Cazadores de casas por primera vez. Pagar deudas o ahorrar para el pago inicial

tl; dr

  • Queremos comprar una casa.
  • Hemos hecho todos los pros y los contras de ser propietario de una vivienda.
  • Tenemos 1/2 pago inicial y algunos pagos de préstamos altos

¿Sería más inteligente pagar los préstamos e ir con una hipoteca de devolución de efectivo al 5.29% de interés, o sería más inteligente seguir ahorrando para el pago inicial completo mientras se mantienen los préstamos más altos? FYI: el préstamo más grande es un préstamo de camión de $ 30k al 9.9%

Versión completa:

Estoy en Canadá, y nuestro gobierno ha cambiado un poco las leyes y no se nos permite hacer hipotecas con cero pago inicial. Sé que esto es algo bueno, pero desafortunadamente nos pone en una situación difícil. Debemos tener un 5% de pago inicial y no podemos pedirlo prestado de ninguna parte.

A la familia se le permite "dar" dinero, pero eso nunca nos va a pasar a nosotros.

A los bancos se les permite "dar" dinero, pero eso viene a través de tarifas adicionales que nos quitan la sangre... básicamente te dan tu 5% de enganche pero lo compensan con un 2% de interés adicional por un 5% fijo. plazo de un año. Actualmente, las tasas hipotecarias son aproximadamente del 3,25% y una "hipoteca con devolución de efectivo" es del 5,29%.

Ahora vamos a nuestra situación.
Actualmente tenemos $7k de efectivo líquido en el banco, y el tamaño de la casa que necesitamos (en nuestra área) costará $340k. Eso nos prepara para un pago inicial de aproximadamente $17,000.

También tengo un pago de camión de $ 565 / mes ($ 30k @ 9.9% de interés) y un par de visas con un saldo total de alrededor de $ 600 (no es gran cosa). Hay un nuevo banco dispuesto a tomar mi préstamo de camión al 5.9% de interés, reduciendo mi pago a $ 425 / mes si agrego $ 3500 adicionales como un nuevo pago inicial.

¿Sería más inteligente reducir mi índice de deuda general al pagar los $ 4100 para pagar las dos visas y obtener el préstamo del camión más pequeño, luego ir tras una "hipoteca de devolución de efectivo", o soy más inteligente manteniendo el efectivo en la parte de atrás, escondiéndolo tanto como pueda, y con los pagos e intereses más altos?

Esta es una decisión tan difícil para mí, y estoy teniendo dificultades para encontrar una solución sólida de una forma u otra.

Una cosa en la que estoy pensando es que no hay una cuenta de ahorros que me dé un 4% garantizado, que es lo que obtendré si muevo el préstamo del camión. Sin embargo, mis ahorros recibirán un gran golpe y nos alejarán mucho más de nuestra meta (si no tomamos la ruta de devolución de efectivo).

No estoy aquí para defender mi decisión de comprar una casa frente a seguir alquilándola, tengo mis razones. Estoy más interesado en los dólares y centavos de todo.

Resultados finales: si a alguien le importa

Terminamos necesitando mudarnos de nuestro alquiler (el propietario quería subirnos a $ 2000 / mes) a una casa adosada con un alquiler de $ 1600 / mes. Este fue el punto de inflexión y necesitábamos comprar algo lo antes posible. Terminamos pagando uno de nuestros vehículos utilizando mi declaración de impuestos ($7000), obtuvimos un 10 % de pago inicial y compramos una casa de $320 000 al 2,89 %. Dejándonos con una hipoteca mensual de $1440. Con el impuesto a la propiedad, estamos pagando $ 1620 / mes (los servicios públicos son los mismos en todos los lugares donde hemos vivido), por lo que por $ 20 / mes adicionales estamos pagando una hipoteca en lugar de alquiler.

En los EE. UU., los bancos solían rechazar a los solicitantes de hipotecas que pedían préstamos hipotecarios de más de dos o tres veces el ingreso anual de los solicitantes. Luego, esta regla se quedó en el camino y la gente tomó todo tipo de préstamos (y ahora, en algunos casos, están patas arriba en sus hipotecas). Es posible que los bancos hayan vuelto ahora a prácticas crediticias más sanas. Dado que el dinero funciona de manera similar en casi todas partes, es posible que desee preguntar cuánto de una casa puede pagar con sus ingresos actuales. No tienes que preguntarle a un banco necesariamente; un agente de bienes raíces probablemente sabrá la regla general utilizada.
somos compradores de vivienda por primera vez, no tenemos una vivienda existente... alquilamos. Además, nuestros ingresos pueden respaldar una hipoteca de $ 340k al 3.5% de interés SI tuviéramos el pago inicial. El problema es que el alquiler es tan alto ($1700/mes + $400/mes en útiles) que ahorrar una cantidad sustancial es muy difícil.
Puse sus cifras en la Calculadora de Renta vs. Compra del New York Times; muestra que comprar es mejor que alquilar después de 11 años , no de 5, suponiendo una hipoteca del 3,25 %. E incluso entonces, la "ganancia" es muy pequeña durante muchos años (incluso después de 25 años, la ganancia promedio es de solo $1,333, menos que el alquiler de un mes).
@ChaseFlorell, mencionó que sus ingresos pueden respaldar una hipoteca de $ 340k al 3.25% de interés. Un punto a considerar es si puede pagar los pagos si las tasas de interés suben. En Australia, los bancos verifican su capacidad para realizar reembolsos en función de un 2% por encima de las tasas variables estándar actuales, ya que esto proporciona un amortiguador en caso de que las tasas de interés comiencen a subir.
¿Has leído algo del blog de Garth Turner? Definitivamente es sensacionalista, pero creo que sería bueno considerar leer algunos de los artículos a los que vincula para decidir si comprar o alquilar. greatfool.ca
No sé si está incluyendo el salario de su cónyuge o no, pero mi regla general es que si no puede pagarlo con un salario, entonces no puede pagarlo. Muchas familias han perdido mucho dinero junto con sus hogares porque solo 1 de las personas perdió su trabajo. Otra regla general es que si tiene que gastar sus centavos para convencerse de que puede pagarlo, entonces no puede pagarlo. SIEMPRE CUESTA MÁS de lo que pensaba y mucho más de lo que pensaba solo para comprar lo esencial para la mudanza.

Respuestas (3)

Respuesta fácil: pague su deuda.

¿Por qué fácil? Porque no puedes pagar la casa. Los otros carteles lo mencionaron; Yo también lo abordaré:

Su estimación de pago de hipoteca de $ 1445 / mes es solo eso: solo hipoteca. ¿Por qué no has incluido seguro de hogar ni impuestos? Según ese último gráfico, son $ 1930 y $ 1910 por año. Eso agrega $320 a su costo mensual. $1445 + $320 = $1765/mes. Más de lo que estás pagando de alquiler, y dices que te sobra poco después de eso.

Y eso sin contar el seguro de CMHC como mencionó Chris W. Rea, o el mantenimiento, que es algo que los inquilinos siempre subestiman. Sé que lo hice.

Y ni siquiera me hagas empezar con el hecho de que la tasa de interés (actualmente súper baja) se fija por solo 5 años.

Sé que realmente quieres comprar una casa, y realmente quieres quedarte en esa zona cara en la que vives. Y te esfuerzas por hacer que los números funcionen. Pero el hecho es que se está preparando para la bancarrota.

Siendo realistas, tiene estas opciones:
1) quedarse en el área, olvidarse de comprar en el futuro previsible, continuar alquilando, pagar la deuda y luego ahorrar para un pago inicial adecuado
2) permanecer en el área, pero hacer que funcione un lugar más pequeño y más barato
3) muévase a un lugar más barato
4) descubra cómo ganar más dinero.

Eso es. Siento ser franco; esta es la realidad.

Entiendo lo que dices, pero algunas opciones no son opciones. Vivo en Calgary... mercado alto, pero trabajo seguro... mudarme más lejos no es una opción porque bueno, el viaje al trabajo sería una locura. $ 340k realmente es el precio más bajo para una familia de 6 en esta área. No me preocupa llegar a $ 1800 o $ 1900 / mes... los $ 200 / mes adicionales que estaría "ahorrando" aún tardarán una eternidad en ahorrar el pago inicial, y para ese momento las tasas de interés serán mucho más altas que el 5.29 %
+1 Sin embargo, diré que su línea en la parte superior es lo más parecido a una respuesta a la pregunta real que he visto aquí.
@5.29% pagará $1885 + $320 = $2205/mes. Además de ese seguro CMHC. ¿Puedes permitirte eso todos los meses? Además, ¿la hipoteca de devolución de efectivo está bloqueada durante 30 años o también se reinicia después de 5 años?
@ChaseFlorell Entonces, eso afecta la opción n. ° 3 y también implica la n. ° 4. Eso deja #1 y #2. Usted dice que $ 340K es el fondo para una familia de 6, pero ¿es realmente el fondo o solo el fondo de sus expectativas? Recuerde, el tamaño promedio de una casa en la década de 1950 (en los EE. UU.) era algo así como 950 pies cuadrados. Y también tenían familias así de grandes. Con eso en mente, y el hecho de que no sé nada de bienes raíces en Calgary: aquí hay una casa de 1055 pies cuadrados, 3 habitaciones y 1 baño por $ 209K tinyurl.com/7jgsfmn , y una casa de 1227 pies cuadrados, 3 habitaciones y 2 baños por $ 214K tinyurl.com/ 82ay634 . Los niños pueden hacer literas, ya sabes :-)
@ChaseFlorell Oh, aquí tienes: 1227 pies cuadrados, 4 habitaciones, 2 baños, 1 medio baño por $ 224K tinyurl.com/7msbky9
@ChaseFlorell ooh, este también se ve bien: solo 903 sgft (el sótano probablemente no estaba incluido en eso, creo), pero logran meter 4 dormitorios y 2 baños en él. $ 224K. tinyurl.com/7ax3zaz Lo siento, me gusta mirar bienes raíces :-)
jaja, parece que te estás divirtiendo. En cuanto a la pregunta sobre el 5,29%. Termina después de 5 años y podemos refinanciar en ese momento. Podríamos cubrir los $2200 si se redujeran los otros pagos, pero es un poco elevado si continuamos con nuestros otros préstamos.
@ChaseFlorell Sí, ahí es donde un poco de gratificación retrasada puede ser el mejor camino. Tenga en cuenta que incluso si no puede ahorrar demasiado en este momento, ese camión aún se pagará eventualmente. En ese momento, tiene más de $ 500 adicionales gratis en su flujo de efectivo, y eso hace toda la diferencia en el mundo para poder pagar la casa.
"... ese camión aún se pagará con el tiempo. En ese momento, usted tiene más de $ 500 libres en su flujo de efectivo ..." Dado que el camión se pagará en siete años, es muy posible que un "nuevo "Para entonces se necesitará un camión y habrá un nuevo préstamo para esa compra, es decir, poca diferencia en el flujo de caja.

Apoyo la sugerencia de DJClayworth de esperar y ahorrar un pago inicial mayor. También agregaré:

Parece que olvidó considerar el seguro de CMHC en su cálculo. Cuando compras tu primera vivienda con menos del 20% de enganche , el banco te exigirá que asegures la hipoteca. El seguro de CMHC protege al banco en caso de incumplimiento, no lo protege a usted . Pero tal seguro hace que un banco se sienta mejor acerca de prestar dinero a personas a las que de otro modo no se arriesgaría.

El truco es que usted sería responsable de pagar el seguro de CMHC que protege al banco. La prima generalmente se agrega a la cantidad prestada, ya que un comprador que requiere un seguro de CMHC, por definición, no tiene suficiente dinero por adelantado. La prima estándar de CMHC para una hipoteca con un pago inicial del 5 %, o como dirían ellos, una "relación préstamo-valor del 95 %" es del 2,75 % . Consulte la tabla de primas de CMHC aquí .

Por lo tanto, si tuvo un pago inicial de $17 000 para pedir prestados los $323 000 restantes del banco para comprar una propiedad de $340 000, el dinero que le debe al banco sería de $331 883 debido a la prima de seguro adicional de CMHC del 2,75 %. Esto agregó $ 8883, más intereses , obviamente hace que el caso para comprar sea menos convincente. Entonces, ¿hay otros costos de cierre que no se hayan considerado completamente?

Una cosa más que debo mencionar:

¿Ha considerado ahorrar un pago inicial mayor mediante el uso de un RRSP? Hay una ventaja significativa al hacerlo de esa manera: puede ahorrar dólares antes de impuestos para su pago inicial. Cuando llegue el momento de comprar, aprovechará el Plan para compradores de vivienda (Home Buyer's Plan, HBP) ​​y obtendrá un préstamo libre de impuestos de su propio dinero de su RRSP. Tendría 15 años para devolver el dinero a su RRSP.

Por último, después de ahorrar un pago inicial más grande, si tiene suerte, puede encontrar casas que no sean tan caras cuando esté listo para comprar. Reconozco que esta es una declaración especulativa, y existe la posibilidad de que las casas sean realmente más caras, pero existe una creciente evidencia y opinión de que los bienes raíces actualmente están sobrevaluados en Canadá. Lea aquí , aquí y aquí .

Entonces, al final del día, ¿su recomendación es ahorrar los $ 7k y continuar construyéndolos y también pagar la tasa de interés más alta? Supongo que estoy pensando que el interés del 9,9 % en el camión me está costando más a largo plazo que el interés del 1 % que obtengo en los $ 7k en una cuenta de ahorros.
No consideré la deuda de su camión en mi respuesta. Solo agregué dos puntos más para considerar que no se mencionan en la otra respuesta. Sobre el tema de la deuda del camión específicamente, trataría de pagarla tan pronto como pudiera. Tampoco me gustaría tener una deuda a una tasa tan alta.
+1 para el plan de compradores de vivienda RRSP y para recordar el seguro CMHC.
Compramos un condominio hace un par de años con una hipoteca fija de 15 años, poniendo ~12% de pago inicial. Además de una tasa de interés increíblemente baja, la cooperativa de ahorro y crédito local a través de la cual obtuvimos la hipoteca nos dio un PMI de solo 25 dólares al mes. Les pedimos que corrigieran los números nuevamente manualmente, que parecían muy bajos, pero no, era correcto. Entonces, básicamente, cuando estés comprando, si estás pagando menos del 20 %, solo incluye verificar el PMI al comprar. (Y no olvide, cuando alcance el 20%, asegúrese de que dejen de cobrarle el PMI).

Veamos los conceptos básicos. Su hipoteca de 340K amortizada en 25 años al 3,5% le costará $1700 en pagos, casi exactamente su alquiler. No pagarás menos. De hecho, pagará más, porque ahora es responsable de un mayor seguro, y cualquier reparación deberá ser pagada por usted, no por el arrendador. Así que no hagas esto para ahorrar dinero. Cifras de aquí .

No olvide que es muy probable que las tasas de interés suban en los próximos años. 7% no es improbable. ¿Puede permitírselo si sus pagos se duplican? Puede obtener una hipoteca de tasa fija, pero le costará mucho más del 3.5% durante más de un par de años.

No se deje engañar por el argumento de 'pague usted mismo' para obtener una hipoteca. en los primeros años, casi todos sus pagos son intereses, sin pagar el principal. Simplemente está cambiando de pagarle a un arrendador a pagarle a un banco.

Hay enormes ventajas en esperar hasta tener un buen pago inicial antes de comprar una casa. Las personas con un pago inicial grande obtienen mejores tasas de interés y no necesitan pagar tanto el seguro de CMHC. Correrá menos riesgo si baja el precio de su casa. También pregúntese si está seguro de que estará en su casa durante cinco años; de lo contrario, incluso los agentes inmobiliarios generalmente admitirían que no debería comprar.

El pago del camión no debería ser un problema, siempre que esté seguro de que puede pagar tanto el camión como la hipoteca. Tampoco son significativos $ 600 en deuda de tarjeta de crédito en el gran esquema. Probablemente pondría cualquier dinero extra para el pago inicial. Reduce su tasa de interés (posiblemente), algunos gastos con respecto a su hipoteca y su riesgo si tiene que vender y el valor de su casa ha bajado.

Es posible que desee consultar el sitio web del gobierno de Canadá "Alquilar o comprar". Está caído ahora, así que no puedo darte un enlace. Lo editaré cuando esté de vuelta. EDITAR: Resulta que está fuera de línea para 'actualizar'. Aquí está el enlace .

Gracias @DJClayworth, estas son todas las cosas que he tenido en cuenta. Hice la calculadora de alquiler/compra por un período de 5 años y la agregué a mi pregunta original. Parece que comprar es una mejor opción en general... solo me pregunto si el enfoque es correcto.
Noté tu edición. El camión se paga en 7 años. Además, la tasa del 3,25% es una tasa fija a 5 años.
No ha tenido en cuenta las reparaciones ni ha dicho lo que hará si tiene que mudarse en 2 años y el valor de su casa se ha reducido en un 5%. Recuerda también que si vendes una casa tendrás que pagar el 5% de su valor en honorarios de agente. Mi respuesta real a su pregunta sigue siendo: si tiene dinero extra, póngalo en un pago inicial en lugar de la deuda del camión. 1) Debería reducir aún más su tasa de interés 2) Reduce su riesgo si tiene que vender.
Solo vuelve a leer tu respuesta. Estoy confundido por las afirmaciones contradictorias "No olvide que es muy probable que las tasas de interés suban en los próximos años. El 7% no es improbable" o "Hay grandes ventajas en esperar hasta que tenga una buena baja". pago antes de comprar una casa. Las tasas de interés serán más bajas" ... ¿Cuál es?7% later is higher than 5.29% with cash back now.
Al mismo tiempo y con todo lo demás igual, una persona con un pago inicial mayor podrá obtener una tasa de interés más baja. Esperar no traerá una tasa de interés más baja: tener un pago inicial más grande traerá una tasa de interés más baja. Los cambios en la tasa de interés a lo largo del tiempo son un tema aparte.
Cazadores de casas por primera vez. Pagar deudas o ahorrar para el pago inicial
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