El equilibrio entre alquilar y comprar

Mi novia y yo estamos discutiendo la idea de comprar una casa. Hemos escuchado los pros y los contras de las hipotecas; estás poniendo tu dinero en una inversión frente a que estás pagando mucho más de lo que anticipas debido al interés involucrado. ¡Pero estamos muy orientados a los números! Creo que ambas partes tienen méritos, pero me gustaría encontrar el equilibrio adecuado.

A continuación he visto tres situaciones diferentes. Donde compramos una casa de 300k con una hipoteca...

  1. al 3,6%, 20% menos, más de 25 años.
  2. al 3.6 %, 80 % de pago inicial, durante 10 años, ahorrando $4000/mes.
  3. al 3.6 %, 80 % de pago inicial, durante 10 años, ahorrando $2000/mes
Home price:       300k    300k    300k
Down payment:      20%     80%     80%

Loan Amount:      240k     60k     60k
Loan term:         25y     10y     10y
Interest rate:    3.6%    3.6%    3.6%
Interest Total:   123k   11.5k   11.5k

Years Renting:       0      5y     10y
Rent Cost:           0    1.5k    1.5k
Rent*:               0     90k    180k

Property Tax/y:   2.7k    2.7k    2.7k
P tax duration:    25y     20y     15y
P tax total:     67.5k     54k   40.5k

Total payment:    491k    456k    532k
Time b4 owning:    25y     15y     20y

Como puede ver, si podemos ahorrar 4000/mes (~40% de los ingresos) durante 5 años mientras alquilamos a $1500/mes, ahorraríamos alrededor de 35k y pagaríamos nuestra casa 10 años antes. Pero si reducimos el ahorro en 2000/mes ahora terminamos pagando más que la primera instancia, solo que en menos tiempo. Sin embargo, no tenemos que lidiar con el mantenimiento de la casa y otros costos asociados durante más tiempo, y tampoco tenemos en cuenta los intereses acumulados en ese tiempo.

Estoy tratando de mantener algunos conceptos básicos, ya que cuanto más te sumerges, más complicadas resultan las matemáticas. Cosas que ignoraré: servicios públicos, seguro de vivienda/inquilinos y mantenimiento, ya que creo que estas cosas deben presupuestarse junto con el mantenimiento personal (dental, médico, alimentos, etc.).

Tampoco iba a tener en cuenta la inflación o las inversiones, ya que no entiendo lo suficiente las matemáticas y las primas involucradas. Desde entonces, modifiqué la tabla anterior para tener en cuenta el impuesto a la propiedad en mi área y compensé las diferencias en los plazos con el costo entre terminar la hipoteca y la columna de plazo más largo. No sé nada sobre los beneficios fiscales o la posibilidad de hacer depósitos de "suma global" en una hipoteca a largo plazo, etc., por lo que no sé cómo calcular eso en matemáticas.

Estoy principalmente interesado en maximizar los ahorros netos y minimizar el tiempo antes de estar libre de hipoteca.

Mi pregunta es:

Para minimizar el tiempo de la hipoteca y maximizar los ahorros netos, ¿en qué momento una hipoteca sería más beneficiosa que alquilar?

Los cálculos de interés se realizaron a través de esta calculadora web .

No sé si sus tres columnas son realmente comparables. Ni siquiera tienen la misma duración total, y no incluye los gastos que podría esperar cuando es dueño de una casa (incluso gastos fijos y predecibles como el impuesto a la propiedad, y mucho menos cosas impredecibles como el mantenimiento).
@dwizum Ese es un buen punto, pero de manera realista, ¿tendría una hipoteca a partir de 60k que duraría 25 años? Fue más para tratar de representar lo que intentaríamos hacer en la vida real, en lugar de un cambio de una sola variable. ¿Qué me sugieres que cambie?
¿Ha considerado los pros y los contras de comprar una casa sin su cónyuge? No sé sobre Canadá, pero en los EE. UU. los que no son cónyuges tienen muy pocas protecciones si hay "acuerdos no escritos" sobre quién es dueño de qué fracción, quién paga qué, etc. Nadie quiere pensar en esto cuando la relación va. bueno, pero luego te explota en la cara durante una ruptura (incluso una separación amistosa). Una larga historia de ley de divorcio asentada dice qué hacer en ese caso, pero no para "ligar".
¿Qué factores de decisión son los más importantes para usted? Si puede decirnos eso, podemos proporcionarle mejores respuestas. Mi comentario se basó en la suposición de que estaba tratando de elegir en función de la comparación del monto del "pago total", que no creo que sea válido por esos motivos. Si desea elegir en función del pago total, creo que debe incluir el costo total de propiedad de la casa para los plazos que harían que cada situación sea equivalente.
Además, está ignorando los impuestos, el seguro y el mantenimiento (todo, desde cortar el césped hasta pintar la casa, reparar el techo y reemplazar el calentador de emergencia en enero), todo lo cual aumenta el costo de ser propietario de una casa.
He actualizado la publicación. Ahora incluyo el impuesto a la propiedad (alrededor del 0,9 % en el que estoy basado en una calculadora en línea) y expliqué un poco por qué no incluyo algunas cosas y lo que más me interesa. @dwizum
Aquí hay un par de detalles diferentes del duplicado vinculado, pero sin una gran cantidad de datos no proporcionados, esto solo puede responderse de manera genérica, como se puede ver en las respuestas hasta el momento.
Como ya comentó Dwizum, por favor iguale sus períodos. No se pueden comparar periodos de 25, 15 y 20 años. ¿ Qué se supone que significa esa fila de años de alquiler ?
@JanDoggen los años de alquiler fueron una compensación mientras se ahorraba. Estaré alquilando por 5 o 10 años en lugar de pagar una hipoteca, así que estaba tomando en cuenta el costo del alquiler en el costo de comprar una casa, similar al interés que habría pagado si hubiera comprado una casa directamente. .
¿Quiere decir alquilar primero por 5 o 10 años (ahorrando para el pago inicial) y luego comprar? Así lo interpreté y luego sus períodos difieren (0+25,5+10,10+10). Además, no necesitaría un pago inicial del 80% después de 10 años de alquiler: ha acumulado 480000.
@JanDoggen Sí, alquila mientras ahorras. Y luego, además, contabilizo el impuesto a la propiedad una vez que comienzo la hipoteca, lo que lleva los años de alquiler + los años de impuestos a la propiedad al mismo total de 25 años. También se indica que la tercera columna era cuando ahorraba 2000 por mes, en lugar de 4000. En cuyo caso Todavía solo ahorraría 240k. Como resultado, creo que todavía son comparables.

Respuestas (3)

Sugiero leer estos artículos:

A) Por qué su casa es una inversión terrible

B) Renta vs. Propiedad de su casa, costo de oportunidad y algunos números

Para resumir, sus modelos también deben incluir:

1) Los costos continuos asociados con la propiedad de la vivienda/impuestos sobre la propiedad/mantenimiento.

2) Calefacción/servicios públicos si difieren entre su alquiler y la casa que está mirando.

3) El valor pronosticado de su casa dentro de 10 años y cuánto espera que suba de valor durante ese período de tiempo.

4) (ESTE ES EL GRANDE QUE LA GENTE POR LO GENERAL SE OLVIDA) El interés que ganaría todo el dinero que está ahorrando para la casa durante ese período de tiempo, suponiendo que lo esté invirtiendo.

5) La sensación cálida e intangible que obtienes al ser dueño de tu propio lugar.

6) La sensación intangible cálida y confusa que se obtiene al no tener una hipoteca y una gran cantidad de dinero en efectivo en el banco.

Buenos puntos, pero no responde la pregunta (ciertamente sin respuesta).
Agregaría los costos de cierre que a menudo se pasan por alto, tanto al principio como luego cuando vende [lo que magnifica los costos si se muda antes de 5 a 10 años a partir de ahora, lo que significa que solo debe comprar si está dispuesto a comprometerse a permanecer allí a largo plazo], así como la posibilidad de que los costos de alquiler aumenten en el futuro.

He tenido en cuenta cierta apreciación de la propiedad en sus cifras. Después de 25 años, los planes A y B tienen un costo comparable: $229,800 frente a $309,500. Si está contento de alquilar y ahorrar durante 5 años, puede evitar algunos costos de reparación de la casa con el plan B. Por otro lado, podría ser más cómodo en una casa de $ 300k. Sin embargo, la apreciación de la propiedad del 2% podría ser optimista.

Plan               A       B       C

Home price:       300k    300k    300k
Down payment:      20%     80%     80%

Loan Amount:      240k     60k     60k
Loan term:         25y     10y     10y
Interest rate:    3.6%    3.6%    3.6%
Interest Total:  124.3k   11.5k   11.5k

Years Renting:       0      5y     10y
Rent Cost:           0    1.5k    1.5k
Rent*:               0     90k    180k

after 25 years from start

Property Tax/y:   2.7k    2.7k    2.7k
P tax duration:    25y     20y     15y
P tax total:     67.5k     54k   40.5k

Prop appreciation
Appreciation rate   2%      2%      2%
Appr. duration     25y     20y     15y
Appr. value       192k    146k    104k

Total payment:   229.8k  309.5k   428k

Time b4 owning:    25y     15y     20y

La conclusión es que no sabes y no puedes predecir el futuro.

En un nivel micro, su vecindario elegido podría sufrir una gentrificación y sería muy inteligente comprar una casa ahora mismo. Hace ocho años en Nashville y hace 15 años en Austin fueron buenos tiempos para comprar. O podría terminar como Detroit.

A nivel macro, las tasas de interés podrían dispararse y sería muy inteligente haber comprado una casa, ya que los alquileres también aumentarán. O tal vez las tarifas bajan y lo mejor sería esperar.

Realmente es imposible predecir el futuro. Sin embargo, si bien este no parece ser su problema, una hipoteca actúa como un plan de ahorro forzoso. Al pagar su préstamo, eventualmente termina con un activo significativo en claro. Destacado por la popularidad de las hipotecas inversas para muchos, la casa es su único activo. Entonces, a pesar de los artículos que dicen que una casa es una mala inversión, es mejor que nada.

En un nivel más personal, está hablando de dividir un activo a largo plazo con una persona con la que no ha hecho un compromiso de por vida. Claro, eso puede controlarse con la lengua, ya que pocos matrimonios duran toda la vida, pero debe tener cuidado. Se deben redactar documentos legales que describan lo que sucede si uno de ustedes quiere salir. O, una forma más sencilla de hacer esto es que una parte compre la propiedad y la otra pague el alquiler.

Y realmente ese es el riesgo de ser dueño de una casa, lo que te pasa a nivel personal. No importa lo que esté haciendo la economía, si ustedes dos experimentan algún tipo de descenso en los ingresos, podría generar una pérdida dolorosa. Con el alquiler, siempre puede mudarse a un lugar más barato y, debido a que sus inversiones en acciones/bonos no están apalancadas, no es necesario venderlas. Con una casa, si no puede pagar el préstamo debido a la disminución de sus ingresos, entonces experimentará algo de dolor y pérdida. Es muy costoso realizar transacciones de bienes raíces, e incluso si la casa aumenta de valor, es posible que obtenga poca o ninguna ganancia de su venta.

Entonces, en mi opinión, solo compre una casa si:

  1. No tienes otra deuda. Sin pagos de automóviles, saldos de CC o préstamos estudiantiles.
  2. Puede darse el lujo de poner un 10% de enganche.
  3. Puede permitirse la hipoteca de 15 años.
  4. Ha encontrado un vecindario donde estaría bien vivir a largo plazo.
  5. Tienes una carrera estable. Es posible que desee mudarse a un empleador diferente, pero están a poca distancia de su compra propuesta.
  6. Tienes una relación estable y, si no estás casado, puedes llegar a un acuerdo equitativo para ambas partes.

Si bien es genial estar orientado a los números, este es un caso de predicción del futuro y los resultados pasados ​​no dictan los futuros.

¿Por qué 10% de descuento? Estoy familiarizado con el 20 % para evitar el PMI y el 5 % para minimizar el desembolso inicial de efectivo.
La recomendación de hipoteca a 15 años también es extraña, ya que no hace ningún comentario sobre la tasa de interés relativa.
El equilibrio entre alquilar y comprar
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v