Busqué en Google y solo encontré algunas preguntas de Quora descuidadas y débiles sobre esto. ¿Alguien puede ayudar? Cualquier estadística sobre:
Dado que Eminent Domain tiene muchos gobiernos locales, es probable que esta sea una pregunta imposible de responder, pero asumo que al menos 1 en un millón de lotes de propiedad se ven afectados anualmente.
Desafortunadamente, no parece que exista una base de datos nacional sobre la incautación de propiedad de dominio eminente. Libros como este se basan en estudios de casos como evidencia anecdótica. Las búsquedas superficiales en la web muestran datos disponibles del estado de Texas, pero no bases de datos nacionales.
Sin embargo, hay una revisión del Congreso bien hecha de 2006 sobre el dominio eminente:
Múltiples leyes promulgadas por los gobiernos federal, estatal y local establecen cómo las autoridades pueden adquirir tierras, incluso mediante dominio eminente, y cómo se determina la compensación para los propietarios. Algunos creen que los límites de pago son demasiado bajos. El paso inicial en un proyecto que implica la adquisición de terrenos es la revisión pública y la aprobación por parte de un organismo público de un plan de proyecto, al que sigue un proceso de valoración del terreno durante el cual se completan los estudios de título y las tasaciones. Durante la etapa de adquisición de la tierra, las autoridades a menudo hacen una oferta formal al propietario e intentan negociar la compra de la propiedad. Si la autoridad no puede ubicar al propietario o las partes no pueden acordar un precio, entre otras circunstancias, las autoridades inician los procedimientos legales formales para adquirir la propiedad por dominio eminente. Finalmente, una vez adquirida la propiedad,
Quizás la información de Texas satisfaga sus necesidades de datos. De lo contrario, podría considerar encontrar los casos a los que se hace referencia en el informe de dominio eminente (no pude encontrar una revisión federal más reciente que 2006).
¿Cuántas veces se ha utilizado el dominio eminente en alguno o todos los niveles de gobierno en un año?
Si "usar" el poder de dominio eminente significa entablar una demanda para obtener la propiedad de alguien a cambio de una compensación justa determinada por el tribunal, entonces el número de veces es sorprendentemente pequeño.
Pero, si "usar" el poder de dominio eminente incluye ofrecer comprar una propiedad de una manera respaldada por el conocimiento de que una demanda de dominio eminente puede y se presentará si el propietario no acepta vender la propiedad al precio ofrecido por el gobierno, entonces se usa mucho más a menudo.
Como punto de datos, hubo 87 demandas presentadas para condenar propiedades utilizando el poder de dominio eminente en el año fiscal 2018 en Colorado , que tiene aproximadamente el 1,5% de la población de los Estados Unidos. Esto no incluye los procedimientos federales de dominio eminente, que se inician en un tribunal federal, para los cuales también hay buenas estadísticas disponibles. Esto implicaría una previsión de 5.800 casos por año, en todo el país, si esta cifra se acerca al promedio per cápita de EE. UU., antes de considerar los casos federales.
Cuando el gobierno federal busca ejercer su poder de dominio eminente, el gobierno de los Estados Unidos presenta una demanda en el Tribunal de Distrito de los EE. UU., y ese caso se clasifica para fines estadísticos como un caso de "bienes raíces", suponiendo que el gobierno está expropiando bienes raíces ( que suele ser el caso) y no un barco u otra propiedad personal (que es una rara excepción). Hubo 1,001 casos de bienes raícespresentado por el gobierno de los Estados Unidos en los Tribunales de Distrito de los Estados Unidos en el año más reciente para el cual se dispone de estadísticas, aunque esto definitivamente es una sobreestimación porque incluye algunos casos que no son procedimientos de dominio eminente. Por ejemplo, esta categoría de casos también incluye ejecuciones hipotecarias federales de propiedad directa del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, bajo el Título 12, Capítulos 38 y 38A, del Código de los Estados Unidos.
Pero, una vez que se presenta un procedimiento de dominio eminente, las posibilidades de que el gobierno obtenga con éxito la propiedad, aunque posiblemente por un precio más alto que el ofrecido, son realmente muy grandes. Probablemente el 98% o más de los casos eminentes presentados ante los tribunales darán como resultado la adquisición de la propiedad solicitada por la parte expropiatoria. El intento de la parte expropiante de obtener la propiedad probablemente sea rechazado por completo solo una o dos veces al año en Colorado, en promedio (y algunos de esos casos implican la expropiación de la propiedad por parte de una parte privada, como un propietario supuestamente sin salida al mar).
El problema de no tener un conjunto de datos más extenso (que no sería tan difícil de recopilar de los informes anuales de varios sistemas judiciales estatales y federales que mantienen registros de presentaciones judiciales con el detalle que tiene Colorado), es que la cantidad de casos de dominio eminente presentados en un año es un número muy "grueso". Cuando se está llevando a cabo una gran campaña de infraestructura, como una nueva línea de tren de cercanías o una nueva autopista, se inician muchos procedimientos de dominio eminente. Pero, en otros años, cuando no haya muchos programas importantes de infraestructura en la fase de adquisición de tierras del proyecto, el número será mucho menor.
Aún así, sospecho que el total es probablemente menos de 10.000 por año en todos los niveles de gobierno en todo Estados Unidos.
En comparación, hay más de 50 millones de parcelas de bienes raíces residenciales ocupadas por sus propietarios en los Estados Unidos, alrededor de 2 millones de granjas (muchas de las cuales están formadas por múltiples parcelas de tierra) y muchos, muchos millones de parcelas de tierra propiedad de empresas y propietarios. Una estimación razonable sería que hay alrededor de 200 millones de parcelas de tierra en los Estados Unidos. Una "parcela" de tierra también es una unidad de análisis complicada. Una parcela puede tener unos pocos pies cuadrados de terreno o varias millas cuadradas de terreno. Algunos estados fusionan automáticamente terrenos de propiedad de un solo propietario que son contiguos en una sola parcela, mientras que otros no lo hacen. Y, con frecuencia, un procedimiento de dominio eminente busca adquirir solo una pequeña parte de una parcela completa de tierra, como una franja de cuatro pies de propiedad de muchos propietarios.
Entonces, algo del orden de 50 parcelas de bienes raíces por millón están sujetas a procedimientos de dominio eminente en los Estados Unidos cada año. Por supuesto, esta cifra no incluye las compras voluntarias de terrenos por parte del gobierno y, a veces, el gobierno también vende o intercambia terrenos, por lo que la tasa neta de adquisiciones de terrenos de los gobiernos de los Estados Unidos solo está vagamente relacionada con este número.
Esto puede parecer bajo, pero esto se debe a que el proceso debe comenzar fuera de los tribunales, con una oferta de buena fe al dueño de la propiedad respaldada por un avalúo, y solo va a los tribunales si el dueño de la propiedad no acepta la oferta del gobierno en el frente a un caso judicial de dominio eminente que se avecina, y si el gobierno no acepta la contraoferta del dueño de la propiedad. En Colorado, el gobierno también tiene que pagar los honorarios del abogado del dueño de la propiedad si el tribunal determinó que el valor justo de mercado de la propiedad es más del 130 % de la última y mejor oferta del gobierno antes de presentar la demanda.
Como en todos los demás tipos de litigios civiles, la mayoría de los casos se resuelven y, a menudo, se resuelven antes de ir a los tribunales en lo que termina como una venta voluntaria de tierras al gobierno (aunque a la sombra del derecho del gobierno a expropiar la propiedad). Si se presentan 87 casos al año en los tribunales, esta es probablemente la culminación de 800 a 4500 esfuerzos para adquirir tierras donde el dominio eminente era una opción sobre la mesa.
El valor monetario de estas reclamaciones
La compensación pagada
Esto es mucho más difícil de determinar, porque las estadísticas judiciales fácilmente disponibles no informan el resultado de los casos que se presentan, y porque los documentos de gastos y presupuesto del gobierno no distinguen entre los gastos de adquisición voluntaria de tierras y los gastos de adquisición involuntaria de tierras. Además, muchos documentos de gastos y presupuestos del gobierno no distinguen entre los gastos de adquisición de terrenos y los gastos de construcción en el terreno adquirido.
Esta tampoco es una estadística para la cual el muestreo estadístico crudo sea muy útil. Esto se debe a que una cantidad muy pequeña de adquisiciones de dominio eminente muy grandes para propietarios de parcelas de propiedad grandes o costosas en un pequeño porcentaje de casos, constituyen una parte muy grande del monto total gastado por el gobierno en el ejercicio de su poder de dominio eminente. El gasto promedio por caso es probablemente muy superior al percentil 80 de los gastos en todos los casos de dominio eminente.
Una tercera barrera es que, si bien todos los casos de dominio eminente se concentran en los tribunales estatales de primera instancia de jurisdicción general (que crean solo un conjunto de estadísticas por estado) o en los tribunales de distrito de EE. UU. (que crean solo un conjunto de estadísticas a nivel del gobierno federal), el presupuesto y los datos de gastos se informan por agencia, ya nivel estatal y local, por gobierno, y cada gobierno local informa su información financiera por separado. Cuando se incluyen todos los distritos especiales con poder de dominio eminente, hay del orden de 100.000 gobiernos locales en los Estados Unidos. Por lo tanto, esta información debe derivarse de muchas más fuentes y esas fuentes no son tan consistentes en la forma en que informan esta información.
A nivel federal, otra forma posible de agregar información sería obtener información de la Sección de Adquisición de Tierras del Departamento de Justicia de los Estados Unidos, que se encarga de los procedimientos de dominio eminente iniciados por el Gobierno de los Estados Unidos (posiblemente excluyendo algunas agencias independientes como Tennessee Valley Autoridad), independientemente de la agencia que adquiera la tierra. Un informe sobre las prácticas federales de adquisición de tierras a un nivel muy amplio por el Servicio de Investigación del Congreso se encuentra aquí .
Zeus
Alexéi