¿Por qué los bancos financian la construcción compartida como hipotecas en lugar de financiarla directamente y vender los apartamentos de un edificio?

Recuerde que el riesgo debe correlacionarse con los rendimientos, en una inversión. Esto significa que cuanto más riesgo asuma, más rendimiento debería recibir, en un mercado eficiente. Es por eso que poner su dinero en una cuenta de ahorros podría generarle menos del 1 % de interés en este momento, pero poner dinero en el mercado de valores tiene un promedio de rendimiento de ~7 % con el tiempo. Debe tener mucho cuidado de no usar la palabra 'interés' cuando se refiere a 'devoluciones'. En su publicación, está llamando a las ganancias de capital (el aumento en el valor de la propiedad) 'interés'. Esto puede estar subestimando en su cabeza el nivel de riesgo asociado con la propiedad.

En el caso del banco, no están en el negocio de la construcción de viviendas. En lugar de correr ese riesgo ellos mismos, preferirían financiar muchos proyectos realizados por empresas constructoras que conocen el negocio. El banco tiene un alto grado de certeza de recuperar su dinero, porque sus hipotecas están protegidas por el valor de la propiedad.

Parte del beneficio de un mercado eficiente es que las personas que lo desean "compran" el riesgo. Esto significa que las personas con baja tolerancia al riesgo (como bancos, personas con ingresos fijos, personas mayores, etc.) pueden evitar el riesgo, y las personas con alta tolerancia al riesgo (inversionistas en acciones, jóvenes con altos ingresos, etc.) pueden asumir ese riesgo para rendimientos promedio más altos.

El razonamiento del banco debería recordarle el riesgo asociado con la propiedad de la propiedad: los aumentos en el valor no son algo seguro. Si no comprende el riesgo de su inversión, no puede estar seguro de que está siendo bien compensado por ese riesgo.

Tenga en cuenta también que la mayoría de los países establecen regulaciones en sus bancos que limitan la cantidad de sus fondos que se pueden colocar en clases de activos de "riesgo más alto". Por lo general, esto es algo así como "Si alguien hace un depósito en su banco, solo puede invertir ese depósito en un activo basado en deuda de bajo riesgo [es decir, puede tomar el dinero depositado por el cliente A y usarlo para financiar un hipoteca para el cliente B]". Esto se hace en un intento de evitar el colapso del sector financiero, si las inversiones de riesgo comienzan a fallar.

El grado 'Eh' Bacon responde bien, el tema es el riesgo. Para explicar más, cuando un banco emite un préstamo, ese préstamo viene con ciertos derechos legales. Si el banco decidiera asociarse con una constructora, muchos de esos derechos de cobro se perderían. La deuda se trata de manera diferente a la equidad en el sistema legal. Los bancos son buenos para la deuda, los inversores son buenos para las acciones.

También lo simplificamos demasiado preguntando por qué los bancos no prefieren las acciones a la deuda. A algunos bancos de inversión también les gusta negociar en acciones, por lo que probablemente sea una suposición inexacta con la que comienza.

La respuesta más sucinta es "Los bancos están en el negocio del dinero". Ni la construcción, ni los bienes raíces, ni ninguna de las otras cosas a las que pueden verse arrastrados (ejecución hipotecaria) o tentados (construcción). El "dinero" es su principal competencia y, como buenos empresarios, reconocen que desviarse hacia afuera solo diluye su enfoque.

Suposición: usted vive en un país como Australia, que tiene hipotecas con "recurso" .

Si compras el apartamento y sacas una hipoteca, al banco no le importa demasiado si tu apartamento se construye o no. Si la construcción falla, todavía le debe el dinero al banco.

¿Por qué un banco debería dedicarse específicamente a la construcción ? Muchas oportunidades de negocio requieren capital. Es posible que los bancos construyan fábricas, desarrollen productos electrónicos de consumo, completos con SpaceX, etc. Es todo capital que ingresa, ganancias que salen, con diferentes niveles de riesgo y rendimiento. No hay nada especial en la construcción de apartamentos.

La razón por la que los bancos no gestionan negocios es porque hay muchas empresas privadas que compiten entre sí por los negocios. ¿Cuál es la posibilidad de que un banco, con toda su burocracia, pueda entregar apartamentos más baratos que un desarrollador de apartamentos? De hecho, bastante bajo, y es por eso que prefieren prestarle a un desarrollador de apartamentos en lugar de construir los apartamentos ellos mismos.

Los bancos están en el negocio de competir con otros bancos. El trabajo principal que hacen es separar las buenas inversiones de las malas. Y si pueden hacerlo un poco más eficientemente que sus competidores, ganan mucho dinero. Por ejemplo, es posible que solo tome unas pocas horas adicionales examinar mejor un trato que vale millones. Mientras que con un edificio de apartamentos, no podría ganar esa cantidad de dinero por hora incluso si los materiales y la mano de obra no le costaran nada.

Históricamente, los bancos tienen el mandato de asumir riesgos relativamente seguros con su dinero. A cambio, obtienen un permiso de facto para inventar dinero nuevo. Tienen regulaciones sobre qué combinación de activos se les permite poseer. La especulación inmobiliaria estará en una categoría diferente a la de una hipoteca para alguien con buen crédito.

En segundo lugar, las hipotecas con un activo garantizado son bastante seguras casi todo el tiempo. Esa persona puede dejar de pagar su hipoteca, pero está asegurada; cuando eso sucede, el banco obtiene el activo garantizado (el derecho al apartamento o la casa o lo que sea).

En cierto sentido, el banco pierde solo si la persona que paga la hipoteca es menos solvente de lo que parece y el activo garantizado no puede recuperar sus pérdidas.

En comparación, la persona que paga la hipoteca pierde si el bien garantizado no puede recuperar sus pérdidas.

El banco está protegido del riesgo dos veces. Además, el banco utiliza al cliente para determinar en qué invertir.

Decidir qué hacer con el dinero es costoso y difícil. Tanto al tener un cliente dispuesto a arriesgar su buen crédito como al hacer la debida diligencia en el apartamento, el banco lo utiliza como un consultor que decide que esta puede ser una inversión sólida. Gran parte del riesgo de fracaso recae en usted, por lo que tiene muchos incentivos para tomar una buena decisión.

Si el Banco decidiera en cambio qué apartamento vale la pena comprar, ¿quién decidiría? ¿Un empleado de banco, cuyo bono este año depende de encontrar un "buen apartamento para invertir?", pero la consecuencia de una mala elección no aparece por muchos años? ¿La gente que vende los apartamentos al banco?

Tal negocio puede existir. Hay compañías de bienes raíces que toman dinero y lo invierten en bienes raíces. A menudo, los bancos piden prestado dinero garantizado contra sus bienes inmuebles existentes y lo utilizan para construir más bienes inmuebles. (Observe la parte de que está asegurado contra bienes raíces existentes; las cosas van mal, el banco obtiene cosas).

La inversión indirecta del Banco en ese apartamento en el sistema actual está cubierta por avalúos, decidiendo el vendedor, el hipotecado y el sistema que el hipotecado es solvente.

Los bancos venden riesgo. Le prestan dinero, usted sale y hace algo arriesgado con él, y obtienen un retorno de la inversión de bajo riesgo de su préstamo. Múltiples inversiones de bajo riesgo les proporcionan un flujo de dinero relativamente confiable, que entregan a sus tenedores de bonos, clientes de cuentas de depósito, accionistas o lo que sea.

Cuando solicita una hipoteca para eso, está comprando riesgo del banco. Usted está más expuesto al fracaso de la inversión que ellos. Obtienen menos rendimiento si las cosas van realmente bien.

Los bancos deberían tener aversión al riesgo por defecto. Hacen préstamos a personas y empresas después de medir su capacidad de pago.

Después de que aprueban un préstamo para un gran proyecto, como un edificio de apartamentos, no entregan todo el dinero a los constructores por adelantado. Dan dinero a medida que se avanza y se aseguran de que los fondos no se utilicen de manera inapropiada.

No hay ninguna razón por la que no puedan hacer todo esto mientras sean dueños del proyecto, pero eso también los abriría a demandas más adelante si algo no se construyera según el código. Al mantener el proyecto a distancia, evitan responsabilidades futuras.

La competencia central de los bancos es prestar dinero de los depositantes y volver a prestar ese dinero a los prestatarios. No tienen la experiencia para desarrollar bienes raíces.

Tienen problemas para administrar los bienes raíces embargados por la noche, de modo que tienen que venderlos con descuento.

Parece subestimar el riesgo de este acuerdo para los inversores. Una persona que compra una residencia está feliz de pagar $ 70K en lugar de $ 150K ahora , y el único riesgo que corre es que la empresa constructora no construya el condominio. Pase lo que pase en el mercado de bienes raíces en dos años, todavía salvaron la diferencia de precio entre el precio de los apartamentos completos y los apartamentos por construir (que, por cierto, puede ser menos de $ 150K-$ 70K, ya que $ 150K es el precio en un mercado caliente en dos años).

Sin embargo, un inversionista que busca ganar dinero cuenta con que la propiedad realmente costará $ 150K en dos años , por lo que también corre el riesgo de que el mercado inmobiliario pueda caer. Si eso sucediera, su retorno de la inversión será considerablemente menor, y es muy posible que obtengan una pérdida en lugar de una ganancia. En este punto, esto se convierte en otra opción de inversión de alto riesgo, como financiar una startup.