He aceptado una nueva oferta de trabajo y me mudaré a otro estado en unos meses. Me gustaría que me ayuden a analizar diferentes opciones de hipoteca. Me beneficiaré mucho de la venta de mi casa actual: actualmente debo menos de 500k restantes en mi hipoteca, y casas comparables se han vendido entre 650k-700k (compré mi casa hace menos de 4 años, así que tuve mucha suerte de estar en un mercado inmobiliario tan floreciente). La nueva área tiene un mercado inmobiliario deprimido, con casas que actualmente se venden por 10k más que hace 5 y 10 años, y casi ninguna construcción nueva. He estado en mi ciudad actual por poco menos de 4 años, y mi familia no está segura si estaremos en la nueva área por más de 5 años (es difícil saber si te gustará un área hasta que hayas vivido allí por Un rato).
Actualmente tengo un préstamo médico de 30 años en mi casa que venderé. Todavía soy elegible para un préstamo médico con 0 pago inicial. Tendré suficiente para hacer un pago inicial del 20 % en una casa de 450 000 (acabo de vender algunas acciones y bonos y tengo alrededor de 80 000 de liquidez, y otros 65 000 que mi esposa puede retirar temporalmente de su IRA). Actualmente tengo alrededor de 220 000 préstamos federales para la facultad de medicina al 4,6 %, y también buscaré refinanciarlos a una tasa más baja. Casi duplicaré mi salario en el nuevo trabajo y puedo conseguir una casa comparable por alrededor de 400-450k en la nueva ciudad, por lo que mi plan es pagar la mayor cantidad de deuda posible sin aumentar el gasto total en los próximos años.
Tengo varias preguntas: ¿es mejor hacer la hipoteca de otro médico y continuar invirtiendo mi exceso de efectivo disponible, hacer una hipoteca a 15 años o una hipoteca a 30 años y planear pagarla en 15 años? ¿Debo tratar de pagar los préstamos estudiantiles antes (incluso si realizo una refinanciación a una tasa más baja del 3.5 % más o menos) o la hipoteca antes, especialmente si es posible que no esté allí por más de 5 años y pueda alcanzar el punto de equilibrio cuando vaya a vender la casa? ¿El interés amortizado es igual a 15 años si pago una hipoteca a 30 años en 15 años? Salvo circunstancias imprevistas, puedo hacer pagos cómodamente a la tasa de 15 años con mucho dinero sobrante. Si vendo la casa dentro de 5 años, ¿Qué opción me ahorrará más dinero? ¿Debo tomar los 100k o más que gano con la venta de mi casa actual y poner la mayoría en mis préstamos estudiantiles primero? Mis pensamientos son que los préstamos estudiantiles me siguen de por vida, pero siempre puedo vender y comprar otra casa. ¿Cuáles son sus pensamientos y cuál es la mejor opción de hipoteca?
En su caso, todo se reducirá a las tarifas y cuánto tiempo espera vivir en la nueva casa:
En cuanto a si pagar primero los préstamos estudiantiles o la hipoteca, deberá comparar las tasas y también ajustar la deducción de impuestos que obtendrá sobre el interés de la hipoteca. (Gana demasiado dinero para deducir los intereses de los préstamos estudiantiles). Si las tasas del préstamo estudiantil y de la hipoteca son similares, lo más probable es que sea mejor que pague primero los préstamos estudiantiles.
En cuanto a 15 vs 30 años, por lo general las tasas son mejores en el año 15. Si fueran de alguna manera iguales, entonces estaría mejor con el año 30 y haciendo los pagos equivalentes al año 15 simplemente para tener la opción de hacer un pago más bajo en el futuro si alguna vez lo desea. Pero, en general, si planea pagar siempre el monto del pago de 15 años, entonces sería mejor optar por el de 15 años solo para asegurar la tasa más baja. Sin embargo, en su caso, quedarse con el año 30 y arrojar la diferencia al préstamo estudiantil puede beneficiarlo aún más, nuevamente debido a la deducción fiscal de los intereses hipotecarios.
Si no crees que necesariamente vas a quedarte en esta zona durante cinco años, considera otra opción: alquilar .
Cinco años a menudo se cotizan como el tiempo mínimo para comprar (sobre el alquiler), ya que los costos de la compra de la casa y la hipoteca son significativos, y si está comprando una casa nueva cada 5 años, está poniendo varios miles de dólares de honorarios por adelantado cada vez. Si no asume que los precios de la vivienda aumentarán (ya que no necesariamente), entonces puede considerar estos costos, digamos, $ 5000- $ 6000 por una casa de $ 500k, un 1% adicional más o menos de interés ese primer año. Si estás allí 5 años, estás pagando un 0,2 % extra (más o menos); eso es razonable, pero si está allí solo 2 años, está agregando un 0,5% a su tarifa, lo cual es bastante significativo. No necesariamente saldrá adelante aquí (en comparación con el alquiler).
Alquilar por uno o dos años le da tiempo suficiente para averiguar si le gusta el área, y si es así, entonces compra, con más conocimiento del área y la oportunidad de hacer una compra en el momento adecuado para usted. Usted paga sus préstamos, o al menos una parte de ellos, ahora, ahorra parte del resto y luego lo reconsidera en un par de años. Si ya no califica para la hipoteca de un médico, simplemente ahorre el resto del 20% antes de realizar la compra.
Parece que con la venta de su casa actual tiene suficiente liquidez para obtener crédito en los mejores términos sin recurrir a la cuenta IRA de su esposa.
El factor más importante a considerar es la deducción del interés hipotecario, que reduce significativamente el interés efectivo de su hipoteca, especialmente cuando salta a una categoría impositiva más alta. En este sentido, los ahorros para la jubilación diferidos deberían tener una mayor prioridad que pagar la hipoteca o los préstamos estudiantiles.
Los préstamos estudiantiles probablemente deberían ser su mayor prioridad para pagar. Con la deducción hipotecaria, una tasa del 4 % se convierte efectivamente en una tasa del 3,4 % si se encuentra en el tramo del 15 %, pero una tasa efectiva tan baja como el 2,6 % si se encuentra en el tramo del 35 %. Ambos son inferiores a la tasa del 3,5% que puede obtener en los préstamos estudiantiles después de la refinanciación.
Esto también supone que no te golpean con el AMT. Probablemente valga la pena el costo de una consulta rápida con un profesional de impuestos para revisar estas opciones y cómo afectan sus impuestos.
Entonces, si entiendo bien su plan, esta será su situación después de comprar la casa:
Deuda Total: 645,000
Esto es lo que haría:
Espere hasta que su casa se venda antes de comprar una nueva. De esa manera, puede tomar el capital de esa venta y aplicarlo al pago inicial en lugar de tomar un préstamo en su cuenta de jubilación. Si algo sucede y su casa no se vende tan bien como cree, perderá las ganancias de la cantidad que pida prestada, lo que compensará con creces el interés que se está pagando a sí mismo. EN EL PEOR, pague el préstamo 401(k) en el instante en que se cierre la venta.
Tome la mayor cantidad posible del capital restante y comience a pagar los préstamos estudiantiles. Hay varias razones por las que son una prioridad más alta que una hipoteca: algunas son matemáticas, otras no.
¿Debería buscar pagar los préstamos estudiantiles antes (incluso si refinancia a una tasa más baja del 3,5 % más o menos) o la hipoteca antes... Pienso que los préstamos estudiantiles me seguirán de por vida, pero siempre puedo vender y comprar otra casa
¿Así que quieres este equipaje para el resto de tu vida? ¿Qué tan liberador será cuando te quites eso de la espalda? ¿Cuánta inversión se está perdiendo debido a los pagos de préstamos estudiantiles? ¿Qué pasa si pierdes tu licencia? ¿Qué pasa si te vuelves discapacitado? Los préstamos para estudiantes no son susceptibles de quiebra, pero siempre puede vender el activo detrás de una hipoteca o un préstamo para automóvil. Son peores que las deudas de tarjetas de crédito en ese sentido. No tiene un activo tangible detrás de esto y no tiene opción de perdón (a menos que decida practicar en un área de alta necesidad, pero no tengo la sensación de que ese sea su camino). La diferencia en el interés es generalmente sólo el valor de unos pocos pagos durante 15 años.
¿El interés amortizado es igual a 15 años si pago una hipoteca a 30 años en 15 años?
Sí, sin embargo, la tentación de pagarlo en 30 años sigue ahí. ¿Con qué frecuencia decidirá que un pago mayor del automóvil, unas vacaciones o algo más es más importante? Con una nota de 15 años, fija un plan y se apega a él.
Algunas otras opciones:
stanley
keshlam
AEK05
Shawn