Gracias de antemano por tomarse el tiempo para hacer clic en mi publicación y por su aporte.
Trataré de responder a mi pregunta en oraciones cortas.
Mis ingresos son un poco más de 100k al año.
Mi esposa está en la escuela y comenzará a trabajar el próximo año ganando aproximadamente la misma cantidad de dinero.
Nuestro objetivo es comprar una casa en San Diego donde nos mudamos a vivir desde Arizona. Los precios medios de la vivienda aquí son de 500 a 600k. Eso significa que necesitamos un pago inicial de al menos 150k.
Soy dueño de dos casas en Arizona. La primera casa que poseo la compré por 78k y ahora vale 145k. Estoy alquilando esta casa y le traigo como ganancia $400 al mes.
La segunda casa que poseemos 144k pero vale 189k. Salimos a la par con el alquiler.
También tenemos unos 40k en ahorros en el banco.
Mi esposa posee alrededor de 50k en préstamos estudiantiles.
Mi pregunta es que opciones tengo;
¿Debo vender la segunda casa y con las ganancias pagar su préstamo estudiantil ya que en este momento no estamos trayendo dinero en efectivo del alquiler?
O ¿
Vender la casa y usar las ganancias para el pago inicial de una casa en San Diego?
O
Vender la casa y comprar un condominio por valor de 150k y usar la ganancia como pago inicial. Eso me dejaría con 100k en hipoteca y una hipoteca mensual de 700 y alquilaría el condominio por 1000.
El objetivo a largo plazo es conservar ambas casas para ahorrarlas como ingreso extra cuando me jubile. Tengo 30 años de edad.
cualquier aporte me ayudara gracias
Si fuera yo, consideraría vender ambas propiedades. A menos, por supuesto, que los inquilinos de la primera casa sean muy, muy buenos; y tienes un buen manitas en la zona.
Administrar bienes raíces a distancia es complicado, y $ 400 por mes no es mucho margen de maniobra.
Estaría asumiendo un gran riesgo con solo 40K en el banco, un salario de 200K, tres hipotecas (una probablemente jumbo) y un préstamo estudiantil.
Sí, si fuera yo, vendería ambos.
Con préstamos estudiantiles al 2%, no pagaría ni un centavo por encima del mínimo en eso, y ciertamente no vendería una propiedad de inversión para pagarlos, puede obtener CD que superan el 2% de interés.
Con los alquileres, podría vender el que no está funcionando tan bien y no pagar impuestos sobre ganancias de capital si vivió en él 2 de los últimos 5 años (contando 5 años desde la fecha de venta). Eso sería una buena cantidad de dinero para su pago inicial.
El riesgo de usar los ingresos para comprar una propiedad de alquiler diferente es que puede encontrar que no le gusta ser un propietario a distancia, y luego perdería dinero vendiendo o se quedaría atrapado haciendo algo que no disfruta por un tiempo hasta que pueda vender sin pérdida.
Como usted mencionó, el riesgo de vender una o ambas propiedades de alquiler es que si los mercados de vivienda/alquiler de Arizona funcionan bien, habría renunciado a su posición y se lo habría perdido.
En última instancia, creo que se trata de su línea de tiempo deseada, si está contento con esperar un tiempo para comprar en San Diego, podría tener un buen pago inicial, sabrá si le gusta o no ser un propietario a distancia y puede vender/mantener el alquileres en consecuencia. Alternativamente, si desea obtener una casa en San Diego antes, vender uno o ambos alquileres lo llevará más rápido.
Si yo estuviera en su posición, probablemente vendería el alquiler en el que vivía y lo destinaría al pago inicial de una residencia principal, manteniendo el otro alquiler por ahora e intentando ser un propietario a distancia.
La mejor respuesta para usted dependerá completamente de sus metas financieras. ¿ Quieres estar libre de deudas? ¿Se siente cómodo con los riesgos de los alquileres a larga distancia? ¿Tiene buenos recursos para ocuparse de cualquier problema en el que se encuentren las propiedades?
No puede comparar directamente los rendimientos de las inversiones riesgosas con el "rendimiento" libre de riesgo de pagar la deuda. El rendimiento esperado de la propiedad puede ser más alto que el interés del préstamo, pero cuando incorpora el riesgo, existe una buena posibilidad de que gane menos dinero en la propiedad de lo que paga en el préstamo.
Otras cosas a considerar:
Otra forma de pensarlo es: si no tuviera la deuda o las casas, ¿pediría prestado dinero al 4% (o al que sea su préstamo estudiantil) para comprar una casa de alquiler en Arizona?
Hart CO
Kbajo
Hart CO
Kbajo