¿Cómo influyen la equidad, la amortización y el valor de mercado en la ganancia neta de una casa vendida?

TL;RD:

Si compro mi primera casa a $500k usando un préstamo de la FHA, y eventualmente quiero comprar una casa de $1MM (con un préstamo convencional con un 20% de pago inicial), ¿cómo calculo el momento en que la venta de mi primera casa resultar en tener $200k en efectivo disponible? La equidad, el crecimiento del mercado y el interés frente al principio son factores aquí, pero no estoy seguro de cómo convertir estas variables en una ecuación.

Contexto:

Estoy planeando usar un préstamo de la FHA con un 3.5% de descuento para comprar mi primera casa en un área con un crecimiento de precios muy rápido.

Entiendo que una vez que la relación préstamo-valor alcance cierto punto (~80 %), la refinanciación con un préstamo convencional me ayudaría a evitar la necesidad de un seguro hipotecario. Sin embargo, también estoy considerando que mi primera casa probablemente será más pequeña de lo que preferiría y si puedo cancelar el préstamo hipotecario inicial de la FHA vendiendo mi primera casa con suficiente valor líquido para mudarme a una casa más grande utilizando un 20 por ciento tradicional -hipoteca inicial, puedo matar dos pájaros de un tiro 1) acabando con el PMI y 2) viviendo en una casa que se adapte a mis necesidades.

Debido a la naturaleza de la amortización típica de una hipoteca, sé que pagaré principalmente intereses al principio. Esto parece implicar que será más fácil refinanciar la casa una vez que el LTV alcance cierto punto, y en un momento posterior será posible vender la casa y terminar con suficiente efectivo disponible para hacer un pago del 20 %. abajo en una casa más cara.

Respuestas (1)

La forma más fácil de manejar esto será en una hoja de cálculo. Puede crear fácilmente una tabla de amortización en Excel o copiar una de una calculadora de amortización en línea . Luego, agregue la estimación del valor de su propiedad junto al programa de amortización y compare el saldo final de cada mes con el valor estimado de la propiedad para obtener el capital estimado de cada mes. Divida ese valor de equidad estimado por el costo objetivo de una casa nueva para cada mes y encuentre el mes en el que su equidad alcanza el 20% del costo deseado de la casa nueva.

Recuerde agregar el MIP de 1.75 % al precio de compra después de deducir su pago inicial por el monto real del préstamo.

Preparé esto en solo unos minutos después de la actualización de la PMT()función que se encuentra en el video vinculado, podría hacerlo mejor en poco tiempo:ingrese la descripción de la imagen aquí

En mi muestra, con un interés del 5 % y un crecimiento anual del valor de la vivienda del 7 %, tendría suficiente capital para un pago inicial del 20 % en una casa de un millón de dólares aproximadamente 4 años después de comprar la casa actual.

Tenga en cuenta que el pago que calcule al seguir el video vinculado será menor que el monto de su pago real, ya que no incluye el MIP mensual ni los impuestos sobre la propiedad en depósito, pero estos no afectan los cálculos de equidad.

Editar : para ser más realista, también se debe estimar la tasa de crecimiento de la nueva propiedad, ya que es probable que también cambie su valor. Incluso si los dos crecen al mismo ritmo, querrá calcular el crecimiento de ambos en lugar de excluir el crecimiento de la ecuación.

"pero eso no afecta los cálculos de equidad" - Wow, eso es genial, y hace que esto sea mucho más fácil. Gracias por la tabla de demostración.
Exactamente lo que estaba pensando, pero no estaba en la computadora de escritorio. +1 y eliminaré mi respuesta. Buen trabajo.
¿Podemos realmente contar con que el valor de la propiedad aumente un 10% por año? ¿Por qué no te quedas con la casa durante 10 años y tendrás una casa de $1 millón que compraste por 500k?
@xyious Calculé un crecimiento del 7%, con el que ciertamente no contaría, pero asumir que no hay crecimiento tampoco es realista. El ejercicio de estimar el crecimiento ayuda a tomar algunas decisiones sobre si vale la pena refinanciar cuando alcanzan el 20 % del capital de la vivienda actual para alejarse del MIP o simplemente esperar hasta alcanzar el 20 % de la vivienda más cara.
Para todos los efectos de esta pregunta, el crecimiento debe ser 0. La única razón por la que se podría incluir el crecimiento es si el OP quiere tener una casa de $1 millón sin otra razón que la de afirmar tener una casa de $1 millón. Si incluye el crecimiento en la propiedad actual y no en la que él quiere comprar (que debería apreciarse aproximadamente al mismo ritmo), está sesgando los números. En otras palabras, si la propiedad actual vale 500k y la que quiere comprar actualmente es de 1M, ambos deberían apreciar que el crecimiento sea discutible.
@xyious Ese es un buen punto y actualicé mi respuesta. No estoy de acuerdo con su conclusión, ya que la misma tasa de crecimiento en diferentes valores iniciales no se cancela, por lo que, en lugar de que el crecimiento sea discutible, se debe estimar el crecimiento de ambas casas. Por ejemplo, si establecemos el crecimiento en mi ejemplo en 0 %, tomará ~206 meses para que el capital alcance el 20 % de la nueva propiedad frente a los 69 meses si ambas propiedades aumentan al 7 %.
Eso parece justo. Sin embargo, todavía no estoy seguro de si tendría en cuenta la apreciación (especialmente al 7%, en promedio, durante los próximos 5 años o más) en la ecuación. Parece que mucha más gente entraría en bienes raíces en lugar de acciones (que promedian alrededor del 6% anual) porque obtendría un mejor rendimiento incluso sin ingresos por alquiler.
¿Cómo influyen la equidad, la amortización y el valor de mercado en la ganancia neta de una casa vendida?
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