¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa con un préstamo de la FHA?

Mi esposa y yo estamos considerando comprar una casa. Recientemente, un amigo nos dijo que pusieron una cantidad muy pequeña para comprar una casa. Más tarde nos enteramos de que fue a través de la FHA.

Soy freelancer y mi esposa tiene un trabajo de tiempo completo. Como la mayoría de los autónomos, trato de minimizar mis ingresos imponibles. Sé que para calificar para la FHA, hay un tope para el ingreso familiar.

¿Cuáles son los pros y los contras de tratar de comprar una casa a través del programa FHA?

Respuestas (2)

Pros
Ser capaz de comprar una casa con menos del 10% de pago inicial. Específicamente, tan solo un 3,5%.
Máximo de deuda a ingresos permitido en 41%, que puede o no ser mejor que lo que puede obtener en un banco.

Contras
Pagar el seguro hipotecario fuera de lo común. Nadie lo piensa de esta manera, pero los préstamos de la FHA son bastante caros debido a esto.
Pagarás dos seguros Hipotecarios:

  • 1% de tarifa única al cierre
  • 1,15% anual en curso

Además, es más difícil salirse del camino que el PMI normal. Con el PMI regular, puede dejar de pagarlo cuando su préstamo a valor cae por debajo del 80%. Con la FHA, usted a) debe haber estado pagando durante al menos 5 años, y b) es un préstamo del 78 % del valor, donde "valor" es el valor de tasación inicial al cierre, NO el valor actual.

En otras palabras, el capital que obtiene del aumento de valor de su casa no cuenta, mientras que sí lo hace con el PMI bancario normal. He calculado que si no realiza pagos adicionales, pagará PMI durante aproximadamente 14 años.

Tenga en cuenta que, a todos los efectos prácticos, tendría que obtener una tasa de interés inferior al 4,85 % para que su tasa de interés efectiva (interés+pmi) caiga por debajo del 6 %. Eso sin contar el efecto de ese 1% adicional por adelantado.

Tenía la impresión de que PIM es similar a PMI, pero en realidad nunca se puede eliminar sin una refinanciación. Aunque no es positivo; alguien podría haber estado mintiéndome. La refinanciación todavía estaba en mi mejor interés.
Para la FHA, el PMI no es técnicamente PMI, pero todos lo llaman así, y tiene el mismo propósito, asegurar su hipoteca para el banco. Y tienes razón en que refi es la mejor manera de eliminarlo. De lo contrario, debe esperar hasta que el saldo del préstamo caiga por debajo del 78% del valor de tasación en el momento de la compra. Lo cual calculé que tomaría unos 13 años cuando obtuve el mío.

Además de la excelente respuesta de @Patches, agregaría que los préstamos de la FHA también imponen más restricciones al vendedor y la transacción. Suponen que al comprador le quedaría poco dinero en el bolsillo, por lo que la inspección de la vivienda puede ser más rigurosa y vinculante para la financiación. Por ejemplo, en un préstamo convencional, si se encuentra un problema con el horno, todos pueden acordar bajar el precio en $5000 para que el comprador pueda comprar el horno que quiere cuando muera en seis meses. Con una FHA, es posible que sea necesario reparar/reemplazar el horno antes de que el banco financie.

+1. Desde el punto de vista de la negociación pura, la FHA es la opción menos preferida por las partes vendedoras. He visto a vendedores elegir ofertas en efectivo muy por debajo de las ofertas de la FHA simplemente porque es más fácil/rápido completar la transacción.
¿Cuáles son los pros y los contras de comprar una casa con un préstamo de la FHA?
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