¿Por qué se aplican los pagos anticipados mensuales de la hipoteca al back-end de la hipoteca?

Después de haber pagado varios años de pago principal 'extra' de mi hipoteca, descubrí que el dinero adicional se estaba aplicando al 'back-end' de la hipoteca en lugar del 'front-end'.

La razón por la que esto es importante es que el interés hipotecario de un préstamo amortizado es más alto en la parte inicial que en la final. Si observa una tabla de amortización, la cantidad asignada mensualmente a PI (principal e interés) no es igual. Los primeros años de la hipoteca se inclinan mucho hacia el interés y muy poco hacia el principal.

Una estrategia que algunos han dicho es enviar exactamente la cantidad de pagos de capital prepago de varios meses junto con el pago total de P&I del mes actual, lo que no permite que se cobren los INTERESES para esos meses futuros de PRINCIPAL prepago. En otras palabras. El pago n.º 1 de capital e intereses MÁS el pago de capital de los meses 2, 3, 4 y 5 evitaría los pagos de intereses de los meses 2, 3, 4 y 5. Eso ahorraría MILES inmediatamente en la hipoteca. El pago de los próximos meses comenzaría con el Pago #6 P & I... y si puede pagar el capital de los meses 7, 8, 9 y 10... ahorraría aún más MILES.

El problema con esta estrategia es que a los bancos no les gusta y hacen todo lo posible para disuadir a uno de pagar por adelantado el principal. Con mucho gusto aceptarán sus pagos y los aplicarán al 'back-end' del préstamo.

Me gustaría saber más sobre un método para obligar a los bancos a aceptar los pagos en el 'front-end' para evitar pagar intereses. es posible? Si es así, ¿cómo puedo hacer esto?

Hacer pagos de capital adicionales iguales a cada dos meses reducirá la duración del préstamo a la mitad, sin embargo, puede ser difícil mantenerse al día a medida que el tamaño de esos pagos es cada vez mayor. Otra alternativa es mirar el monto principal a mitad de camino y pagar ese monto extra cada mes; tiene prácticamente el mismo efecto al reducir el préstamo a la mitad, pero es más fácil de presupuestar.
Parece que la calculadora daría la mejor opción... pero... creo que no aborda el problema de evitar los GRANDES pagos de intereses al principio de la tabla de amortización. Si los pagos específicos de capital anticipado se pagan antes... entonces se evitarían esas grandes sumas de intereses correspondientes. Debo admitir que no puedo estar seguro... pero... intuitivamente si no estamos evitando los pagos anticipados de intereses pagando los pagos iniciales del principal... entonces si los pagos se están aplicando a la parte trasera... fin de la hipoteca... solo se evitan los pequeños pagos de intereses.
Todavía tiene que pagar intereses cada mes sobre el capital restante, por lo que nunca puede eliminar por completo 'ahora mismo' el interés que pagaría por el próximo mes mediante un pago de capital adicional. SÍ ahorra el interés, pero es durante la vigencia del préstamo. Si paga el capital del mes 2 junto con el pago del mes 1, entonces su próximo pago es efectivamente el del mes tres, trátelo como si hubiera eliminado el pago del mes 2, y todos los demás meses se deslizan hacia adelante para llenar el vacío. y ahora está pagando un poco menos de interés cada mes que antes.
Para su escenario específico anterior, trátelo como si eliminara los pagos de los meses 2 a 5, todo se desliza hacia arriba, ahora está pagando la relación de interés/principal para el mes 6, en su segundo mes, y todo el préstamo se pagará en 4 meses. temprano. Quizás una mejor manera es pensar en este tema como si estuviera invirtiendo ese pago de capital adicional y obteniendo un rendimiento de 4 pagos mensuales, 29 años y 8 meses a partir de ahora cuando la inversión se amortiza.
Gracias a todos. Habiendo leído esta publicación, consideraré llamar a mi banco para preguntar cómo aplican mis prepagos. Estuve en una presentación en la que se nos dijo que liquidar los pagos más tempranos o los pagos más recientes hacía poca diferencia, pero que si el banco reducía un poco cada uno de los pagos futuros, era mucho peor para el prestatario.

Respuestas (4)

Está suponiendo algo que no es cierto, que es que aplicar al 'back-end' le ahorra menos dinero que el 'front-end'. Cuando aplicas un pago extra al principal en su conjunto, termina reduciendo el principal sobre el que estás pagando intereses. Esto reduce el interés adeudado durante la vida del préstamo, lo que en cierto sentido cambia la asignación de interés/principal para cada pago después de la reducción del principal. Un préstamo por un monto menor con la misma duración tendría pagos más bajos, pero dado que los pagos no disminuyen, cada uno ahora está pagando un poco más de capital que antes, lo que significa que el préstamo se paga más rápido. Si reduce el capital por una cantidad igual al pago del capital del próximo mes, elimina efectivamente un mes de la vida del préstamo.

No importa de qué manera haga los cálculos, viendo el próximo mes como eliminado y desplazando a los demás, o viendo todos los pagos siguientes como si ahora tuvieran una reducción en la parte que es interés, el resultado final es el mismo, el préstamo está pagado cuanto antes

Puede usar la calculadora en este sitio (o google para otro) que permite la opción de un pago único. y ver el efecto y demostrar que tengo razón sobre las matemáticas en esto.

Por ejemplo, comience con sus números predeterminados y haga que calcule la fecha de pago. Tome nota de cuál es esa fecha. Luego haga clic en el enlace verde 'Mostrar año por año' y expanda el primer año (haga clic en el signo más) para ver los detalles mes por mes de ese año. Ahora, tome el monto principal para el pago 2, péguelo en el campo 'pago por adelantado único' y coloque un 2 en el campo 'anterior al número de pago'. Haga que vuelva a calcular y notará que eliminó un mes de la fecha de pago del préstamo.

Por supuesto, no conocemos las agallas de esa calculadora, por lo que tal vez esté aplicando el pago adicional al frente del préstamo. tal vez no. No importa, podemos hacer los números de una manera diferente para simular el método 'back-end' y ver qué resultado obtenemos.

Para probar las matemáticas de interés reducido, haga esto. Ponga 155.000 por el monto del préstamo. Observe que el capital del segundo mes es 187.02 Redondee eso a 187, reste de 155,000 e ingrese ese número (154813) como el saldo del préstamo y vuelva a calcular (para obtener los pagos de un préstamo reducidos por el primer pago de capital adicional. Observe el pago mensual es 1 $ más bajo. Ahora ponga $ 1 en el campo de prepago mensual (de modo que estamos haciendo el mismo pago que para el préstamo original de 155k) y vuelva a calcular. La fecha de finalización avanza un mes. Así que sí, ese pequeño cambio en el pago efectivo de $ 1 más hacia el principal en cada pago junto con el prepago en sí, quita un mes del final del préstamo.

Por lo tanto, no importa si va al 'final' o al 'frente', ahorrará un pago completo, menos el monto del principio prepago, que es igual al pago de intereses del mes 2. El mismo efecto neto en ahorros totales sin importar cómo tu haces el calculo

Gran explicación. Cuando obtuve una hipoteca por primera vez, tenía una idea similar a la OP (pero estaba más centrado en cuánto "interés" podría deducir de mis impuestos). Creo que la confusión surge de esas tablas de pago que muestran cómo cambia el capital y el interés con el tiempo (con el mismo pago mensual). Mirar estas tablas me hizo pensar que si estaba "pagando por adelantado" terminaría el préstamo antes de tiempo, pero el IRS aún pensaría que estaba pagando el mismo interés que alguien que no pagó por adelantado. Esto es incorrecto, el banco usará el interés real sobre el principio, no el número de esta tabla.
Sí, algunas personas tienen dificultades para entender esto. Si tiene la intención de hacer esto, la manera fácil de ver la reducción en los pagos de intereses del primer año es sumar los intereses de los meses impares, 1-23 y compararlos con los intereses de los meses 1-12. Sus pagos adicionales de capital serán para los meses pares 2-24. La fecha de pago del préstamo ahora es un año antes y el ahorro total para usted es el valor de un año de pagos, menos el capital adicional que pagó (técnicamente menos lo que podría haber ganado con ese dinero invirtiéndolo en otro lugar).

En primer lugar, debe verificar los términos de su contrato de préstamo para asegurarse de que no exista una multa por pago anticipado o una base contractual para que apliquen pagos adicionales de otra manera que no sea reducir el capital de inmediato.

Una vez que haya confirmado eso, debe asegurarse de incluir con cualquier pago adicional las instrucciones sobre cómo se debe aplicar el excedente. Idealmente, escribiría esto en la sección de notas del cheque además de una nota con el pago.

No estoy seguro acerca de su teoría de back-end/front-end, pero he visto que el prestamista a veces puede interpretar los pagos adicionales como pagos anticipados de futuros pagos mensuales en lugar de aplicarlos de inmediato.

Resumen: si tiene claras sus intenciones y no tienen algo escrito en el contrato de préstamo que indique lo contrario, esto debería ser bastante trivial. De hecho, lo hice todo el tiempo sin ningún problema en mi hipoteca con Wells Fargo.

Hace algún tiempo, escribí una hoja de cálculo para ayudar a comprender el impacto de la aceleración de la hipoteca. (Nota: no lo vendo, ni nada más. Lo escribí en respuesta a las estafas de aceleración de hipotecas, como una forma de mostrar cuán simple es realmente el proceso). La hoja le permite cambiar el monto principal , tasa de interés y pagos anticipados. Notará que para los números cargados ($200K, 6%, 30 años) un prepago de $200 al principio elimina un pago completo al final. Por supuesto, el principal de hoy se reduce en solo $ 200, pero su efecto se multiplica durante los 30 años. Puede ver cómo cambia la cantidad de interés y capital cada mes, y cómo si en un mes determinado paga exactamente "el capital del próximo mes", recorta un mes del final.

Dado que el interés se calcula en función del monto principal en un mes determinado, no es lineal. Creo que el término 'cargado por adelantado' confunde el problema y no agrega nada significativo a estos diálogos. Debes $200K. La tasa de interés es del 5%. ¿Por qué alguien se sorprendería de que el interés en los primeros 12 meses esté cerca de $ 10K? Y hacia el final, cuando su saldo es, digamos, $50K, ¿el interés de ese año está más cerca de los $2500?

+1 por el último párrafo. Esto debería ser obvio, pero claramente no lo es para todos.

Desafortunadamente, una de las características de un préstamo amortizado es que usted paga los intereses por adelantado y el capital al final del préstamo. Si usted es muy agresivo con el pago del préstamo y paga un porcentaje significativo en un período corto, puede pedirle al banco que vuelva a amortizar el préstamo para reducir los pagos.

Para hacer lo que quiere hacer, necesita encontrar una hipoteca de "interés simple". Estos existen, pero son raros ya que el gobierno no los compra. Una hipoteca de interés simple acumula intereses diariamente de manera similar a una tarjeta de crédito, por lo que cuanto menor sea su saldo, menor será el pago de intereses.

Estos préstamos pueden o no ser un buen negocio para usted, dependiendo de una serie de factores. Ejecute los números con cuidado y comprenda en lo que se está metiendo. No existe tal cosa como un almuerzo gratis.

Sí Duffbeer... ¡de acuerdo! Pero no tiene por qué ser un préstamo de interés simple. En un préstamo amortizado, lo que queremos hacer es derrotar ese sistema pagando los pagos de capital asociados con los primeros pagos de intereses para EVITAR los cargos por intereses correspondientes. ¿¿¿Se puede hacer esto??? ¿Hay alguna cláusula en las hipotecas que impida esta forma de amortizar el principal y evitar los correspondientes pagos de intereses 'anticipados'??? ¿Existe un precedente legal real para los casos que involucren a un deudor hipotecario que invoque tal patrón de pago?
No hay nada "desafortunado" en pagar más intereses al principio del préstamo y más capital más adelante. Es estrictamente una cuestión matemática de pagar un préstamo de interés fijo en un período de tiempo fijo con montos de pago fijos. Si desea reducir el interés total pagado durante la vida del préstamo, use un programa de amortización más corto (15 o 20 años) o pague por adelantado específicamente al capital. No hay nada que "derrotar" aquí. Vea el último párrafo de la respuesta de @JoeTaxpayer.
¿Por qué se aplican los pagos anticipados mensuales de la hipoteca al back-end de la hipoteca?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v