¿Es posible ganar dinero obteniendo una hipoteca?

Me reuní con un asesor financiero por primera vez ayer (tratando de poner mis cosas en orden para la jubilación). Durante nuestra reunión me contó una historia que sonaba bastante impresionante, pero cuanto más lo pienso, menos entiendo cómo funcionaría.

Tengo un cliente rico que está jubilado. Estaba pagando una fortuna en impuestos. Le aconsejé que sacara una hipoteca sobre su casa ya pagada. Gracias a las deducciones que le dio la casa, en realidad pagó menos en la hipoteca y sus impuestos que antes.

(Todo esto es en los EE. UU., por cierto).

Entró en más detalles sobre cómo fue complicado obtener la hipoteca y todo sonaba muy creativo. Pero mi entendimiento muy limitado es que esto es imposible. Las deducciones que obtenga de los intereses de su hipoteca reducirán sus ingresos imponibles, pero solo reducirán su carga fiscal en algo así como un 30 % (con optimismo).

Si reduzco mi ingreso imponible en $1 y estoy pagando el 30% en impuestos, he ahorrado .30 de mis impuestos, pero todavía tengo .70 menos de lo que tendría si simplemente no hiciera nada. Al menos, así es como yo lo entiendo.

Ahora, entiendo que es diferente si está comparando el alquiler de una casa con la compra de una casa, porque cosas como el valor de la casa se convierten en un factor. Si la casa se aprecia o se deprecia, los números cambian drásticamente, pero en esta historia, el tipo ya era dueño de la misma casa, por lo que no tiene impacto.

Este tipo es un profesional y tenía un montón de certificaciones y otras cosas en su escritorio... pero me suena completamente mal. ¿Alguien puede explicar lo que me estoy perdiendo?

La forma obvia de ganar dinero haciendo esto es si usa esa hipoteca para comprar otra casa y alquilarla por más de la porción de interés del pago de su hipoteca más los costos generales. Pero entonces es un plan de negocios, no una trampa fiscal.
Leí sobre personas que intentaron ganar dinero hipotecando su casa pagada para invertir en fondos de Bernard Madoff con ganancias garantizadas del 11%. Ya sabes cómo terminó.
@PeterMasiar: El nivel de estupidez que se necesita para "invertir" con alguien cuyo nombre está literalmente "hecho" es simplemente increíble. :-)
Leí un artículo escrito por un profesor de economía, que invirtió (y perdió) parte de sus ahorros para la jubilación con Madoff. Escribió cómo se convenció a sí mismo (un profesor de economía) de que Madoff debe tener algún conocimiento secreto. Incluso los expertos pueden ser engañados por un estafador suficientemente bueno.

Respuestas (10)

Para simplificar las matemáticas, supongamos que se encuentra en la categoría impositiva federal del 25 %. Su hipoteca del 4% le cuesta efectivamente el 3%. ¿Le dijo el Sr. Advisor en qué sugiere invertir el dinero? Pedir prestado al 3% neto para poner el dinero en certificados de depósito al 0,1% tiene poco sentido. Y para la mayoría de las personas, invertirlo en el mercado de valores con la esperanza de salir adelante tampoco tiene mucho sentido.

Credenciales o no, las personas como él dan mala fama a los humanos y me hacen amar a mi perro aún más. Me mantendría alejado de este tipo. Muy lejos.

Editar: después de reflexionar más (al ver la referencia de mhoran a $ 100K), se me ocurrió que una vez que se paga una casa, las únicas deducciones permitidas son los primeros $ 100K de una nueva hipoteca o HELOC, en ausencia de una renovación o mejora de algún tipo. Dado el límite y las tasas actuales del 4%, me parece que un jubilado rico que paga una fortuna en impuestos no se beneficiará mucho con una deducción de $4000.

+1, pero tampoco aceptaría consejos financieros de un perro. . .
Ahh - está bien, creo que lo entiendo. Si la hipoteca es al 4% y con la deducción de impuestos tal vez sea más como algo de 3 puntos; si tomas el dinero de la hipoteca, lo inviertes y te da más de esos 3 puntos, es una ganancia. No mencionó la parte de inversión, así que asumí que era estrictamente con exenciones de impuestos. Gracias
Borrowing at 3% net to put the money in .1% CDs makes little sense. And for most people, investing it in the stock market hoping to come out ahead, also makes little sense- Tal vez no entendí bien, pero si la tasa de interés de la hipoteca es lo suficientemente baja (menos del 4 %) y dado que los fondos indexados tradicionalmente han devuelto más del 7 %, ¿no podría (estadísticamente) salir ganando con una hipoteca a 30 años? ¿Incluso dejando de lado las deducciones fiscales? El asesor suena demasiado "diestro" para mí, pero no es una historia inverosímil, ¿verdad?
@Jay: creo que tienes razón. Realmente fue solo que él no dijo, o yo no entendí, que el dinero de la hipoteca se reinvirtió. Pensé que se refería a que la deducción por sí sola lo hacía rentable.
Incluso si fuera cierto, jactarse de ayudar a los ricos a enriquecerse pagando menos impuestos es en sí mismo bastante dudoso.
@ Jay - En realidad, sí. Pero la pregunta es si uno tiene la fortaleza para aguantar. A corto plazo, incluso 10 años, todavía existe la posibilidad de perder dinero. La década de 2000 promedió -1%/año durante la década.
@tomasz: tal vez, pero si considera que el asesoramiento fiscal es dudoso, probablemente no haya demasiados asesores financieros que pueda utilizar. En una escala de 0 a Walter Anderson, creo que obtener una hipoteca sobre su casa es relativamente benigno. Pero dado que "fue complicado obtener la hipoteca", tal vez haya algo más peculiar aquí.
@SteveJessop: la impresión que tuve fue que debido a que el cliente estaba jubilado, tuvieron que pasar por algunos obstáculos para aumentar temporalmente su nivel de ingresos para calificar para el préstamo.
@RobP. bastante justo (con lo que quiero decir "eso lo explica", no necesariamente que estas manipulaciones fueran todas honestas). Esperaría que cualquiera que esté "pagando una fortuna en impuestos" ya esté ganando múltiples fortunas en ingresos, pero supongo que los prestamistas hipotecarios tienen sus reglas, especialmente con respecto a los prestatarios jubilados.
@SteveJessop: Bueno, siempre y cuando se trate de informarles sobre la desgravación fiscal que les otorga la ley, especialmente los incentivos fiscales que pueden usarse de buena fe (como en, de acuerdo con el espíritu de la ley), como el empleo de personas con discapacidades o algo por el estilo, no creo que haya mucho de malo en ello. Por otro lado, cuando se trata de pura "contabilidad creativa" y/o manipulación de la residencia fiscal, eso genera una bandera roja en mi opinión. Pero sí, estoy de acuerdo, sacar una hipoteca para invertir en otro lugar no me parece claramente poco ético (aunque quizás un poco arriesgado...).
@BrenBarn: mi perro me aconsejaría comprar más comida. Estoy de acuerdo con este consejo...
@BrenBarn pero, pero siempre pensé que la foto del perfil de Joe es Joe D: ¿Entonces en realidad no es un perro que nos da consejos financieros? Toda mi vida está aplastada
Por lo que vale, mi avatar solía ser el logo de mi blog. Luego, cuando SE ofreció sombreros, usé la foto de mi perro. Se ve lindo con un gorro de Papá Noel.

Imagine una pareja casada sin hipoteca, pero que vive en una casa totalmente pagada. Pagan impuestos estatales sobre la renta y el impuesto a la propiedad, y hacen deducciones caritativas que juntas suman $12,599. Eso es $1 por debajo de la deducción estándar para 2015, por lo que no detallan.

Ahora deciden obtener una hipoteca: $100,000 por 30 años al 4%. Ese primer año pagan alrededor de $4,000 en intereses. Ahora tiene sentido detallar. Esos $4,000 en intereses más sus otras deducciones significa que si están en el tramo del 25%, reducen su factura de impuestos en $1,000. Estos números disminuirán cada año.

Si tienen un uso para esa pila de efectivo: como un techo nuevo o una inversión 100% segura que está garantizada para generar más dinero para ellos, entonces están perdiendo intereses, tiene sentido. Pero gastar $4,000 para ahorrar $1,000 no lo hace.

Usar la pila de efectivo para pagar la nueva hipoteca significa que el banco está recaudando $4,000 al año para que puedas enviar $1,000 menos al Tío Sam.

Ya sabes, por muy simple que sea la matemática, siempre me sorprende la cantidad de personas que parecen querer una deducción de intereses hipotecarios por sí mismos. ¿Como realmente?
Pero si ganar más del 4% de interés con el efectivo, ¿no aumentaría eso la renta imponible? Reducir el 4%, volver a sumar el "más del 4%".
No si el dinero se invirtió en cuentas con privilegios fiscales, que probablemente vende el representante de servicios financieros.

Suena como una pieza mal escrita en el mejor de los casos...

La forma de ganar dinero con una hipoteca, si tiene cuidado y/o suerte y/o paciencia, es usar ese préstamo para hacer inversiones apalancadas. Si el rendimiento de las inversiones es mayor que el interés del préstamo, usted gana. Por supuesto, si las inversiones no funcionan bien, puede perder dinero con este acuerdo... pero con las tasas de interés actuales no es tan difícil obtener ganancias con este acuerdo, especialmente si puede obtener la deducción de impuestos que lo ayuda.

Creo que esto es posible en condiciones muy especiales. La parte importante de la descripción aquí es probablemente retirada y rica . Las respuestas hasta ahora se aplican a las personas con ingresos "normales", tanto en el sentido de "no ricos" como en el sentido de "ingresos del trabajo".

Si se encuentra en la categoría impositiva más alta y obtiene la mayor parte de sus ingresos a través de cosas como dividendos, entonces podría ganar de varias maneras con la estrategia descrita. Primero obtiene la deducción de impuestos sobre el interés de la hipoteca, que todo el mundo ha notado correctamente que no es un juego ganador en sí mismo: gasta más de lo que ahorra.

PERO... Hay otros factores, especialmente para los ricos y aquellos cuyos ingresos son mayoritariamente pasivos:

  • Las deducciones pueden reducir su nivel de impuesto sobre la renta, lo que reducirá sus impuestos generales en una cantidad adicional. Esto es 4.6% (tasa marginal) desde el tramo superior hasta el segundo tramo más alto (usando las tasas de 2015).
  • La tasa de dividendos calificados y ganancias de capital a largo plazo también cambia marginalmente en la parte superior del 15% al ​​20%. Si tiene muchos ingresos pasivos, podría ahorrar un 5 % en una cantidad razonablemente grande.
  • Dependiendo de todos los detalles de su situación fiscal, podría pasar de AMT a impuestos regulares, lo que tiene un impacto complicado en el impuesto total.
  • Dado que se dice que la persona ya es propietaria de la casa, tendrá un montón de dinero en efectivo después de obtener la hipoteca. Que todo le llega libre de impuestos porque no es renta. Es posible que pueda vivir de ese efectivo en lugar de, por ejemplo, vender activos de capital para generar ingresos en su jubilación. Por lo tanto, ahorra impuestos adicionales al no generar (o al menos diferir) ingresos que de otro modo habría tenido.

No estoy lo suficientemente motivado en la situación hipotética para presentar un ejemplo detallado, pero creo que es posible que esto funcione. En cualquier caso, las respuestas actuales que utilizan ingresos de "tamaño normal" y tramos impositivos medios no necesariamente brindan la perspectiva que podría esperar si el contribuyente realmente es inusualmente rico y está jubilado.

Gracias. Claramente, hay mucho más que hacer con los impuestos de lo que yo sé.

Se me ocurrió una forma real. Una vez vi que el mercado era tan tonto como para permitir que esto funcionara. Tasa de inflación = 2,5%. Tasa de interés de la vivienda = 3%. Deducción fiscal = 1%. Dinero gastado en bonos I ajustados por inflación (en ese momento pagaban 0% neto, es decir, 2,5% bruto). Resultado, 0,5% de beneficio después de contabilizar la inflación. El truco: los bonos I del Tío Sam están libres de impuestos.

Seguro que no es posible hoy en día, pero las tasas de vez en cuando bajan lo suficiente.

Buen intento, de verdad. Uno no puede pedir prestado para invertir en bonos libres de impuestos. O mejor dicho, el interés no se puede deducir. +1 por la observación de que cuando la tasa real es menor que la inflación, algo está sucediendo.
Volví y comprobé. La deducción estaría limitada a $15,000 en este caso (pub. 936, sección sobre deuda con garantía hipotecaria). Sin embargo, este cálculo todavía surge cuando se trata de determinar si pagar o no una hipoteca existente. También podría funcionar comprar una casa nueva y obtener una hipoteca a pesar de tener efectivo en la mano (pero como la regla es la residencia principal, solo usted tendría que mudarse a ella). Por la carta, funciona, pero el IRS podría encontrar una manera de invalidarlo.
Desconozco el número de $ 15K, mi comentario fue sobre el hecho de que no se puede deducir un préstamo para comprar bonos libres de impuestos. Independientemente de la cantidad de dólares. Veré la publicación 936 más tarde.
Los $ 15K fueron el resultado de un ejemplo complicado. En el ejemplo, ese era el monto del préstamo , no el interés, que uno puede considerar. Vuelva a esa publicación y vuelva a leer esa sección. (Felicitaciones por saber qué pub tiene los detalles que todos necesitamos)

La razón probable por la que la hipoteca es "difícil de obtener" es que el asesor probablemente esté recomendando una hipoteca de solo interés en la que no hay reembolso del capital antes del vencimiento. Eso le permitiría deducir el monto del gasto por intereses de su ingreso imponible. Su inversión crece con impuestos diferidos compuestos y el capital invertido (el saldo de la hipoteca) está completamente libre de impuestos, ya que nunca califica como ingreso a efectos fiscales.

Ejemplo de escenario ideal:

Refinancia $100,000 con un interés ARM de 5/1 solo al 3%. Invierta los $100,000 al 6%. Cada año usted paga efectivamente impuestos solo sobre las ganancias superiores a los intereses. Si reinvierte las ganancias, se ve algo así como:

Year    Principal   Gain    Interest    Tax
0       100,000    6,000    3,000       750
1       102,250    6,135    3,000       784
2       104,601    6,276    3,000       819
3       107,058    6,423    3,000       856
4       109,626    6,578    3,000       894
5       112,309    6,739    3,000       935
         12,309   38,151    Taxes paid  5,038

Beneficio neto: $ 12,309

Tasa Impositiva Efectiva: 13,21%

Esta respuesta se basa en el impuesto australiano, que es significativamente diferente. Solo lo ofrezco por si otros quieren comparar situaciones.

En Australia, una técnica popular de reducción de impuestos es el "engranaje negativo". Pida prestado a un banco, compre una propiedad de inversión . Si los ingresos de la nueva propiedad no son suficientes para cubrir los pagos de intereses (más el mantenimiento, etc.), el exceso de cada año es una pérdida de capital, que usted reclama cada año, como compensación de sus ingresos (es decir, paga menos impuestos).

Para cuando llegues a la jubilación, la idea es haber pagado la hipoteca. Luego vive del flujo de ingresos en la jubilación, o vende la propiedad por una suma global (con impuestos).

Pero tienes que pagar en dinero todos los años, para cubrir la diferencia entre los pagos de intereses y los ingresos. Presumiblemente, la cantidad que puede reclamar en estos es inferior al 100%.
Wow, es una buena idea jugar el juego largo. La idea es que debe ser positivo después de haber sido pagado.
La variación más extraña de esto que he visto: las personas A y B compran casas, luego las intercambian [se pagan una renta simbólica]. Cada uno todavía estaba pagando UNA hipoteca, pero ahora cada uno obtuvo una deducción de impuestos. Se derrumbó cuando la persona B quiso vender y mudarse, pero fue una configuración acogedora por un tiempo...

la deducción del interés hipotecario por sí sola no podría hacer que esto funcione, pero si obtiene menos ingresos viviendo de los fondos hipotecarios, definitivamente podría reducir sus impuestos mucho más que el costo del interés hipotecario. en particular, si está esperando una fecha límite futura (p. ej., cumplir 59,5 años y obtener acceso a fondos roth, cumplir 70 años y obtener seguridad social, simplemente hacer una conversión roth con recaracterización estratégica a los 40 años y esperar 5 años para obtener el dinero fuera sin penalización, etc.). y esa fecha futura podría estar bastante lejana si solo usa una pequeña fracción del total de la hipoteca cada año. además, es bastante razonable suponer que los rendimientos del mercado de valores superarán las tasas hipotecarias, especialmente si usted es "rico" y no No tengo que preocuparme por vivir en la calle aunque el mercado alcance mínimos sin precedentes. Si bien considero que la mayoría de los asesores financieros son incompetentes (la mayoría de la gente realmente...), no descartaría a este tipo solo porque omitió los detalles específicos que hicieron que la estrategia funcionara para un cliente en particular.

Tus puntos están bien presentados. La cita del OP, la combinación de rico, jubilado y una fortuna en impuestos, implica una serie de cosas que contradicen parte de su posición. Pero estoy de acuerdo, es difícil sacar un fragmento de sonido de contexto y discutirlo inteligentemente.
todo es relativo. Considero que todos los que ganan más de 35k$ al año son "ricos" en el sentido global (globalrichlist.com). y la mayoría de los estadounidenses pagarán una "fortuna" en impuestos durante su vida (> 500k $ en mi estimación de la parte posterior de la servilleta). Dicho esto, admito que mi respuesta fue más un resumen de las preocupaciones relevantes que una estrategia recomendada para el escenario específico del cliente rico del asesor de OP (sea lo que sea).
James, muy perspicaz. Los adjetivos no tienen sentido, son los números los que nos permitirán dar respuestas reales. Un estudiante me vio recientemente mirar un segundo teléfono y dijo "debes ser rico". Un teléfono solo para negocios, que vale los $20 adicionales al mes para mantenerlo separado, no había pensado en el costo. Para él, implicaba rico.
esa es una tangente bastante divertida. De hecho, tengo 2 teléfonos celulares porque me ahorra dinero. ambos son teléfonos freedompop, y alterno entre los 2 cada 15 días para mantenerme por debajo del límite mensual de datos gratuitos. por supuesto, es la frugalidad más que el despilfarro lo que para mí implica riqueza. pero el estudiante probablemente quiso decir "altos ingresos" en lugar de "rico". es lamentable que el inglés no tenga una palabra sucinta para eso.

En los Países Bajos, en algunos casos, es más barato tener una hipoteca que ser propietario de una casa.
Ejemplo:
si posee una casa, paga más impuestos (debido a que posee algo costoso, debe pagar "eigendoms belasting" <impuesto de propiedad).
Entonces, si en lugar de ser dueño de la casa, mantiene la hipoteca baja y solo paga el interés de la hipoteca, el interés será mucho más bajo que el impuesto que tendría que pagar.

El punto ideal (interés más bajo y no tener que pagar el impuesto de propiedad) es diferente para cualquier hipoteca, pero los abuelos usan este método y pagan una cantidad muy pequeña por una casa bastante grande.

Esto está mal, es al revés: si no paga los intereses de una hipoteca, entonces recupera todo este impuesto (que se llama "eigenwoningforfait", no "eigendoms belasting"). Fuente belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/…
Hay una forma con una "hipotesisbankspaarhypotheek" (una construcción que ya no está permitida para las nuevas hipotecas), donde usted tendría una hipoteca y una cuenta de ahorro libre de impuestos sobre la riqueza en el mismo banco con la misma tasa para pagar la hipoteca. Usted paga intereses sobre la hipoteca, recupera el impuesto sobre la renta por ello, y una vez que tiene suficiente dinero en la cuenta de ahorros, obtiene más intereses que el neto que pagó. Pero eso solo funciona una vez que hay suficiente en la cuenta de ahorros, y poner dinero en eso está restringido. Así que hay una ventana de algunos años en la que te hace ganar dinero.

si. puede sacar 500.000 de su casa pagada. usted paga 500.000 a 3,5. por ciento. obtienes una exención de impuestos por no ser dueño de tu casa. es menos de 3.5 que está pagando la espalda. aproximadamente una cuarta parte de eso, PERO tomas los 500,000 en inversión. Ahora cd bajo 1 por ciento, las acciones son riesgosas. Puede hacer REIT, con alrededor de 8 a 12 cada año. por lo que incluso a las 8 - impuestos 1,5 es 6,5 - 3,5 préstamo bancario. ese 3 por ciento sobre tus 500.000 mil, más desgravación fiscal, pero eso sólo al 8 por ciento. o 500.000 y comprar un edificio de apartamentos, de nuevo entre el 7 y el 10 por ciento, de modo que el beneficio es del 2 al 3 por ciento, pero el edificio se construye con los años.

¿Es posible ganar dinero obteniendo una hipoteca?
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