¿Cómo debo manejar los préstamos estudiantiles al salir de la universidad y tratar de comprar una casa?

Respuestas concisas a sus preguntas:

1. Depende del préstamo y del banco; cuando "acelera" el pago de un préstamo aplicando un saldo de prepago al principal, su pago mensual puede reducirse. Sin embargo, la práctica estándar para la mayoría de los tipos de préstamos es que el cronograma de pago se acelerará; no pagará menos cada mes, pero lo pagará antes.

2. No puedo confirmar ni negar que una pasantía cuenta como experiencia laboral en el campo a los efectos de los préstamos hipotecarios. Suena lógico, especialmente si se tratara de una pasantía remunerada (en cuyo caso simplemente lo llamaría un "trabajo"), pero no puedo estar seguro ya que no conozco a nadie que haya obtenido una hipoteca sin acumular la cantidad necesaria. experiencia laboral posterior a la graduación.

3. Un oficial de préstamos estará encantado de hablar con usted y responder preguntas específicas, pero si ingresa hoy, sin historial crediticio (el préstamo estudiantil probablemente ni siquiera haya ingresado al pago) y muchas incógnitas (una oferta puede ser rescindida, por ejemplo), es prácticamente seguro que se le negará una hipoteca. El banco va a querer evidencia de que cumplirá con la deuda que tiene con el tiempo. Un pago de $ 10,000 en el préstamo, aunque es significativo, es solo un pago en lo que respecta a su historial crediticio (y puntaje crediticio).

Ahora, algunas comprobaciones más de la realidad:

• $ 70k / año no es lo que traerá a casa. Como persona soltera sin dependientes, pagará impuestos a la tasa de retención más alta posible. Su tasa impositiva efectiva sobre $ 70k, según el estado en el que viva, puede llegar al 30 % (incluidos todos los impuestos sobre la nómina/SS, para una persona que gana 1099 y/o un empleado en un estado con impuesto sobre la renta), por lo que en realidad solo está trayendo a casa 42k/año, o alrededor de $1,600/cheque de pago si le pagan quincenalmente. A eso, agregue una parte decente para su plan de salud grupal (que, a partir de 2014, deberá comprar o pagar otros $ 2500, efectivamente otro 3% de las ganancias brutas, en impuestos). E incluso ahora con su primer trabajo, al menos debería tratar de ahorrar una buena cantidad de cambio en un 401k o IRA como ahorro para la jubilación.

• Ese préstamo estudiantil, que comenzará aproximadamente 6 meses después de que termine la universidad, le costará alrededor de $555/mes en pagos mensuales durante los próximos 10 años (si son todos los préstamos Stafford con una división de 50/50 entre suscriptor/no suscriptor; eso podría ser tanto como $600/mes para todo unsub Stafford, o $700 o más para préstamos privados). Si iba a pagar todo eso en dos años, está considerando pagar un promedio de $2500/mes dejando solo $700 para pagar todas sus facturas y gastos cada mes. Con un plan de pago de 3 años, está entregando uno de sus dos cheques de pago cada mes al administrador de préstamos estudiantiles, lo que para un soltero es factible pero aún bastante ajustado.

• El pago de su hipoteca no es el único pago que hará por su casa. Si obtiene un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3,5 %, el prestamista exigirá un PMI. Es probable que la ciudad o el condado imponga un impuesto sobre la propiedad sobre el valor catastral del terreno y la construcción. El prestamista puede exigirle que compre un seguro de hogar con límites mínimos aceptables de cobertura y deducibles. Todos estos se pagarán en cuentas de depósito en garantía, administradas por su banco prestamista, desde un solo cheque que les envía mensualmente. Pago todo esto, en un estado (Texas) que obtiene su ingreso principal de los impuestos sobre las ventas y la propiedad en lugar de los ingresos, y mi pago mensual no es el doble del simple P&I.

• Una vez que tengas la casa, querrás llenarla. Buena cama: probablemente $ 1500 entre el colchón y el marco para una buena reina grande en la que puede estirarse (e invitar a sus amigas). Bonito sofá: $1000. Televisión: llámalo $500. Eso es probablemente lo mínimo que querrás comprar para reemplazar lo que viviste en la universidad (tendrás un lugar para comer y dormir que no sea el piso de tu nuevo hogar), y ya estamos hablando del salario de casi un mes, o pagos de hasta el 10% de su salario neto mensual durante un año en un par de tarjetas de crédito de tiendas. Los platos, los utensilios de cocina, etc. siguen subiendo. Sí, (teóricamente) todos son costos únicos, pero son cosas que necesita y cosas que quizás no tenga si ha estado viviendo en dormitorios y comiendo en comedores durante toda la universidad.

• Es probable que la casa que compre ahora sea un "arranque", tal vez 3 dormitorios / 2 baños y 1600 pies cuadrados en el extremo superior (los venden tan pequeños como 2 dormitorios / 1 baño 1100 pies cuadrados). Mantendrá a un cónyuge y 2 hijos, pero en ese momento estarás a punto de estallar.

• ¿Qué pasaría si su futuro cónyuge tuviera la misma idea de comprar una casa temprano cuando las tasas eran bajas? El costo de comprar una casa puede ser tan bajo como un 3.5% de enganche y unos cientos más por adelantado y un par de cargos más que el vendedor no puede pagar por usted. Es probable que el costo de vender la misma casa incluya todos los costos que le hizo pagar al vendedor cuando la compró, porque le venderá a alguien en la misma posición en la que se encuentra ahora. No lo sabía en el momento en que compré mi casa, pero pagué alrededor de $ 5,000 para entrar (3.5% de pago inicial y 6 meses de depósito en garantía por adelantado), mientras que los vendedores pagaron más de $ 10,000 para salir (el dueño se casó a otro dueño de casa, y terminaron vendiendo ambas casas para mudarse fuera de la ciudad, no sé ni qué tipo de baño le dieron a la casa que estábamos'

Me gradué en 2005. No compré mi primera casa hasta que estuve casado y bastante bien establecido, en 2011 (y sí, estábamos buscando porque las tasas hipotecarias estaban en su punto más bajo). Realmente tuvimos suerte en términos de una casa en la que, si queremos o tenemos que hacerlo, podemos vivir por el resto de nuestras vidas (solo 1700 pies cuadrados, pero es oficialmente un 4/2 con una habitación libre y una suite principal en la planta baja y guardería/oficina, para que cuando seamos viejos y decrépitos podamos vivir en la planta baja). Le recomiendo seriamente que haga lo mismo, incluso si al hacerlo se pierde las mejores tasas de interés.

Último ejemplo: supongamos, hipotéticamente, que muerde las tasas de interés actuales y fija una tasa justo por encima de la prima del 4 %, 3,5 % menos, el vendedor paga el cierre, pero luego, en dos años, se casa, cambia de trabajo y tiene que mover. Supongamos además una realidad alternativa en la que, después de dos años de vivir en un apartamento, suceden los mismos cambios de vida y ahora está comprando su primera casa con una preaprobación del 5 %.

Ese ahorro de un punto porcentual al comprar ahora, en una casa en el rango de $ 200k, vale alrededor de $ 120 / mes o alrededor de $ 1440 / año de descuento en su pago de P&I ($ 921.42 en una casa de $ 200,000 con un plazo de 30 años). No es un cambio tonto (más de 30 años si ha tenido tanta suerte, son $ 43000), pero es menos del 5% de su salario neto (mensual o anual). Sin embargo, cuando se mude en dos años, el comprador probablemente querrá el mismo trato que usted obtuvo (el vendedor paga el cierre) porque ese es el nivel de mercado en el que compró (entradas de bajo precio para compradores de vivienda por primera vez). Eso es una comisión del 3% para ambos agentes, 1% de originación, 0,5%-1% de garante y varias tarifas fijas (título, etc.). Asumiendo que el valor de la casa no ha cambiado, llamemos a los costos totales de venta el 8% del valor de la casa de $200k (que probablemente sea bajo); eso es $ 16, 000 en gastos del vendedor. Nuevamente, suponiendo que el valor de la vivienda no cambió y que obtuvo un préstamo de la FHA que requiere solo un 3.5 % de pago inicial, su pago inicial ($7k) más el capital pagado (alrededor de otros $7k; 6936.27 para ser exactos) solo cubre $14k de esos costos . Ahora tiene $ 2,000 en el hoyo y todavía tiene que pagar el pago inicial de su próxima casa.

Con todas las demás cosas en igualdad de condiciones, para volver a donde estaba en términos de patrimonio neto antes de comprar la casa (lo que significa $ 7,000 en efectivo en el banco después de venderla), tendría que quedarse en la casa durante 4 años y medio. años para acumular los $16,000 en capital a través de pagos de capital. Eso lo deja con su pago inicial original de $ 7,000 devuelto en efectivo, y está parejo en términos contables (lo que significa que en términos financieros está atrasado; esos $ 7,000 invertidos a una tasa de inflación promedio histórica del 3% le habrían ganado alrededor de $ 800 en esos cuatro años, lo que significa que debe quedarse unos 5,5 años antes de "romper los gastos" en términos de TVM).

Por ello, te diría que seas muy cauteloso a la hora de comprar tu primera vivienda; es muy posible que sea el último que compre. Si eso se debe a que tomó buenas o malas decisiones, depende de usted.

Una forma de reducir el pago mensual adeudado cada mes es hacer todo lo posible para eliminar uno de los préstamos. Haz el pago mínimo a los demás, pero pon todo en liquidar uno de los préstamos. Por supuesto, esto supone que tiene préstamos separados para cada año de estudios.

Asegúrese de que al tratar de ser agresivo con el pago del préstamo no descuide el ahorro para el pago inicial. Cada dólar que pueda depositar le ahorrará dinero en la hipoteca. También podría permitirle reducir los pagos del seguro hipotecario.

Si paga agresivamente un préstamo estudiantil pero no puede eliminarlo, podría estar peor porque gastó sus ahorros pero no lo ayudó a calificar para la hipoteca. Una forma de maximizar el impacto es no hacer pagos adicionales hasta que esté listo para solicitar la hipoteca. Pregúntele al prestamista si califica con todos los préstamos estudiantiles o si necesita eliminar uno. Si no necesita eliminar un préstamo, aplique los fondos adicionales a un pago inicial más grande o puntos de pago para reducir la tasa de interés.