Nota : el valor acumulado de la vivienda no es la única razón por la que estoy pensando en comprar. Me gustaría tener control sobre mi propio entorno de vida, más espacio, no tener que preocuparme por molestar al departamento de arriba si estoy tocando música, y los bienes raíces en mi ciudad están en una tendencia muy positiva en este momento. El valor acumulado de la vivienda es solo un factor.
Antecedentes : Me gradué de la universidad hace aproximadamente un año y medio y desde entonces he estado enseñando inglés en Francia. No gano mucho dinero, unos 30.000 dólares brutos al año. Tengo alrededor de $67,000 en préstamos estudiantiles en este momento. Actualmente estoy en un plan de pago basado en los ingresos para mis préstamos, lo que resulta en un pago de $0/mes (esencialmente, son diferidos). Actualmente estoy acumulando alrededor de $1,200 por año en intereses según los estados de cuenta de mi préstamo de este año. Tengo un gran crédito, alrededor de un puntaje de 750.
Editar : mi trabajo principal es la programación independiente, que estoy haciendo junto con el puesto de profesor hasta mayo de 2019, momento en el que volveré a programar a tiempo completo (independiente). Todavía no me preocupa pagar mis préstamos , ya que estoy tomando este tiempo en Francia como una especie de "vacaciones", usando el puesto de profesor como una excusa para tener una visa a largo plazo en Europa.
Voy a regresar a los Estados Unidos en mayo y necesito un lugar para vivir. Por el momento, voy a alquilar, pero supongamos que un administrador de préstamos me otorgaría un préstamo hipotecario por un saldo de capital de $200,000. Supongamos también que mi ingreso salta a $50,000 brutos al año y que no tengo problemas para administrar mi dinero. Estoy tratando de averiguar si es más inteligente alquilar y pagar mis préstamos estudiantiles antes de comprar, o comprar y pagar la hipoteca y los préstamos estudiantiles al mismo tiempo.
Usando una calculadora aproximada , estaría pagando alrededor de $200/mes del capital de la hipoteca, que es más que el interés que estoy acumulando con mis préstamos estudiantiles. Si entiendo los conceptos básicos de alquilar frente a comprar, al alquilar puedo "ahorrar dinero" al no tener que lidiar con el impuesto a la propiedad, los problemas de mantenimiento, etc., pero no estoy acumulando ningún valor líquido en la vivienda. Al comprar, incluso si estoy pagando mucho en intereses , aún acumularía aproximadamente $200/mes en valor líquido de la vivienda, que aumentaría con el tiempo.
Por lo tanto, si mis cálculos son correctos (quizás sean totalmente incorrectos), $200/mes en valor acumulado de la vivienda es mayor que los $100/mes de interés acumulados de mis préstamos estudiantiles, y esa diferencia de $100 aumentaría con el tiempo a medida que pague más de cada préstamo (y por lo tanto tienen pagos de intereses más bajos en cada uno). ¿Tiene sentido financiero alquilar y pagar el préstamo estudiantil (y luego comprar) o comprar y pagar el préstamo estudiantil?
Estoy de acuerdo con Pete, pero tienes un cálculo equivocado.
Usted no compara el interés del préstamo con el capital que está generando; generar capital es simplemente convertir un activo (efectivo) en otro ("capital"). Sería mejor poner esa "equidad" en el préstamo (ya que reducirá el interés en el futuro).
Debe comparar el alquiler que pagaría con los intereses y otros gastos de la vivienda que no tendrá cuando alquile (impuestos a la propiedad, PMI, mantenimiento, etc.). Esa diferencia es cuánto podría invertir en el préstamo en lugar de desperdiciarlo en intereses.
Usando una calculadora aproximada, estaría pagando alrededor de $ 200 por mes del capital de la hipoteca, que es más que el interés que estoy acumulando con mis préstamos estudiantiles.
Para empezar, si tiene los $ 40,000 para depositar en la propiedad que calculó en su enlace, es posible que desee romper una parte de eso para pagar su préstamo estudiantil existente. De verdad, esa debería ser tu pregunta. "Tengo $ 40,000. ¿Debería pagar el 66% de mi préstamo estudiantil o comprar una casa?" El ejemplo de su calculadora calcula un préstamo de $ 160,000, no un préstamo de $ 200,000 como indica su pregunta. Si no hace el pago inicial del 20%, el prestamista le exigirá que tenga algo llamado seguro hipotecario privado que agrega aproximadamente otro porcentaje completo al costo.
Si duplica y compra una casa, básicamente está caminando sobre la cuerda floja de dos obligaciones importantes de más de $ 100 por mes. Está incrementando su obligación de interés anual de $1,200 a $8,700 de modo que, en el escenario más favorable, tenga $1,200 de capital en una propiedad ($2,400 de capital menos los $1,200 existentes de gastos de intereses de préstamos estudiantiles). Y realmente, usando un préstamo de $200,000 sin pago inicial, estaría más cerca de $13,000 en intereses anuales y cargos de PMI.
Si alquila, es poco probable que sus costos de alquiler sean iguales a sus costos de compra. En un escenario de alquiler, es probable que tenga más efectivo cada mes para pagar de manera más agresiva su carga de deuda existente y, en última instancia, gastar menos de $ 1,200 cada año en intereses. No se sobrecargue con deudas, especialmente porque su prestamista hipotecario no va a diferir nada si quiere tomarse unas "vacaciones" nuevamente.
No se obligue al servicio de la deuda. Con estos números (que probablemente estén equivocados considerando el préstamo de $160,000 en sus cálculos) está garantizando el 17.5% de su ingreso bruto a intereses.
Aquí hay publicaciones muy buenas sobre la deuda en general, le aconsejo que lea algunas de ellas, preste especial atención a las preguntas sobre "debo pagar mi préstamo estudiantil o invertir en el mercado de valores". Su pregunta no es materialmente diferente a eso, solo cambie el mercado de valores por la casa.
¿Tiene sentido financiero alquilar y pagar el préstamo estudiantil (y luego comprar) o comprar y pagar el préstamo estudiantil?
Como sospechará, la respuesta a su pregunta es: "Alquiler".
Si bien la compra de una casa es un objetivo digno y conduce a una gran estabilidad financiera, existe una buena probabilidad de que lo que sugiere genere algunos resultados negativos.
Como dijiste, cuando alquilas, cosas como los impuestos a la propiedad y los problemas de mantenimiento no son una preocupación. Esos problemas de mantenimiento pueden ser un gran problema. Si compra, en su situación, ¿cómo paga un nuevo sistema HVAC?
También hay un problema mayor de obtener financiación. No ha mostrado el mejor historial de ganancias y una consideración igual a la puntuación de crédito es un ingreso suficiente para pagar un préstamo. Si bien creo que los bancos son demasiado indulgentes en ese sentido, ¿le prestarán 200K a alguien que ya tiene una deuda de 65K y que tiene un historial de hacer 30K? Probablemente no.
Otro problema que podría "pisarte un poco" sería la decisión que tomaste de enseñar, con un salario bajo, cuando tenías un saldo de préstamo estudiantil tan alto. Pido disculpas si esto hiere un poco tus sentimientos, pero parece que esa decisión fue una tontería. Seguro que sería genial enseñar en Francia, pero no para alguien que no puede pagar sus cuentas. En su caso, hubiera sido más inteligente enseñar en los EE. UU. y trabajar en un trabajo adicional para poder pagar sus préstamos estudiantiles en aproximadamente 18 meses. ¡Entonces ve a enseñar en Francia!
En ese sentido, aunque no es obligatorio, ¿realizó pagos de intereses sobre los préstamos estudiantiles para evitar que el saldo creciera? No hacerlo fue doblemente tonto.
Hacer lo que sugiere está plagado de riesgos que no parece tener en cuenta adecuadamente. Mi consejo sería volver a los EE. UU., trabajar como loco, pagar estos préstamos estudiantiles (de nuevo, la meta debería ser de unos 18 meses), ahorrar un pequeño pago inicial y luego comprar una casa o incluso reevaluar. Enseñar en algún lugar exótico puede ser mucho más divertido cuando no está agobiado por esta enorme deuda.
Primero me gustaría entender la elección real. Deja el préstamo a un lado. Por mucho que sea genial pagarlo (aunque si es realmente el 1,8%, no lo haría), miraría la decisión de comprar/alquilar, de forma independiente.
¿Cómo es el mercado a donde vas? ¿Un bonito apartamento cuesta $750 o $1500? Parte del problema con alquilar/comprar es que las personas no compran (típicamente) una casa que sea igual a lo que alquilarían. La casa a menudo tiene mucho más de lo que realmente necesitas.
Usted menciona ser un recién graduado. Si compró la casa, ¿será de un tamaño que le permita alquilar el segundo o incluso el tercer dormitorio? Esto invierte los números y podría ofrecerle la oportunidad de que 2 compañeros de cuarto paguen el costo total de la hipoteca mensual.
Podría continuar, pero mi respuesta es simple: "No tenemos todos los detalles. Detalles que pueden impulsar el consejo de una forma u otra".
Editar: dado el costo de los alquileres y la voluntad de OP de alquilar a los compañeros de habitación, calcularía los números en función de ese escenario. Hace 5 años, escribí Student Loans and Your First Mortgage en el que muestro cómo el pago mensual del préstamo se ajusta a la brecha entre el 28 % y el 36 %, los porcentajes típicos del préstamo de vivienda frente al servicio total de la deuda. Esta es una gran oportunidad para que un recién graduado use su capacidad para alquilar el espacio y cubrir potencialmente el pago mensual completo de la hipoteca.
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Hart CO
Marcos Monforti