Comprar una casa con pago inicial de la familia como un "préstamo"

Primera vez aquí, ¡así que sé amable!

Estoy pensando en comprar una casa y tengo suficientes ingresos estables para pagar cómodamente el pago mensual del préstamo. Sin embargo, necesitaré ayuda con el pago inicial. Uno de los miembros de mi familia ha sugerido esta oferta:

  • Paga el pago inicial completo, que será de hasta el 30% del precio de la vivienda. El porcentaje exacto depende del precio de la casa que compre, pero estará cerca del 30%.
  • Será un préstamo, y no necesito pagarle nada durante 5-7 años.
  • Después de ese período, suponiendo que vendamos la casa, le doy el monto del préstamo más el 50% de las ganancias/pérdidas de la venta de la casa.
  • Si no vendo la casa, tomaremos el valor actual de la casa en ese momento y agregaremos el 50 % de la ganancia/pérdida al monto del préstamo, que luego le adeudaría (a pagar con un interés si no no tengo ese dinero en ese momento).

Soy muy cercano a dicho miembro de la familia y confío en él, pero quería preguntarle a la comunidad si esto tiene sentido desde el punto de vista financiero/práctico.

Avíseme si necesita más detalles o si esta pregunta no es apropiada aquí.

¡Gracias!

Asegúrese de que el banco conozca este arreglo y esté de acuerdo con él. Si le dice al banco que esto es un regalo y se mete en problemas en el futuro, el banco lo considerará en incumplimiento automáticamente y es posible que tenga cierta exposición desde una perspectiva de responsabilidad civil/penal.
Para un arreglo financiero, hay muchas bases que no se cubren: ¿Cómo se valora la casa sin venderla? ¿Son 5 años o 7? ¿Qué constituye ganancia/pérdida? ¿Qué sucede si los precios se estancan antes de la fecha de valoración y luego se recuperan cuando vende la casa y sigue adelante?
Los bancos solicitan pagos iniciales para garantizar la estabilidad financiera del titular del préstamo: ¿cuáles son los detalles de sus finanzas? Saber esto podría hacer o deshacer si usted debe comprar una casa o no . Y mucho menos tomar este préstamo que está garantizado que será varias veces mayor que la tasa de interés de la casa misma.

Respuestas (6)

Digamos que está comprando una casa de 400K. Su pariente financia 120K (30%).

Digamos que soy optimista, pero el mercado inmobiliario se recupera y su casa vale 600K en 5-6 años (puede pasar, con la inflación y todo). La ganancia es de 200K. Su pariente recibe 100K. Le pagas 220K en un préstamo de 120K por 5 años. Aproximadamente, 16% TAE. Un préstamo bastante caro.

Por supuesto que soy optimista, me parece que tu pariente también.

La pregunta es: si la casa pierde valor en ese plazo, ¿tu familiar se lleva el 50% de las pérdidas?

Haga cálculos basados ​​en varios rendimientos esperados (optimista, "realista", caso de pérdida, etc.), y para cada uno calcule cuánto costará realmente ese préstamo. Te ayudará a decidir si lo quieres. De lo contrario, sus relaciones con su pariente podrían ir muy mal en unos años.

Por cierto: Sugerencia: es una mala idea mezclar negocios y amigos/familiares que no quieres perder.

Muchas gracias. Esa es una muy buena manera de pensar en ello. Entonces, en su ejemplo, estoy de acuerdo en que es un préstamo bastante caro al 16% APR, pero no debo nada durante los primeros 5 años. Eso es un gran problema para mí. Tu sugerencia de no mezclar negocios y familia es algo en lo que necesito pensar completamente.
@ user3885: deberá , simplemente no realizará los pagos. Supongo que eso es lo que quisiste decir. Puede tomar un préstamo global y aún así pagar menos intereses (si los precios realmente están subiendo, si los precios están bajando, entonces el préstamo con su pariente es una buena oferta).
Lo siento, eso es lo que quise decir. Ahora estoy aprendiendo sobre los préstamos globales.
Es solo 16% APR si el pariente hizo 100K por una inversión de 120K, mientras que el comprador hizo 100K por ninguna inversión. Y si no hay ganancia, el comprador ha recibido un préstamo de siete años sin costo alguno.
@gnasher729 Pero el comprador hizo una inversión. ¿Quién paga el costo de la financiación del otro 70%? ¿Quién corre el riesgo de ejecución hipotecaria? Lo más probable es que el préstamo privado sea un préstamo con recurso: a menos que el OP se declare en bancarrota, el familiar recuperará su dinero.
Antes de la compra: Comprador tiene 0K, familiar tiene 120K. Después de la compra: el comprador tiene 0K, el familiar tiene 0K. Claramente el comprador no invirtió nada, el pariente invirtió 120K.
@gnasher729 no, el comprador no estaba bien. El comprador tenía una deuda de -400K.
El comprador pasa de cero a 400K de casa y 280K de deuda. Relativo va de 120K a 0K.
@ gnasher729 incorrecto. El comprador pasa de cero a 400K de casa y 400K de deuda. Relativo va de activo en efectivo de 120K a activo de préstamo de 120K. Los préstamos privados son préstamos con recurso casi universalmente, en este escenario es muy poco probable que el pariente pierda algo. Definitivamente no todo el 120K.
+1 "es una mala idea mezclar negocios y amigos/familiares que no quieres perder". Perderás negocios y amigos.

Recomendaría en contra de los préstamos de miembros de la familia. Pero si decides ir por ese camino, cuida lo básico:

  1. obtener un abogado para redactar un contrato (dividir los honorarios del abogado)
  2. aceptar los términos (incluidos los términos de rescate)
  3. firma el contrato

Esta es una decisión comercial, así que trátela como tal. Agregaría que la situación que describe suena extremadamente generosa para su familiar. Miraría los acuerdos de préstamo estándar (es decir, en el mercado) y modelaría más su situación en ellos: si hace esto, incluso pagando una prima, nunca se le ocurrirá algo tan generoso como lo que ha descrito. .

Sí, definitivamente lo haremos lo más oficial posible. Ambos nos damos cuenta de que es extremadamente generoso con mi familiar, pero ¿hay algún esquema de préstamo en el que no pague nada durante los primeros 5 años? Realmente me encantaría saberlo, porque entonces puedo mirarlos para ver qué es realista.
"¿Hay algún esquema de préstamo en el que no pague nada durante los primeros 5 años?" - Ese es exactamente el tipo de cosas de las que estoy hablando. No ves tales esquemas por ahí. Tenga en cuenta que estoy pensando en esto en ambos sentidos: para usted y el miembro de la familia que le presta dinero. El acuerdo debe ser realista para ambos.

Tenga en cuenta que los prestamistas considerarán los términos de cualquier préstamo que tenga al determinar su capacidad para pagar la hipoteca. Querrán ver el papeleo, o si afirmas que es un regalo, requerirán una carta a tal efecto de tu pariente.

Obviamente, esto podría afectar su capacidad para calificar para un préstamo.

Gracias. Entonces, teóricamente, ¿qué pasa si hacemos un préstamo "informal", para que los prestamistas no lo vean ni como un regalo ni como un préstamo, sino como mi dinero? Supongo que es ilegal, ¿verdad?
La legalidad depende de cómo suceda y de lo que firmes, pero probablemente sí.
Además, verán un gran depósito en sus extractos bancarios y le preguntarán al respecto. Probablemente no será aprobado sin una buena explicación.

En efecto, usted está pagando el 70% de la casa pero él obtiene la mitad de la ganancia. Por otro lado, estás viviendo allí, por lo que probablemente compense esta diferencia. Será más difícil si la casa sube de valor, hasta el punto de verse obligado a vender. Es posible que desee pensar en eso un poco.

Gracias. ¿Quiere decir que un miembro de la familia podría obligarme a vender si el precio sube mucho? Eso no sucederá. ¿O quisiste decir algo más?
Si tienes mucha suerte y la casa se duplica en 5 años, no es imposible, el valor del 30% de los otros chicos también se duplica. Si no puedes pagar eso, ¿qué vas a hacer?
Ah, ya veo. La cantidad que no puedo pagar en este caso será un préstamo que puedo pagar lentamente. Ya hemos acordado un plan de préstamo para tal condición y estamos de acuerdo con eso. (Parece que no puedo votar hasta que obtenga 15 puntos :( ).
No es un problema. Littleadv hizo un gran trabajo con un ejemplo numérico. Cada aumento del 10% es un retorno del 17% para el familiar. Si la vivienda recupera una cantidad decente, el prestamista realmente se beneficia.
Sí, estoy bien con eso. Si la vivienda recupera una cantidad decente, obtengo un retorno decente de mi inversión también, lo que no sería posible sin el préstamo, para empezar.

Los prestamistas prestan atención a la procedencia del dinero del pago inicial. Si ven una gran transferencia de dinero a su cuenta bancaria aproximadamente un año antes de su compra, esto le causará un problema.

Los pagos iniciales no solo están ahí para reducir el capital principal; se utilizan principalmente como punto de datos de suscripción para evaluar su calidad como prestatario.

Si toma el dinero como préstamo, contará en contra de su solvencia crediticia. Si acepta el dinero como un regalo, levantará algunas otras banderas rojas.

Todo esto se hace por una razón: si no puede obtener un pago inicial, tiene un mayor riesgo de crédito (mala disciplina, falta de ingresos constantes), incluso si puede (actualmente) pagar el costo mensual de una hipoteca. (PD: el costo de propiedad de la vivienda es mucho más alto que el pago mensual de la hipoteca).

¿Significará todo esto que NO obtendrá un préstamo? Por supuesto no. Casi siempre puede obtener ALGÚN préstamo. Pero probablemente será a una tasa más alta de lo que de otro modo calificaría si solo esperara un poco y ahorrara dinero para el pago inicial.

(Otra opción: casa más barata.)

EDITAR:

Los comentarios a continuación brindan ejemplos en los que los obsequios NO fueron/son un problema.

Mi experiencia al comprar una casa hace solo unos años (y mis varios amigos que compraron una casa en el mismo período, algunos con regalos familiares y otros sin ellos) es que ES un problema.

Lo mejor que puede hacer es HABLAR, EN PERSONA, con un corredor hipotecario real en su área que pueda analizar las opciones con usted y las desventajas de varios enfoques.

No miran un año en su cuenta bancaria. Solo 90 días está bien. Siempre que justifiques el dinero como regalo con una carta del familiar, esto será suficiente. Está cubierto por las reglas de HUD, Fannie/Sallie Mae.
Cuando compré mi casa (abril de 2013), recibí una pequeña cantidad de ayuda para el pago inicial (costo de cierre) de mi hermana. Nos hicieron firmar un papel de que el dinero era un regalo, no un préstamo, y no había expectativa de devolución.
@staticx: ¿está sugiriendo que el OP miente al banco?
@JoeTaxpayer: No, ¿cómo estaría mintiendo el OP? Digamos que recibe el dinero y se queda en su cuenta bancaria durante dos años. Él nunca lo usa. Luego va a comprar una casa y tiene, digamos, $15,000 en ahorros. El banco no va a preguntar de dónde salieron esos 15.000 dólares. La carta de regalo sería un punto discutible.
No es un regalo. Escribiste que justificas el dinero como un regalo. Una cosa es depositar dinero, dejarlo envejecer hasta el punto de preguntas, etc, y otra cosa es mentir por escrito.
@JoeTaxpayer: Me perdí la parte del reembolso. Entonces no sería un regalo, sino un préstamo con sus propios términos. Los términos de pago tendrían que ser entregados al banco y ellos los usarán para su DTI. Sin embargo, puede tomar un préstamo de un 401k, por ejemplo, y eso no figura en su DTI. He tenido corredores hipotecarios que me han dicho que si no está en su informe de crédito, entonces no tienen visibilidad de él y, por lo tanto, no se les permite incluirlo en el cálculo. Por ejemplo, Bill Me Later no está en su informe de crédito, pero lo devuelve. No se utiliza en DTI.
Dicho esto, las compañías hipotecarias solo miran 90 días atrás para buscar prueba de ingresos.
No puedo decir cómo el préstamo de 120K de una familia reduce el riesgo. El banco no tiene ningún riesgo siempre que la casa de 400K se pueda vender por 280K si no paga. En caso de impago, la hipoteca bancaria tiene prioridad y el familiar no obtiene nada.
@JoeTaxpayer: Esto es a lo que me refería hace una hora en mi último comentario: library.hsh.com/articles/first-time-homebuyers/…
La parte relevante del artículo es: "El período retrospectivo para establecer si el dinero es suyo o no es de solo dos o tres meses, lo que significa que puede evitar por completo tanto la carta de regalo como la documentación si deposita los fondos en su propio cuenta al menos ese tiempo antes de solicitar una hipoteca. Sin embargo, esta estrategia no niega el requisito de obsequio genuino. Si el dinero implica alguna expectativa o implicación de pago, no es un obsequio verdadero, sino un préstamo que tendrá que divulgarse y podría afectar si usted calificará para una hipoteca".

Lo compararé con una situación que es diferente, pero implicará el mismo flujo de efectivo.

Imagine que el comprador acepta que usted compra solo el 70 % de la casa en este momento y el 30 % restante dentro de 7 años.

Obviamente sería justo pagar hoy el 70% del valor de hoy, pagar el 30% de un alquiler razonable durante 7 años (porque el 30% de la casa no es de su propiedad), luego pagar el 30% del valor que tiene la casa en 7 años. El 30% del valor en 7 años es lo mismo que el 30% del valor actual, más el 30% de lo que la casa ganó en valor.

En su lugar, paga el 70 % del valor actual, no paga alquiler por el 30 % que no posee, luego, dentro de 7 años, paga el 30 % del valor actual, más el 50 % de lo que la casa haya ganado en valor. Así que básicamente estás intercambiando el 30 % de la renta de siete años, más intereses, por el 20 % de la ganancia en valor durante 7 años. Que podría ser cero. O puede ser muy poco. O mucho, en cuyo caso aún estás mejor.

Obviamente, debe establecer un contrato a prueba de balas. Un abogado también le dirá qué incluir en el contrato en caso de que la casa se incendie y no se pueda reconstruir, o si agrega una extensión a la casa que aumenta el valor.

Y tenga en cuenta que este es un buen trato si la casa no aumenta de valor, pero si la casa aumenta mucho de valor, usted se beneficia de todos modos. Una situación paradójica, donde cuanto peor resulte ser el trato después de 7 años, mejor será el resultado para usted. Además, el familiar corre el riesgo de no pagar, lo que obviamente el banco no está dispuesto a hacer.

Comprar una casa con pago inicial de la familia como un "préstamo"
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