Verificación de cordura al elegir el plazo para un refinanciamiento de hipoteca

Este es un refinanciamiento VA (IRRRL). Las tarifas son las mismas sin importar qué elección.

yr     apr        p+i
15     3.875%     $869  
20     4.000%     $718  
30     4.000%     $566
  • IRRRL no incluye posibilidad de contratar capital
  • Casi todas las demás deudas están pagadas.
  • se está reconstruyendo el fondo de emergencia
  • Término actual: más de 20 años restantes
  • Tasa actual: 6,5%
  • Monto actual: $115k
  • Equidad actual: $20k (cuestaría 10k en tarifas y costos de cierre para acceder a esto, así que no es mucho aquí)
  • p+i actual: $881

Tengo 48 años. Recaudando $ 80k. La esposa es ama de casa de 2 niños. Los ahorros para la jubilación están lamentablemente mal financiados, hasta el punto en que lo llamaremos apenas comenzado. El ahorro para la jubilación es el enfoque en este punto. Debido a esto, me inclino por la hipoteca a 30 años y pongo los ahorros 320 directamente en 401(k). Editar: 401 (k) coincide con el primer 4%. En 2 años esto aumenta al 5% (basado en la edad).

  1. Quiero saber el valor actual de la hipoteca a 15 años y la hipoteca a 30 años.
  2. Quiero estimar el valor del flujo de caja liberado si elijo el plazo de 30 años.
  3. Quiero comparar la diferencia de costo entre las dos hipotecas con la estimación de lo que podría valer el flujo de efectivo.

Mi instinto es que la hipoteca a 30 años me da flexibilidad para usar el flujo de efectivo para generar ahorros. Luego, una vez hecho esto, puedo concentrarme en pagar la hipoteca o vender la casa para recuperar ese capital. ¿Lo he entendido completamente mal de alguna manera?

¿Ha buscado el préstamo IRRRL solo para asegurarse de obtener la mejor tasa? 3.875% parece un poco alto en 15 años. (Sin embargo, 4 parece estar bien en 30). Esperaría más como 3.75. Solo mirando las tasas, por ejemplo, veo 3.75/4.125 o 3.625/4.0 en algunos sitios (así que esperaría una diferencia de 3/8 puntos, no 1/8). Además, ¿es "APR" la verdadera APR o es la tasa cotizada? ("APR" generalmente debe incluir tarifas, por lo que no debería ser un porcentaje claro como este). Vea este sitio para ver un ejemplo (sin afiliación, primer resultado de Google)
No puedo permitirme una refinanciación directa (puntuación de 630). IRRRL no incluye calificación. La puntuación de crédito determina la tasa de interés. Y, si realizo la refinanciación con el acreedor prendario, no se requiere tasación. Eso es importante porque la casa estuvo alquilada durante 8 años y todavía estamos saliendo de ese desastre financiero. Mi puntaje de crédito es HASTA 630 después de casi perder la casa, incluso mientras la tenía alquilada. Lección costosa y nos estamos acercando a 'libres de deudas' (aparte de la hipoteca). La versión corta es que la tasación cancelaría un trato y no puedo calificar para una alternativa.
Actualización: procrastiné y retrasé y recién ahora cerré un acuerdo de refinanciación. Mantuvimos el plazo igual (quedan 19 años) y bajamos las tasas. Ya aumenté mi contribución 401k del 10 % al 15 % y tengo la intención de aumentarla el próximo año. Voy a cambiar de trabajo en los próximos 6 meses y tengo la esperanza de que el nuevo puesto genere más ingresos. Del 70 al 80 % del aumento se destinará a los ahorros para la jubilación, aunque estoy considerando iniciar una cuenta Roth IRA para equilibrar el 401k (las contribuciones hasta igualar el 401k, luego Roth al máximo, luego cualquier resto en el 401k). El crédito sigue mejorando.

Respuestas (4)

Una cosa que no mencionaste es si el 401(k) ofrece una coincidencia. Si lo hace, esto es un slam-dunk. Los $303 ($303, ¿verdad?) son $3636/año que se duplicarán en el depósito. Es típico que el primer 5% del salario de uno capture el partido, así que esto es justo ahí.

En 15 años, aún deberá $76,519. Pero 15 * $7272 es $109,080 en su 401(k) incluso sin tener en cuenta ningún crecimiento. El valor probable de ese 401(k) está más cerca de los $210 000, usando el 8 % durante esos 15 años (al 6 %, se reduce a "solo" $176 000, pero como dije, el valor de la combinación es tan grande que saltaría directamente sobre eso.)

Si no obtiene una coincidencia de ningún tipo, necesito editar / extraer completamente mi respuesta. Se transforma en si sientes que en 15 años (realmente 30) el mercado superará el costo del 4% de ese dinero. Lo más probable es que lo hará. El peor período de 15 años del siglo pasado, 2000-2014, todavía tuvo una CAGR de 4.2%.

Obtuve 315. El pago actual es 881, y el año 30 futuro es 566, pero él reclama 320, así que usé eso.
Lo siento, solo estaba restando el pago de 30 años del pago de 15 años. Mi error.
Si su empresa ofrece una igualación en su 401(k), absolutamente debería contribuir a una tasa que maximice dicha igualación. Está abierto a debate si el 401(k) es el mejor lugar de inversión más allá de ese nivel y dependerá en gran medida de los detalles del plan.
Capturar el emparejamiento es el elemento que se me olvidaba. Voy a tomar el 30 (principalmente por la flexibilidad del pago más bajo), aumentar la tasa de ahorro para 401k, encontrar formas de aumentar los ingresos familiares y continuar buscando eliminar gastos innecesarios. A medida que aumentan los ingresos, parte del aumento se utilizará para aumentar la tasa de pago de la hipoteca, simplemente porque no me gusta pagar intereses.
Buen plan. A los 48 años, tiene tiempo para agregar pagos anticipados más adelante y tal vez apuntar a un pago que coincida con la jubilación.
Actualización: con IRRL, el valor predeterminado es mantener el mismo plazo, por lo que tengo 19 años para pagar. Entre IRRL y la actualización del seguro, el ahorro mensual es de solo $200. También pagué el préstamo del automóvil y completé los pagos atrasados ​​al IRS, una larga y complicada historia. La conclusión es que he aumentado la retención de las contribuciones 401(k) al 15%. Se acerca un cambio de trabajo, tal vez un aumento de sueldo. Cuando se complete el cambio, reestructuraré los ahorros para la jubilación para incluir la mayor parte del aumento de ingresos y el saldo de las contribuciones entre mi 401(k) y una Roth IRA (que se creará). (Contribuye hasta ~450 cada dos semanas)

Si lo mejor que pueden hacer es 1/8 de un por ciento por un plazo de 15 años, lo mejor para usted es aceptar el plazo de 30 años.

Pague antes si puede, pero es bueno tener la flexibilidad si tiene un mes en el que las cosas están apretadas.

Creo que tienes razón en que el 15 no es lo suficientemente barato, y esa flexibilidad es lo que me permitirá empezar a potenciar mis ahorros para la jubilación. A medida que aumenta el ingreso familiar, puedo usar parte de él para aumentar el reembolso de la hipoteca.

¿Ha considerado el financiamiento convencional en lugar del VA? Los préstamos VA no son una gran oferta. Convencional tiende a ser el mejor, y FHA es mejor que VA. Si bien su tasa parece muy competitiva, parece que habrá una tarifa del 0,5 % por un refinanciamiento además de otros costos de cierre.

Si tengo los números correctos, está buscando financiar alrededor de 120K, y la casa vale alrededor de 140K. Dado su salario y su patrimonio, no debería tener problemas para obtener un préstamo convencional suponiendo que tenga un crédito suficientemente bueno.

Si bien el año 30 es tentador, lo que odio es que tendrás 78 años cuando la casa esté pagada. ¿Tienes la intención de trabajar tanto tiempo? También está reiniciando el reloj de su hipoteca. Presumiblemente, lo ha pagado durante varios años y ahora comenzará ese largo viaje.

Si tuviera que tomar el año 15, ¿cuánto iría a la jubilación? Usted afirma que los $320 en ahorros se destinarán a la jubilación si toma el año 30, pero ¿podría ahorrar algo si toma el año 15?

Considerándolo todo, calificaría su plan con una B-. Es un plan que le permitirá jubilarse con dignidad y no se basa en suposiciones descabelladas. Su éxito viene en la ejecución. ¿Realmente invertirá los $320 en la jubilación, o las necesidades de los niños vendrán antes que eso? Un presupuesto estricto es realmente un componente clave con un cónyuge que se queda en casa.

El plan A+ sería obtener el año 15 y destinar alrededor de $ 650 para la jubilación cada mes. Es difícil de hacer, pero ¿qué sacrificios puedes hacer para llegar allí? ¿Puedes acercar un poco más tu plan al plan ideal?

Una cosa que no ha abordado es cómo manejará la universidad para los niños. Durante el proceso de planificación a largo plazo, es posible que desee ponerse de acuerdo con su esposa sobre lo que ofrecerá a los niños para ayudarlos con la universidad. Un plan viable es pagar su alojamiento y comida, hacer que trabajen y que paguen su propia matrícula en la universidad comunitaria. Son responsables de su propio dinero para gastos y transporte.

Gracias por tu servicio.

Ya estoy planeando recomendar la universidad local de 4 años para los niños y apoyarlos con alojamiento y comida. La esposa está interesada en ingresar a la fuerza laboral. Soy elegible para una promoción en el trabajo con una mayor certificación. Siento una urgencia por aumentar los ahorros para la jubilación. Creo que tomaré los 30, aumentaré los ahorros y luego aumentaré la tasa de pago de la hipoteca a medida que aumenten los ingresos familiares.
Además, en otro comentario, relacioné algunas circunstancias atenuantes. El valor de la casa que di es asumiendo que podría obtener el valor de tasación de la casa (155k) después de reparaciones significativas (plomería, techado, climatización, tal vez 10k, pero probablemente más como 15k). Sin embargo, si intentara vender ahora, probablemente tendría suerte de alcanzar el punto de equilibrio, después de los costos de cierre. Y cualquier tasación probablemente anularía cualquier trato debido a daños por agua. Estoy un poco atascado en la casa. Un esfuerzo para ahorrar costos será capacitarme en yeso y techado trabajando con Hábitat. Voy a hacer algunos de mis trabajos de reparación.

Así que intentaré responder la otra mitad de la pregunta ya que la gente ha dado buenos comentarios sobre los costos hipotecarios de sus diversas opciones.

Suposiciones:

  • Tiene un total de $ 1000 disponibles en su presupuesto para dividir entre el pago de la hipoteca y los ahorros. (No diste un número, así que elegí uno).
  • Está refinanciando solo el saldo de $ 115k, los costos de cierre se cubren de su bolsillo.
  • Estoy usando sus números de pago e interés. (que no coinciden con un saldo inicial de 115k)
  • Tiene un lugar de ahorro que está ganando un 5% anual. (conservador para la mayoría de los fondos de inversión, mejor que lo que normalmente encuentra en un banco).
  • Continuará en este plan durante 30 años.
  • Usted está solo en términos de ahorro, no hay fondos de contrapartida, etc. disponibles.

Es cierto que me equivoco en algunas (o todas) de estas suposiciones, pero siguen siendo útiles para hacer una comparación.

Si tuviera que hacer el pago de su hipoteca, luego contribuir con lo que le sobra a los ahorros, aquí es donde estaría al final de los 30 años.

option    TtlMrtgPmt   TtlSavCont   SavBal
NoChange  $200233      $159766      $254757
15yrMrtg  $150258      $209741      $354490
20yrMrtg  $164696      $195303      $359000
30yrMrtg  $192352      $167647      $373075

Espera, entonces la hipoteca a 30 años me hace contribuir $40k menos a los ahorros durante la vida del préstamo, pero sale con un saldo $20k más alto. Sí, debido a la forma en que funciona el interés compuesto, obtener más dinero allí más rápido juega a su favor, pero solo mientras su lugar de ahorro gane a una tasa más alta que el costo de la deuda con la que lo está comparando.

Si tuviéramos que bajar el rendimiento de sus ahorros al 3%, entonces el año 30 le generaría $264593, mientras que el año 15 terminaría con $283309 en el banco. Del mismo modo, si tuviéramos que aumentar el rendimiento de los ahorros al 10 % (algo que no es inaudito para un fondo mutuo fuerte), el de 30 años genera $993418, mientras que el de 15 años genera $684448.

Sí, en todos los casos, paga más al banco en una hipoteca a 30 años, pero siempre que tenga una cartera de inversiones decente y esté haciendo las contribuciones asociadas, sus ahorros finales saldrán ganando durante el período de tiempo. Lo que parece que es el elemento más importante en su imagen general.

Sin embargo, solo para reiterar, la clave para que esto funcione es que tiene una cartera de inversiones que supera el interés del préstamo. La regla general es que si la deuda le está costando más de lo que la inversión le permitirá ganar, primero pague la deuda. En realidad, necesita que sus inversiones superen el interés de su deuda + la inflación para mantenerse a la cabeza en general. Personalmente, buscaría al menos un 8 % de rendimiento anual de sus inversiones y optaría por la opción de 30 años.

DESCARGO DE RESPONSABILIDAD: Todas las inversiones implican riesgo y no hay garantía de lograr ningún objetivo de ganancias determinado.

Gracias. Mis pensamientos están en la misma línea con las inversiones ajustadas a la inflación que necesitan superar la tasa hipotecaria. El número importante es el saldo de ahorros. Tendré que esforzarme más para ahorrar y reducir costos, porque mi meta para la jubilación es entre 60 y 65 años.
La respuesta está bien pensada y estaba asintiendo con la cabeza hasta que dijiste inflación. Digamos que pido prestado al 3% e invierto al 6%. Pero la inflación se vuelve loca, 8%. Eso no cambia el hecho de que el 6 venció al 3. Todavía era mejor independientemente de la inflación. Un cálculo de IRR o NPV no tiene en cuenta la inflación, solo que el rendimiento neto es positivo.
@JoeTaxpayer De acuerdo en que el punto principal es que la inversión supere la deuda. Sin embargo, si pido prestado 100k al 5%, no importa si la inflación es del 1% o del 20%, mi obligación será la misma. Sin embargo, qué tan bien puedo vivir con mis ahorros SÍ se ve afectado por la inflación, y debe tenerse en cuenta al considerar en qué inversiones va a invertir su dinero. Mi punto era mirar la tasa de su deuda, agregar la tasa de inflación, aumentarla un poco más y usar eso como su objetivo mínimo para su ROI al considerar dónde poner su dinero.
¿Curioso por qué alguien piensa que esto valió la pena un voto negativo?
Verificación de cordura al elegir el plazo para un refinanciamiento de hipoteca
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