Estoy considerando comprar una propiedad de inversión que tiene una casa pequeña y un acre de tierra adjunta. La forma de la parcela es muy larga y estrecha, por lo que la tierra no es muy útil excepto para mantener animales (como ovejas o cabras). La probabilidad de encontrar un arrendatario que quiera hacer eso con el terreno adicional parece baja, por lo que el terreno adicional es solo una responsabilidad en ese momento. (Hay muchos árboles que podrían caer sobre las cercas de los vecinos durante las tormentas de viento, por ejemplo).
Esta franja de tierra limita con cuatro propiedades residenciales, cada una de las cuales está ubicada en un pequeño terreno (0,193 acres). Si subdividiera el terreno, podría duplicar el tamaño de los lotes de cada una de estas casas y obtener una pequeña ganancia en ese terreno. Varios de los vecinos han expresado un gran interés en hacer esto y cada uno obtendría aproximadamente el triple del costo de ese terreno en un mayor valor de mercado en sus casas con los lotes más grandes.
Tengo una idea básica de que tendré que hablar con la ciudad y confirmar que la zonificación, etc. permitirá esto, pero si continúo, ¿cómo sería ese proceso?
Hay varias formas en que podría haber solucionado este problema, después de reunirnos con los urbanistas locales, decidimos que la forma más fácil era modificar la subdivisión a la que pertenecían las casas vecinas. Si estuviera tratando solo con uno o dos vecinos, probablemente hubiera sido más barato hacer un acuerdo de línea divisoria con cada uno.
El proceso involucró la contratación de una empresa de ingeniería local para medir el terreno y marcar los nuevos límites para cada uno de los cuatro lotes vecinos. Los costos de esto variarán ampliamente, pero me las arreglé para hacer esto por $ 2,700. Llevé una copia del plano al planificador de la ciudad, quien fue lo suficientemente amable como para revisarlo conmigo y darme una lista de cambios que cubrirían las objeciones comunes que plantean los diversos comités que tienen que aprobar antes de poder presentarlo. al ayuntamiento. Después de hacer las revisiones sugeridas, presenté mi propuesta de enmienda al plano y le pagué a la ciudad $700 (porque solo se afectaron cinco lotes. Otras subdivisiones con más lotes habrían costado mucho más tanto con la empresa de ingeniería como con la ciudad).
A continuación, imprimimos varias copias de tamaño completo del dibujo de ingeniería de 24" x 36" para llevar al comité de revisión del desarrollo. Algunos lugares permiten envíos digitales, pero todos los directores de departamento actuales de la ciudad prefieren trabajar con papel por ahora. Un gerente me pidió un .pdf, por lo que me ahorré $2. Tuve que asistir a esa reunión en persona para responder preguntas. Solo se solicitó un cambio menor antes de que el ayuntamiento pudiera considerar el plano. También asistí a la reunión del consejo de la ciudad para responder preguntas, momento en el que se aprobó la enmienda de subdivisión.
El siguiente paso fue reunirse con el abogado de la ciudad para analizar el historial de títulos de propiedad del terreno y proporcionar pruebas de que los impuestos sobre la propiedad estaban al día en todos los lotes involucrados. Podría haber ahorrado algo de tiempo en este paso utilizando una compañía de títulos en lugar de realizar el trabajo de títulos por mi cuenta. Desafortunadamente, hubo algunos problemas de herencia cuando compré el terreno, y era demasiado tarde para pasar por la sucesión, por lo que también tuve que contratar a un abogado de patrimonio para presentar una solicitud de orden de determinación de herederos que pasó por el tribunal de distrito local de EE. UU. En este punto, ninguna compañía de títulos ofrecería seguro de título, así que yo estaba solo para demostrarle al abogado de la ciudad que se habían seguido todos los procedimientos correctos en ese proceso (todo lo cual tuvo lugar antes de comenzar el proceso de subdivisión descrito anteriormente ). Resté los honorarios legales del precio de compra del terreno, por lo que solo me costó una cantidad significativa de tiempo. ;)
Finalmente, hice que la empresa de ingeniería imprimiera una copia en mylar del dibujo de ingeniería para que todos los propietarios la firmaran (en presencia de un notario) y la entregué a la ciudad. Un par de meses después de que la ciudad aceptara y enviara mi plano para que se registrara en el registrador del condado, me reuní con el registrador para solucionar algunos problemas con el mylar antes de que finalmente se registrara. (Uno de los propietarios tenía un fideicomiso, pero no firmó como fideicomisario, el registrador escribió la designación de fideicomisario junto al nombre antes de registrarlo).
En total gasté unos $3.500 que recuperé de la venta del terreno. Si hubiera dejado que un profesional hiciera todo el trabajo, me habría costado $10,000. No fue un gran problema, pero le dediqué mucho tiempo. También obtuve una educación bastante barata sobre algunos de los puntos más finos de nuestro sistema legal y el proceso de desarrollo de la tierra. Aparentemente, las sesiones de la corte de sucesiones suelen ser bastante aburridas, pero tuve la mala suerte (¿suerte?) de estar en el mismo expediente que varias audiencias inesperadamente dramáticas de tutor/custodio. Mi abogado dijo que nunca había visto algo así en sus más de 30 años de carrera.
En mi estado (Utah), deberá comunicarse con la comisión de planificación de su ciudad o condado. Todos parecen tener sus propios criterios y papeleo para hacer esto.
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