Comprar casa con pago inicial, sin préstamo, vender al instante

La venta al por mayor es básicamente el acto de participar en una subasta y "comprar" una casa en nombre de un comprador aún por determinar. Haces un pago inicial por la compra y luego sales, encuentras al comprador real y básicamente haces que cierren la venta, pero a un precio más alto que el que pujaste, para que puedas embolsarte la diferencia como ganancia.

Funciona porque las subastas generalmente solo requieren un pago inicial a partir de la subasta real, con un cierre en una fecha futura en la que la propiedad y el saldo del precio de venta realmente cambian de manos.

Si no está claro al leer esto, permítanme enfatizar: hay una cantidad increíble de riesgo involucrado en la venta al por mayor de bienes raíces:

• Si juzga mal el valor de la propiedad, es posible que le resulte difícil encontrar un comprador del que realmente pueda beneficiarse.
• Si la propiedad tiene problemas que no comprendió, es posible que descubra que esencialmente no se puede vender.
• Si juzga correctamente el valor y la condición de la casa, y realmente encuentra un comprador, cualquier problema que tenga el comprador (no puede obtener financiación, su cónyuge se va con todo su dinero, su perro se comió su tarea) se convierte en sus problemas, porque es su nombre en la venta.

La venta al por mayor requiere un enfoque basado en la comprensión de su mercado y su inventario de viviendas. Si hay muchos inversores en su mercado que están bien conectados, habrá mucha competencia y es posible que tenga dificultades. Si está en un mercado sin mucha inversión, es posible que encuentre propiedades que se venden en subastas significativamente por debajo de su valor, pero generalmente un mercado sin inversionistas significa que el mercado tampoco tiene compradores, por lo que incluso si obtiene una casa barata , hay Puede que simplemente no haya nadie interesado en comprarlo, a cualquier precio.

Al final del día, cuando intenta vender una casa al por mayor, está poniendo su nombre en el riesgo de que el trato fracase y es responsable de lo que ofrezca. En la superficie, puede parecer una manera fácil de obtener ganancias de bienes raíces sin tener que reunir el monto total requerido para financiar una compra real, pero en realidad, usted estáen realidad, arriesgándose por el monto total, incluso si un acuerdo exitoso en realidad no requiere que financie el precio total personalmente. Si participa en una subasta con $ 10k en su bolsillo, pero ofrece $ 100k en una casa, debe estar listo para ser responsable de $ 100k, incluso si solo planea poner sus $ 10k. De hecho, en la mayoría de los entornos, deberá demostrar que puede cumplir con la obligación por el monto total de $ 100,000, incluso si solo $ 10,000 de su efectivo realmente cambian de manos.

En última instancia: la venta al por mayor no cambia significativamente los riesgos o los resultados finales involucrados en las inversiones inmobiliarias, solo le brinda una forma diferente de administrar el flujo de efectivo antes y durante un trato. En lugar de obtener dinero antes de un trato, financiar el trato, luego venderlo y recuperar ese dinero, simplemente busque a su comprador antes de cerrar, para que el dinero pueda cambiar de manos directamente entre el vendedor y el comprador real. Los autores que lo presentan como una forma básica de invertir, o una forma "fácil" de invertir, o una buena forma de empezar a invertir, probablemente estén más interesados ​​en vender libros que en hacerte realmente exitoso.

Como se menciona en los comentarios, el libro "Padre rico, padre pobre" de Robert Kiyosaki no es indiscutible entre los expertos. Su consejo debe tomarse con pinzas.

Cuando desea participar en una subasta de bienes raíces, generalmente debe entregar alguna prueba de que realmente tiene el capital líquido requerido para pagar el objeto. Ya sea porque lo tiene en efectivo, en activos de capital líquido (como acciones o bonos negociables) o porque un banco ya le hizo una oferta por un préstamo lo suficientemente alto. Esto es para evitar la situación de que la subasta la gane alguien que piensa que no tendrá ningún problema para obtener ese dinero rápidamente, pero resulta que no puede. Lo cual es una situación muy incómoda para todos los involucrados.

Además, comprar bienes raíces en una subasta suele ser una apuesta, incluso si tiene el capital que necesita.

Cuando se trata de una ejecución hipotecaria, a menudo ni siquiera se puede mirar dentro antes de la subasta. Existe una buena posibilidad de que la propiedad tenga problemas de los que usted no está al tanto, lo que significa que en realidad no vale tanto como cree que podría ser. Y luego está el problema de que, dependiendo de la jurisdicción, es posible que no disfrute de las mismas protecciones legales que tiene en una compra de bienes raíces regular. Puede haber obligaciones de divulgación o responsabilidades del vendedor que no se aplican en las subastas. Consulte las leyes locales sobre las trampas que se aplican a las subastas de bienes raíces.

Solo lo recomendaría cuando tenga conocimiento interno sobre el estado del objeto o tenga tanto dinero que es una apuesta que puede permitirse perder.

Esta respuesta está aquí más para respaldar lo que otros ya han dicho, por lo que omitiré la parte en la que respondo la pregunta e iré directamente a la parte sobre la que no le informan.

Comprar una casa en una subasta es mucho más difícil de lo que piensas. Este es un negocio para muchas personas, especialmente porque los reality shows han convencido a las personas de que es muy fácil y genera mucho dinero. Si cree que los flippers profesionales simplemente le permitirán tener una casa, está casi completamente equivocado. Si lo hacen, es porque ELLOS lo están transmitiendo. Eso suele ser una gran bandera roja.

Sí, he estado en varias subastas de propiedades. Para ofertar, como han dicho otros, debe presentar pruebas de que puede pagar las tarifas requeridas, por lo general, un cheque de caja por $ 10k lo hará. ¿Tiene ese tipo de capital líquido? Si no, retroceda ahora. Si es así, ¿tiene los requisitos líquidos completos para completar el trabajo si compra una propiedad que necesita algo, de un vistazo o especulativo? Si es así, es posible que puedas lograrlo. Si no, perderá en este trato. No busque un prestamista difícil si nunca ha hecho esto. No solo te olerán venir, sino que te esforzarás casi positivamente para hacer los pagos obscenos de préstamos de este tipo. Por lo general, son préstamos a corto plazo con intereses bastante altos porque asumen todo el riesgo con la garantía de una propiedad destrozada.

Pero esto no quiere decir que sea imposible. Si tiene unos ahorros razonables y quiere entrar en el negocio, y está de acuerdo con el concepto de una curva de aprendizaje, puede adquirir propiedades en una subasta y cambiarlas o venderlas tal como están dentro de la ventana de cierre. Solo tiene que estar preparado para asumir el trabajo usted mismo si el plan no sale como se esperaba.

Vea las propiedades, conozca las leyes y prepárese para una tonelada de papeleo y espera. Si compra una propiedad en un vecindario histórico o uno con una HOA, puede estar sujeto a seguir sus pautas para arreglar o mejorar la propiedad, incluso si solo está haciendo que aumente el atractivo exterior para una venta más rápida. Si necesita permisos, tendrá que esperar bastante tiempo. Si está esperando los permisos mientras un prestamista de dinero fuerte se ríe de su error, pagará intereses todos los días que la burocracia lo detenga.

Ahora, supongamos que realmente tiene el dinero (todo, no solo los 10k) y solo tiene interés en este tipo de negocio, o cambiar casas. Si está financiando el proyecto y no se declarará en bancarrota si se tarda un año en arreglarlo todo y venderlo, entonces probablemente pueda intentarlo y ver lo que aprende las primeras veces en el campo. Espere tomar una pérdida hasta que realmente sepa qué esperar. Cuánto cuesta la demostración, planos, trampas y ahorros de bricolaje, indicadores de gastos importantes como cimientos o fallas estructurales graves, etc., y luego el aumento y la caída de los comps, y la demanda regional de propiedades de este tipo, ubicación, rentabilidad si puede. t vender... todo entra en juego y se vuelve mucho más fácil de administrar cuantas más propiedades tenga que manejar.

No asuma que programas como las guerras de propiedad le muestran todo lo que necesita saber. Además de ser reality shows, tienden a enfocarse en personas con al menos algo de experiencia y capital y no tienden a mostrar a la persona que consiguió una casa, probó lo que mencionas o incluso volteó, y terminó pagando un segundo. hipoteca en un lindo condominio por un par de millones de cucarachas. ¡También reportan ganancias en el rango de 60 - 300k! De nuevo, expertos. Ciertamente puede obtener ganancias como esa si sabe lo que está haciendo y todo encaja. Pero, de manera más realista, la primera oferta probablemente le dará solo unos pocos miles de compras adicionales, lo que estará sujeto a impuestos diferentes a los que la mayoría conoce. Podría ganar el equivalente al salario mínimo por lo que parecía una perspectiva bastante fácil.

Entonces, para redondearlo a Kiyosaki, su consejo ha sido considerado por muchos como sólido y vale la pena apostar contra él. Por otra parte, para algunos, solo está soplando vapor. Si observa su historia, tiene una gran cantidad de experiencia en la vida, pero no necesariamente como un magnate de bienes raíces. Entonces, quién sabe con certeza de dónde provino su gran experiencia en bienes raíces, especialmente porque sería una buena opción para escribir más de 40 libros sobre el tema. En caso de que no estés leyendo el tono, básicamente me estoy burlando de él. Él es un vendedor. Vio la oportunidad, probablemente investigó todo lo necesario y luego dedicó su vida a vender una idea en lugar de probar que la idea funciona. No es exactamente un esquema piramidal, pero en lo que a mí respecta, la información que está comprando de sus libros o seminarios es tan valiosa como cualquier cosa que se le ocurra a Ponzi.

Como mencioné en el comentario, no te haces rico respondiendo el anuncio. Te haces rico colocando el anuncio.

Y para respaldar esa noción, ¿le daría al mundo la receta para acabar con su negocio? ¿O les vendería solo lo suficiente para hacerlos pensar sin decirles realmente de dónde proviene su flujo de efectivo? En el caso de Kiyosaki (no sólo los presentados contra él) optó por venderle a la gente un concepto que podría funcionar en teoría, e incluso puede funcionar muy bien si comienzas el juego con un valor personal enorme, bien diversificado y de ninguna manera. amenazado por sus empresas en bienes raíces. En otras palabras, a menos que ya seas rico, no entraría en esta guerra sin una asombrosa riqueza de conocimientos, una gran cantidad de dinero que realmente nunca necesitaré y la paciencia para soportarlo hasta que se convierta en lo que quieres. ser.

Descargo de responsabilidad: mi familia tiene muchas propiedades. Adquirido en una oportunidad en una era donde el juego no era tan conocido. Sirven como alquileres porque eso es lo más garantizado posible sin cruzar la línea de riesgo audaz. Todavía vamos a las subastas públicas, pero incluso en los últimos 12 años, las personas que hacen esto para ganarse la vida simplemente nos fortalecen. Nunca pudimos entender el concepto de inversión porque las matemáticas nunca nos cuadraron. No tenemos conexiones de contratistas para la construcción. Sí, mantenimiento, pero hay mucho más que saber. No digo que sea un experto en bienes raíces, o en vender libros de autoayuda. Pero digo que mi familia ha hecho un poco de esto y ha aterrizado donde estamos porque los riesgos son lo suficientemente altos como para evitar que estemos dispuestos a usar nuestras propiedades como garantía.

Si suena demasiado bueno para ser verdad...

La forma en que esto funciona, es decir, la financiación en efectivo en la que no hay hipoteca involucrada al principio, es que proporciona el llamado dinero privado o dinero duro. Esto puede consistir esencialmente en su propio dinero, el dinero de otra persona; como amigos, familiares o un inversionista que le presta a intereses altos, generalmente por un corto período de tiempo.

Otra forma de financiación, que no es posible en el caso de una subasta, es la financiación del vendedor, en la que el vendedor te da la propiedad de su propiedad y, en cambio, le pagas al propietario mensualmente durante un período de tiempo fijo en lugar de un banco. El financiamiento del vendedor puede implicar un pago inicial, puede que no. El vendedor podría incluso prestarte el dinero para el pago inicial y tú te encargas de la financiación bancaria, lo que tal vez resulte en un escenario en el que puedes comprar la casa en la que de otro modo no pagarías el pago inicial y el propietario puede obtener un mejor precio en su lugar. .

Sin embargo, lo que estás describiendo aquí es venta al por mayor. Un mayorista puede o no poseer la propiedad. La forma en que esto funciona es que el mayorista asiste a la subasta, gana la subasta, hace un pago inicial de quizás 5-10% y luego adquiere los derechos para decidir qué sucede con la propiedad, aunque no es "dueño" de ella. todavía. Un mayorista también puede comprar la propiedad de una manera más tradicional, es decir, directamente de la MLS o directamente del vendedor. Eso generalmente implica efectivo, pero no necesariamente.

Esto significa que el mayorista puede ganar una subasta de una propiedad por quizás $ 100k, hacer un pago inicial que puede ser su propio dinero o dinero prestado, y luego el mayorista puede encontrar otro comprador que esté dispuesto a pagar un precio más alto por la propiedad. El mayorista y el nuevo comprador deciden un nuevo precio, digamos 110k. El mayorista transfiere entonces sus derechos como ganador de la subasta al nuevo comprador. El mayorista se queda con la diferencia (no olvide que la ganancia de 10k estará sujeta a impuestos y la transferencia puede considerarse como una venta separada, lo que significa que hay tarifas de timbre asociadas, etc.).

Si el ganador de la subasta no encuentra un comprador durante el proceso de subasta, el ganador de la subasta debe poder completar la compra y venderla después de que finalice el proceso. Además, si el nuevo comprador se echa atrás, es posible que aún sea responsable de completar la subasta.

Así es como funciona, pero tenga en cuenta que la venta al por mayor no es una industria protegida. Realmente debe saber lo que está haciendo si va a involucrarse y tendrá que asegurarse de que si va a intentar hacer esto, es posible que deba terminar comprando la propiedad por un 100% del precio de la subasta si no encuentra un nuevo comprador en el proceso.

Recomiendo la comunidad de Bigger Pockets para temas como este. Se compone de inversores experimentados, agentes inmobiliarios y otras personas interesadas en todos los aspectos de la inversión inmobiliaria. eso incluye escenarios tradicionales de comprar y mantener, voltear, vender al por mayor, etc. Su foro es gratuito y su podcast gratuito es muy bueno. No estoy asociado con ellos en absoluto solo para establecer eso.

Por lo general, en cualquier tipo de lugar algo civilizado, no existe tal cosa como "instantáneamente", y no hay ventas de acciones (legalmente vinculantes) sin registro catastral y similares. Así que eso simplemente no funcionará (a menos que seas completamente fraudulento y vendas algo que de hecho no te pertenece).

Sin embargo, obtuve mi primer apartamento casi exactamente de esa manera, con un pequeño giro, hace 25 años.

En ese momento, iría a la corte de distrito, les mostraría algo de efectivo que debería ser aproximadamente el 10% de lo que razonablemente podría querer ofertar más tarde, y luego iría a ofertar. Esto ya no funciona hoy en día, en su lugar debe hacer una transferencia por cable 4 semanas antes (y solo puede usarla para una sola subasta, no como un depósito "en general", y recuperar su dinero también toma 2 semanas), o traiga un cheque certificado de la FSCB que no tenga más de 3 días, o una fianza ilimitada confirmada en su cuenta bancaria con suficiente dinero (ridículo, ¿no?).

Después de que cayó el martillo, deja el efectivo como depósito de seguridad y le debe el resto del dinero a la corte, que puede pagar de inmediato, o a una tasa de interés del 4% puede retrasar el pago hasta por 8 semanas. Después de dichas 8 semanas, hay otro día en la corte (no sé la palabra en inglés, la palabra en alemán es Verteilungstermin ) en el que finalmente se decide quién obtiene qué. Por lo general, solo la persona que hizo la oferta más alta obtiene toda la propiedad que se subastó, y el primero en la línea de acreedores se lleva todo el dinero, y el resto se va con el ceño fruncido porque no queda dinero después de eso. Pero su millaje puede variar allí.

¿Qué pasa si no pagas? Bueno, la corte confisca todo lo que tienes, y si no están contentos con lo que obtuvieron, vuelven a subastar la propiedad...

En ese segundo día de la corte, 8 semanas después, usted es técnicamente el propietario, pero aún debe escribir su nombre en el registro catastral para ser el propietario real que pueda vender la propiedad. Lo cual, debido a que es una tarea muy complicada para un funcionario gubernamental, también toma alrededor de 2 a 4 semanas. Sin su nombre en el registro, ni siquiera necesita pedir una cita a un notario, y las ventas sin notario son nulas y sin efecto.

Entonces, en general, debe cerrar una brecha de aproximadamente 12 semanas para la "reventa instantánea". ¡Eso no funciona!

Sin embargo, hay (o solía haber, no estoy seguro si ese sigue siendo el caso) un atajo. Así es como conseguí mi apartamento en ese entonces. Había un tipo que trató de lograr exactamente lo que describes, aunque no para hacerse rico rápidamente, sino simplemente porque era un poco estúpido. Eso es lo que me imagino, al menos, no lo sabría con certeza.

De cualquier manera, siendo el único otro postor interesado, él hizo una oferta considerablemente más alta que yo, no podía molestarme en gastar más de lo que quería, así que dejémoslo. Luego, dos días después, resultó que no podía pagar porque no obtendría tanto préstamo (o al menos eso es lo que me dijo, podría haber sido una mentira, tampoco me pregunten de dónde sacó mi nombre de, la corte debe habérselo dicho).
Entonces, dado que yo también quería ese apartamento, generosamente me lo vendería, por un poco más, solo para cubrir las tasas judiciales y los impuestos, y bueno, ya sabes.

Lo primero fue llamar a la corte para saber si esto era legítimo, ya que olía mucho a fraude, pero para mi sorpresa, me dijeron que ciertamente era posible que yo interviniera, si todas las partes, sobre todo el acreedor principal, estaban contento con el acuerdo. El acreedor estaba feliz, por supuesto, ya que obtener dinero de mí de inmediato era más fácil que meter la mano en el bolsillo de un hombre desnudo, y ese tipo también estaba feliz. Sólo que yo no lo estaba, todavía.

Mi posición era que en realidad no quería mucho el apartamento , pero por muy generoso que fuera, lo aceptaría por un 10 % menos que la oferta, otra persona podría pagar la diferencia como una experiencia práctica de aprendizaje, que ya tenía de todos modos por proporcionando el depósito de seguridad. Entonces, buenas noticias: no iba a perder nada, solo que tampoco recuperaría nada. Por supuesto, alternativamente, podría intentar encontrar otro comprador más desesperado mientras se le acaba el tiempo.
Para mi sorpresa, en realidad estuvo de acuerdo, así que terminé consiguiendo el apartamento que quería más barato que antes.