¿Cuánta participación debo obtener en nuestra propiedad?

En 2012, mi hermano, mi mamá, mi papá y yo compramos una propiedad de $349,000 con un pago inicial del 10%. Pagué más para el pago inicial, $10,000.

Nuestra hipoteca es de alrededor de $1,600/mes y el impuesto a la propiedad de $2,500 al año. Me mudé en 2015. Entonces, mi hermano y mis padres continúan pagando la hipoteca, pero mi nombre todavía está en esa propiedad.

Desafortunadamente, mi papá falleció en 2018 y decidimos hablar sobre nuestras acciones. A partir de ahora, el valor de esa propiedad es de alrededor de $ 750,000 según la propiedad reciente vendida en esa área. El saldo restante de la hipoteca a abril de 2018 era de $337,000. Mi hermano prestó $60,000 por lo que subió a $400,000 antes de que falleciera mi padre. Este año, 2020, el saldo restante de la hipoteca es de $370,000. Entonces mi pregunta es, ¿cuánta participación debo obtener si dividimos la participación en cuatro?

¿Todavía tengo derecho a tener el mismo porcentaje que mi hermano ya que no vivo allí desde 2015? ¿Calcula el mismo porcentaje que los demás ya que al principio tengo la mayor cantidad de pago inicial?

Hay una serie de preguntas similares, tales como: Venta de acciones de herencia de propiedad a un hermano, 25 años después: ¿valor original? ¿valor actual? ¿algo más? . Es probable que usted posea legalmente 1/4 o 1/3 de la propiedad independientemente de quién pagó qué y cuándo, pero llegar a un acuerdo que todos consideren justo puede ser complicado.
Gracias por la respuesta. Bueno, mi hermano quiere comprarme y reemplazar mi nombre con el de su esposa en esa propiedad. Solo pedía el 20% de la plusvalía total en lugar del 25%. Dejo el 5% por los 5 años que no pagué la hipoteca. Pero mi hermano solo quiere dar su propio número que es de solo $ 70000. ¿Crees que eso es lo suficientemente justo? La casa ganó $400,000
La parte de la propiedad debe basarse únicamente en cómo se dividió inicialmente la propiedad, ajustada por cómo se distribuyó la parte de su padre a sus herederos. Su parte de los $379,000 restantes después de pagar la hipoteca debe basarse en su parte de propiedad, menos lo que pague a los otros propietarios por "cubrir" su parte de la hipoteca. Asimismo, la parte de su hermano probablemente debería reducirse en la medida en que otros puedan haber ayudado a cubrir los $60,000 adicionales que pidió prestados.
Estoy de acuerdo hasta el punto de que la parte debe dividirse en función de cómo se dividió inicialmente la propiedad y menos los años en los que no estuve dando ningún pago durante los últimos 5 años. El otro problema es que mi hermano me compró y se hizo cargo de la propiedad, pero no quiere vender la casa. Está dispuesto a pagarme $ 70K prestando nuevamente en el banco y el resto se destina a su renovación. Mi punto es que no va a pagar la parte restante que se supone que debo tener. Sigue diciendo que no obtendrá ninguna cantidad de la propiedad, lo cual, por supuesto, no obtendrá hasta que venda la casa.
Lamento la pérdida de tu familia. Su parte es igual a la cantidad de capital que ayudó a pagar antes de dejar de vivir allí; entonces $10,000 más el principal mensual de la hipoteca que pagó. La parte de tu padre se dividirá según el testamento. Lo más probable es que tu madre obtenga su parte, pero no querrá pagar 2/3 de la hipoteca por su cuenta, por lo que podría arreglar algo con tu hermano. En esencia, su parte vale lo que pagó del capital original, suponiendo que no se benefició del préstamo de $60k.
Se complicará porque si su madre y su hermano realizaron renovaciones que usted no ayudó a pagar, entonces no tiene derecho al aumento de valor asociado con esa renovación. Conseguir un abogado. Dado que usted no vive allí, puede ser favorable comprar su parte.
Envié una edición para limpiar parte de su lenguaje y agregar algunos saltos de párrafo. Lo más importante es que asumí que cuando te mudaste querías decir que comenzaste a pagar tu "propio alquiler" a otra persona. Si eso no fuera cierto, continúe y edite. Probablemente incluso podría eliminar la mayoría de las cifras porque la respuesta es "consiga un abogado", pero no quería hacer eso por usted.
@MonkeyZeus Como un punto sutil, no creo que el OP pueda ser excluido del aumento en el valor de las renovaciones que no acordaron explícitamente o a las que no contribuyeron, pero es probable que los otros propietarios puedan reclamar el reembolso de esos costos de los ingresos anteriores la parte restante se reparte entre todos los propietarios.
@MonkeyZeus hicieron renovaciones el año pasado pero mi mamá pagó por eso. Supongo que gastó $1800. Así que los $60k no tienen nada que ver conmigo y la propiedad. Supuse que mi hermano lo usaba para sus propias necesidades personales. Cuando me mudé, mi hermano trajo a su esposa, su suegra y 1 inquilino (pagando $ 400), pero mis padres todavía pagan la misma cantidad que mi hermano. Que supuestamente espero que paguen menos. ¿Todavía tengo derecho a tener una cuarta parte de esa propiedad ya que mi hermano trajo a su esposa, suegra y un inquilino?
@Azor Me mudé porque estoy alquilando con mi novia durante 2 años y luego ella compró su propiedad después de nuestro matrimonio en 2017. En este momento estoy pagando con ella. Pero independientemente de lo que sucedió, todavía tengo derecho a tener mi parte en esa propiedad y no sé cuánto porcentaje debo tener.
@Vhozip Solo habría importado si quisiera decir que había estado pagando el alquiler a su familia por algún motivo en lugar de pagar la hipoteca
@Vhozip Ya veo, esto definitivamente requiere un buen abogado y un buen contador. Ustedes deben traer un registro de cada transacción asociada con la casa y quién pagó por ella. Nunca mencionaste si estás vendiendo la casa o si estás tratando de comprar la parte de alguien o algo por el estilo. Entonces, ¿puedo preguntar, por qué estás tratando de averiguar estos números en este momento? Si todos eran propietarios del 25% en papel, eso sigue siendo cierto, pero parece que alguien obtendrá menos dinero si la casa se vende para dar cuenta de no pagar su parte de la hipoteca.
@MonkeyZeus, sí, mencioné que al principio mi hermano quiere comprarme y reemplazar mi nombre con el de su esposa. Así que quiere hacerse cargo de la propiedad y me ofreció $ 70K solo para eliminar mi nombre. Prestó $ 60k y lo usó para sus necesidades personales y mis padres pagaron por lo que hizo. ¡No espero tener el 25% sino el 17% de esa propiedad! no fue suficiente para concluir que durante 5 años no estaba pagando por esa propiedad. Ni siquiera incluye mi parte de la parte de mi papá. Así que insistí en que esto no era justo en absoluto.
No acepte ninguna oferta de él en este momento. Él está mostrando su lado codicioso. Absolutamente debe obtener un tercero imparcial para mediar esto o perderá una gran cantidad de capital.
Calculo un poco menos del 20%. Eso se basa en el pago de $10,000 de un depósito de $35,000, lo que le otorga un reclamo de ~28,5 % del valor inicial (~$100,000). Supongo que cuando todos vivían en la casa, todos pagaban cantidades iguales de hipoteca, y usted pagaba 2012-2015. Eso le da 4/9 de una acción de las ganancias de capital, donde una acción es la ganancia de capital total ($ 400k) dividida por 4. O en otras palabras, ~ $ 45k adicionales. Del valor de $750k, $145k son (teóricamente) tuyos. Pero todavía se debe al banco, por lo que es mejor expresarlo como un porcentaje. Obtienes 145 / 750 ~= 20% de lo que el banco no acepta.
@aroth- Tengo el mismo cálculo que el tuyo. Solo le pido a mi hermano el 20% del capital total ganado más una participación parcial de la participación de mi padre. Lo cual creo que esto podría ser suficiente para la equidad de la parte de todos. También propuse deducir de mi parte todos los pagos en 5 años que se supone que debo pagar (es decir, la hipoteca mensual y el impuesto anual sobre la propiedad) y luego dividirlo entre 4. De esta manera no me molestará preguntando esos años que No estoy pagando la hipoteca. Sin embargo, mi hermano no acepta mi propuesta del 20%, sino que solo quiere darme el 15% del capital total ganado. ¿Es justo para ti?

Respuestas (3)

Hay muchos flujos de efectivo diferentes involucrados aquí, tanto positivos (es decir, ganancias de capital) como negativos (es decir, alquiler adeudado por cada persona que vivía en la casa y pagado a todos aquellos con un interés de propiedad), con diferentes personas que tienen diferentes proporciones. acciones de cada uno. Hay múltiples fechas de inicio en las que esos diversos flujos de efectivo se volvieron relevantes para el problema en cuestión. La buena noticia es que parece que está bastante seguro de esas fechas, y las cantidades reales en dólares están bien establecidas. Eso convierte gran parte de esto en un análisis de flujo de efectivo directo que cualquier CPA debería poder hacer mientras duerme.

La parte en la que probablemente se ponga difícil es el hecho de que ellos (su familia) vivían en la casa durante parte de ese tiempo y usted vivía en otro lugar. En esa situación, le deberían pagar el alquiler a una tasa justa de mercado por esa propiedad y en la misma proporción que su participación en la propiedad. Esto se debe a que ellos recibieron el beneficio de su inversión (el pago inicial), mientras que usted renunció a los ingresos potenciales que podría haber obtenido al invertir ese dinero en otra parte. Llamarlo "alquiler" es problemático y tiende a provocar emociones negativas, por lo que facilitará esta conversación si habla de ello como si fuera un préstamo en efectivo.

Tenga en cuenta que no pueden usar las ganancias de capital que ha obtenido en la propiedad para compensar la cantidad que le deben. Hay varias formas de explicar esto:

  • Primero, y más directamente: las ganancias de capital no son lo mismo que los ingresos por inversiones (es decir, intereses). La ganancia inesperada de vender la casa no compensa el costo de oportunidad de la pérdida de ingresos por inversiones que podría haber obtenido si hubiera utilizado ese dinero para algún otro propósito.
  • También han recibido ganancias de capital sobre sus propias inversiones. Ellos no tienen más derecho a devaluar sus ganancias para su propio beneficio que usted a simplemente tomar una parte de sus ganancias solo porque le da la gana.
  • El hecho de que vivieras en otro lugar es irrelevante: no están pagando retroactivamente tu alquiler. Más bien, usted pagó su propia renta de su bolsillo además del costo de oportunidad soportado por tener un activo no líquido que no paga intereses.
  • El tiempo que pasaron viviendo en la casa fue posible gracias a tu inversión, pero deben desconectarte mentalmente de ese dinero. No es diferente a un préstamo bancario.

Necesitas separar el préstamo de $60,000 de tu hermano, contra el valor de la casa y las mejoras que hizo tu padre. La cantidad adeudada por la casa sigue siendo $349,000, no $400,000. Incluso si su papá usó directamente ese dinero para aumentar el valor de la propiedad a $750,000, su hermano no tiene derecho a una porción mayor de esa ganancia debido al préstamo. A lo que tiene derecho es al saldo pendiente más los intereses adeudados, punto. Así funcionan los préstamos.

Además, su madre ahora le debe ese dinero a su hermano, ya que probablemente heredó la parte de la propiedad de su padre, así como la deuda. La forma en que lo paga no tiene impacto en el interés de propiedad proporcional que cada uno de ustedes tiene ahora en la casa. Cuando ella muera, y si una parte del préstamo aún está pendiente, su hermano podrá cobrar el saldo restante de la herencia antes de que usted divida los activos restantes y, en ese caso, se reduciría el valor total que tendría. para recibir del patrimonio de tu madre . En ningún caso altera el interés proporcional que cada uno de ustedes tiene en la propiedad, porque. él. es. separado.

Estas situaciones siempre son difíciles y es bueno recordar que estás tratando con la familia. Trate de empatizar, pero también establezca la expectativa de que todos deben hacer lo mismo. Todos ustedes merecen ser tratados con justicia y todos merecen su parte justa. Si realmente cree que los demás no son lo suficientemente maduros para abordar esto de manera objetiva, y si no está seguro de las matemáticas financieras involucradas, puede contratar a un CPA. Uno bueno podrá brindarle un desglose exacto de toda la situación utilizando métodos bien establecidos y explicar todos los detalles de una manera que debería dejar a todos con la sensación de que fueron tratados de manera justa (no necesariamente felices). Prescindiría del abogado a menos que las cosas se pongan realmente polémicas; usted (o su contador) probablemente sabrá si las cosas han llegado a un punto en el que se necesitan abogados.

Necesita un experto externo neutral que observe todos los números y luego tome una decisión con todos los números explicados. Los tres propietarios actuales tendrán que ponerse de acuerdo en que la división que calcule el experto será aceptada por las tres partes.

Tendrán que comenzar con cualquier documento escrito que haya detallado el arreglo. Las tres partes deben proporcionar una contabilidad no solo del pago inicial y los pagos mensuales, sino también de los préstamos adicionales que se obtuvieron y para qué se utilizó el dinero. Por ejemplo, ese préstamo de $60,000 si se usa para reemplazar el techo podría verse como una responsabilidad compartida, pero si se usó para comprar un automóvil o para pagar la universidad, no es una responsabilidad compartida. También tendrán que valorar el alquiler implícito si alguien estuvo viviendo en la casa durante un mes en particular.

El giro adicional es que cuando su padre murió, dependiendo de las leyes de herencia locales y su testamento, es posible que su madre heredara la parte de su padre, o que se dividiera de alguna otra manera. El ejecutor del testamento debería haber hecho esa determinación.

A veces se hace esta pregunta cuando alguien quiere vender su parte a los demás. En ese caso, cuánto uno está dispuesto a conformarse es la parte más importante de la respuesta. A veces esto se pregunta después de que se vende la casa.

Usted está preguntando mientras los tres propietarios todavía están invertidos y seguirán invirtiendo. Eso significa que el experto también tendrá que proporcionar un método para volver a calcular la división en el futuro.

Además de determinar la división para cada persona, esto podría ser importante al calcular si hay algún problema fiscal cuando una persona vende su parte a los demás o si la casa finalmente se vende.

Solo una nota: incluso si todos aceptan el arbitraje, no hay garantía de que estén contentos con la respuesta. Las familias han estado en desacuerdo sobre cantidades mucho más pequeñas.

Gracias por su respuesta. Hasta donde yo sé, los $60K prestados por mi hermano no se usaron para renovación ni se hizo nada con la propiedad. No estoy seguro de dónde lo usó. Luego recuerdo que cuando mi padre aún vivía, estaba frustrado por ese préstamo que tenían que pagar por cualquier aumento en la cantidad de su hipoteca mensual. Ese es el momento en que la hipoteca restante subió a $ 400K. Hace poco estuve hablando con mi hermano y le dije que solo buscáramos un abogado, pero él insistió en que no entendía su situación. Porque sé que no podría pagarme a menos que venda la casa.
@Vhozip Definitivamente consiga un abogado, ya que parece que su hermano ya se siente con derecho a más de lo que le corresponde.

En primer lugar, enhorabuena por la bonita plusvalía. (De ahora en adelante, cada vez que alguien pregunte aquí "¿En qué invertir?" ¡Le enviaré esta pregunta!)

  • Ustedes tres necesitan, literalmente hoy, contratar a un abogado. Elija uno que se centre en la propiedad

  • Solo costará quizás uno o doscientos dólares por persona.

  • El abogado hará todo, incluso contratar a un contador para que lo solucione si es necesario.

Simplemente, literalmente, no hay otro proceso aquí, eso es lo que tienes que hacer. (De hecho, "hoy").

Nota al pie: de hecho, en realidad, cada persona necesitaría su propio abogado. A menos que todos sean increíblemente felices, confiados y no les importe el dinero :O

Gracias por su respuesta y preguntas. Bueno, ahora mismo decidí contratar a un abogado solo para asegurarme de tener la parte correcta y la parte de la parte de mi padre.
Ha tomado la decisión sabia y única, hay MUCHO dinero en juego. Un punto importante es que, si "un abogado decide las cosas", entonces, a largo plazo, hay MENOS posibilidades de malos sentimientos entre el grupo involucrado. Salud
Modificación sugerida para esta respuesta: sería prudente que cada persona contratara a su propio abogado; el OP querrá uno que represente sus intereses, en lugar de uno que se sienta obligado a representar los intereses de todos .
"(De ahora en adelante, cada vez que alguien pregunte aquí "¿En qué invertir?!" ¡Le enviaré esta pregunta!)" - ¡pero la próxima vez, el mercado ganador podría no ser el inmobiliario! Después de que eso suceda, cada vez que alguien pregunte "¿hay una forma garantizada de ganar dinero?" ¡Les enviaré su respuesta y un artículo de noticias reciente!
@ Grade'Eh'Bacon - Grade - sabes que en realidad no sé qué es lo mejor en ese frente. Iba a sugerir, como dijo Audrey Hepburn al final de Roman Holiday, "cada uno por su cuenta", pero pensé que tal vez sería menos agresivo / posible tener una especie de grupo uno. Probablemente tengas razón.
¿Es realmente necesario un abogado aquí? En realidad, esta parece una pregunta bastante sencilla que un CPA o alguien con suficiente experiencia en finanzas debería poder calcular. El abogado solo va a cobrar un pago por poco trabajo.
(De ahora en adelante, cada vez que alguien pregunte aquí "¿En qué invertir?", ¡Le enviaré esta pregunta!) ¡ Por favor, no! Es anecdótico. Una persona podría haber tenido suerte de que el mercado inmobiliario en su área en particular se desarrollara de esa manera en esa década en particular. Alguien más podría no tener tanta suerte. No pretenda que conoce el futuro y/o que comprende todos los mercados inmobiliarios del mundo.
O al menos, equilibrarlo enviándoles también un enlace a una pregunta sobre una de las historias de terror en las que los propietarios de bienes raíces se metieron en problemas durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo de 2007.
@Z4-tier: un abogado es 10000% esencial aquí, es el caso del niño del cartel donde necesita abogados.
¿Cuánta participación debo obtener en nuestra propiedad?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v