Tengo una gran cantidad de dinero ahorrado para el pago inicial de una propiedad que eventualmente me gustaría pagar y usar como alquiler. La suposición es que el valor de la propiedad aumentará sustancialmente con el tiempo porque tengo la intención de comprar en una excelente ubicación.
Me pregunto si debería
Las tasas hipotecarias son bastante bajas, así que estoy debatiendo qué camino tomar. Los valores de las propiedades siguen subiendo rápidamente en mi ciudad (Toronto, Canadá), por lo que es casi como si esperar 10 años dificultara el pago de esa segunda propiedad.
Estoy un poco confundido sobre el uso de la propiedad hoy. ¿Este lugar será una residencia personal para usted por ahora y se convertirá en un alquiler más tarde (después de que se pague la hipoteca)? Eso hace una diferencia.
Si puede comprar la casa y un préstamo LTV del 100 % le costaría menos del 125 % del alquiler comparable... entonces compre la casa, invierta la menor cantidad posible de su propio efectivo y estire los plazos tanto como sea posible. Scott W tiene razón en varios aspectos. El "costo" de la hipoteca es el costo después de impuestos de los pagos y cuando ese dinero se pone a trabajar en una cartera bien administrada, debería funcionar mejor a largo plazo. No intente obtener grandes ganancias porque hacerlo aumenta el riesgo de que termine peor.
Si pides dinero prestado a un costo después de impuestos del 4% y ganas un 6% después de impuestos... terminas ganando y acumulas riqueza. La gran mayoría de las personas más ricas utilizan este arbitraje para seguir acumulando riqueza. Tienen mucho dinero para pagar las hipotecas, pero deciden no hacerlo. $200,000 al 2% es un extra de $4000 por año. Capitalizado a una tasa del 7%... suma $180k después de 20 años... no exactamente calderilla.
Se puede acceder al dinero en una cuenta de inversión cuando lo necesite. El dinero con garantía hipotecaria no lo es, tiene una tasa de rendimiento cero (antes de la inflación) y no es accesible excepto a través de otro préstamo por capricho del banco. Si pierde su trabajo y su casa está cerca de ser pagada pero aún no lo está, podría tener un problema grave de liquidez.
AHORA... si una hipoteca al 100% costaría MÁS del 125% del alquiler comparable, entonces no debería haber trato. Estás ante una inversión de mierda. Es más barato y mejor solo alquilar. No me importa si los precios están subiendo en este momento. Los precios se mueven. El hecho de que Canadá no haya visto caer el valor como en los EE. UU. Hasta ahora no significa que no pueda suceder en el futuro. Si los alquileres comparables no validan el precio con un buen margen de beneficio para un inversor, entonces los precios son espumosos y no se puede confiar en ellos y debería reducir sus costos mensuales alquilando en lugar de comprar. Esos $ 350 por mes que podría ahorrar en "alquiler" suman tanto como los $ 4000 por año en arbitraje.
Para los alquileres, solo debe apretar el gatillo cuando pueda realizar la compra sin apalancamiento y TODAVÍA obtenga una tasa CAP del 10 % o superior (tasa de rendimiento después de impuestos, seguros y otros costos fijos). De esa manera, si las tarifas de alquiler caen (y, de nuevo, eso es muy posible), perdería parte de sus ganancias, pero no todas. Si aprovecha la propiedad, existe una alta probabilidad de que pueda terminar perdiendo dinero a medida que bajan los alquileres y tiene que cubrir la hipoteca con un flujo de caja inexistente.
Sé que alguien va a decir: "Pero John, ¿el 10 % del CAP en alquiler de bienes raíces? Eso simplemente no es posible aquí". Ese puede ser el caso. ES posible en alguna parte. Tengo clientes que compran propiedades en Arizona, Nuevo México, Alberta, Michigan e incluso California que encuentran propiedades con una tasa de capitalización del 10 %. Ellos existen. Simplemente no están en todas partes.
Si desea agregar apalancamiento a la imagen de alquiler para mejorar el rendimiento, hágalo comprendiendo los riesgos. El que vive de la espada de palanca, muere de la espada de palanca. Aquí en los EE. UU., el mercado inmobiliario está plagado de cadáveres de personas que pensaron que podían manejar esa espada de apalancamiento. Es un desastre feo y sangriento.
Sugeriría tomar todo el dinero que ha ahorrado y ponerlo en un fondo mutuo y esperar a comprar una propiedad de alquiler hasta que pueda comprarla por completo. Sé que parece que esto llevará una eternidad, pero tiene una GRAN ventaja:
Sé que parece que llevará una eternidad ahorrar el dinero para comprar una propiedad en efectivo, pero a la larga, es la mejor opción con diferencia.
Yo optaría por la segunda opción (poner la menor cantidad de dinero posible) con una pequeña advertencia: evite el seguro hipotecario si puede y haga un pago inicial del 20 %.
Mantener la hipoteca de su(s) propiedad(es) de alquiler tiene algunos beneficios:
Puede cancelar los intereses de la hipoteca. En Canadá, no puede cancelar los intereses hipotecarios de su residencia principal.
Puede cancelar renovaciones de cosas y electrodomésticos nuevos. Puede usar esto a su favor si tiene una residencia principal y una propiedad de alquiler. ¿Entiendes mi deriva?
PD No creo que sea un buen momento ahora mismo para comprar una propiedad y alquilarla simplemente porque los precios de la vivienda están sobrevalorados. La tasa de retorno de su inversión es demasiado baja.
PS2. Tengo la sensación de su pregunta de que le gustaría comprar varias propiedades en el futuro a largo plazo. Me gustaría decir que la clave para una inversión buena y de bajo riesgo es la diversificación. No ponga todo su dinero en una sola canasta. Esto incluye bienes raíces. Como cualquier otra inversión, los bienes raíces también bajan. En los últimos 50 años, los bienes raíces solo se han apropiado alrededor del 2,5% anual. Si bien los bienes raíces son una buena inversión a largo plazo, no los convierta en el 80% de su cartera de inversiones.
Mi cálculo (y no soy un experto aquí, pero creo que esto es matemática básica) es:
Digamos que tuvo una ganancia inesperada de $ 1000 dólares adicionales hoy que podría:
una. Utilizar para pagar su hipoteca
b. Poner en algún tipo de fondo mutuo de capital
Tal vez le quedan 20 años en su hipoteca. Por lo tanto, su retorno de la inversión con la opción A es cualquiera que sea la tasa de interés de su hipoteca, compuesta mensual o diariamente. Las tasas de interés son bajas ahora, pero quién sabe cuáles serán en el futuro. Por otro lado, debería obtener más rendimiento de una inversión en fondos mutuos de acciones, por lo que diría que B es su mejor opción, excepto :
Pero esa es también la otra razón por la que prefiero B sobre A. Digamos que pierdes tu trabajo dentro de un año. Su banco no será demasiado indulgente con el pago de su hipoteca, incluso si la pagó antes de lo acordado originalmente. Pero si ese dinero está en fondos mutuos, tiene acceso a él y le da tiempo cuando realmente lo necesita. La gente podría decir que siempre puede obtener una segunda hipoteca para obtener el capital de la misma, pero intente obtener una segunda hipoteca cuando acaba de perder su trabajo.
Yo optaría por la opción B. Eso es más seguro, ya que te dejaría con más opciones, en caso de una pérdida inesperada del trabajo o una emergencia.
Giablo