0 appreciation, and no maintenance costs (to simplify the math) 
for the house, we will be spending $64,730 that is not recoverable. 
Therefore, I will be better off if I rent a house below $1,800/month 
($64,730/36)
"sin costos de mantenimiento para la casa" eso no es realista en absoluto. A menos que compre una casa sin césped y sin electrodomésticos importantes (aire acondicionado, calentador de agua, etc.). eso hace que sea aún más razonable alquilar en lugar de comprar.
Todavía falta un pequeño impacto aquí para los 3 años de ingresos de inversión que podría haber acumulado en el pago inicial + capital. En ~14k al 7% [suponiendo rendimientos promedio de capital, posiblemente similar al riesgo asumido por la propiedad] * 3 años que equivalen a $3k usando matemáticas muy simples. Sin embargo, los costos de mantenimiento que faltan pueden tener un impacto mayor que esto.
La estimación de su seguro parece ~ 3 veces demasiado alta (a menos que tenga en cuenta el PMI), su impuesto también parece alto, pero podría ser razonable según el lugar. También faltan los ahorros en impuestos debido a los intereses de la hipoteca, pero eso probablemente no será muy significativo.
@Grade'Eh'Bacon Usar "rendimientos promedio de acciones" durante un período tan corto es una suposición bastante audaz.

Respuestas (2)

No he verificado sus números de amortización, pero están en el estadio correcto.

También tenga en cuenta que cuando llegue el momento de vender la casa, es posible que no pueda venderla al instante. Podría pasar un tiempo considerable en el que todavía esté pagando la hipoteca y los impuestos aunque no esté viviendo en la casa.

Rara vez vale la pena comprar una casa si sabe que es probable que se mude en menos de 3 años.

En general, esto es correcto, sin embargo, hay varios puntos que pasa por alto, lo que hace que el resultado sea diferente.

  • puede deducir los intereses de los impuestos. Dependiendo de su situación fiscal, puede ahorrar un 25% o más de los 28000, que es una cantidad significativa (su alquiler no es deducible de impuestos).
  • el cálculo cambia significativamente cuando cambia la duración. Si está obligado a exactamente tres años, entonces podría ser correcto, pero si intenta las mismas matemáticas durante cuatro años, o incluso durante 3 años y un mes, verá que sale de manera diferente, como el costo de compra único. tener menos impacto.
  • los precios de la vivienda cambian, en promedio suben ligeramente. Suponiendo que la tasa de inflación promedio daría una mejor estimación. Sin embargo, por supuesto, existe la posibilidad de que los precios bajen o aumenten más. Esto agrega un riesgo, así como una ganancia potencial, y hace que el resultado general sea más difícil de predecir. Los precios de alquiler cambian, también debe estimarlos para que suban al menos con la inflación.
  • Tenga en cuenta que la aplicación de la tasa de inflación a ambos no iguala, sino que se suma a la misma dirección: comprar se convierte en un mejor valor económico / la renta inicial comparable será menor.
  • hay efectos secundarios menores de tener una hipoteca o pagar el alquiler a su puntaje de crédito, etc., lo que influye en lo que paga por un préstamo de automóvil, etc. Sin embargo, es muy difícil calcular algo; así que sé consciente de ello.
  • su contrato de alquiler podría rescindirse en un momento inconveniente y tendrá que mudarse. Es posible que pueda hacer el contrato a tiempo completo, pero luego se ve atascado con lo que podría resultar en una mala elección (de propiedad o de propietario).
  • hay diferencias no monetarias que no le cuestan dinero, pero aún pueden afectarlo significativamente. Muchos contratos de alquiler hoy en día requieren que soportes grabaciones de video de la casa completa cada seis meses para documentar el estado en el que se encuentra la casa y te prohíben ciertos usos (como poner ganchos en las paredes para colgar cuadros). Depende, por supuesto, de su contrato, pero en general, cuanto más valiosa es la casa, más exigentes son los propietarios (y por una buena razón).
  • Es posible que esto no se aplique a usted, pero muchas personas disfrutan de la opción de personalizar las cosas en su casa o jardín; con un alquiler, esto está muy restringido, e incluso si se le permitiera, pierde el valor de cualquier adición al propietario.

En cuanto al cálculo, 3000 seguro me parece muy alto. Pago 1600 por una casa el doble de ese valor, pero por supuesto eso podría ser muy diferente dependiendo de la ubicación.

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