¿Tiene sentido obtener una segunda hipoteca sobre una segunda propiedad para comprar para alquilar?

Soy residente del Reino Unido y propietario de una vivienda con una hipoteca equivalente a 2,5 veces mi salario anual antes de impuestos.

Habiendo investigado el precio de mi casa ahora desde que la compré, me sorprendió gratamente el retorno de la inversión solo por el aumento en el precio de la casa.

Esto me hace pensar que una propiedad de alquiler sería una buena inversión porque los ingresos por alquiler, incluso a través de una agencia de arrendamiento, cubrirían con creces el pago de la hipoteca y podría acumular más ganancias por el aumento en el precio de la propiedad.

Tengo entendido que podría pedir prestado otras 2 veces mi salario en una hipoteca y esto tiene sentido ya que los rendimientos superan con creces los costos.

¿Hay algo más que deba considerar? ¿Riesgo? ¿Calificación crediticia? ¿Algo más que no esté viendo? Parece que no puedo encontrar un inconveniente.

Editar: Gracias a todos los colaboradores. Algo para pensar, de hecho.

¡Bienvenido! ¿Puedes aclarar? ¿Está preguntando acerca de pedir prestado más en su vivienda principal (una segunda hipoteca) o simplemente comprar una propiedad de alquiler con una hipoteca sobre ella?
Sí, a menos que tenga razones especiales para no hacerlo... y a menos que haya algo escondido en la frase "una segunda hipoteca sobre una segunda propiedad..." Descontando los pros y los contras de cualquier propiedad en particular, casi ninguna inversión le dará un mejor rendimiento y si lo hace, es casi seguro que vendrá con mucho más riesgo. ¿Por qué no hablar de esto con un asesor financiero certificado, quien está obligado por ley a brindarle el "mejor" consejo?
También vale la pena señalar que poseer y alquilar una propiedad tiene más costos que los intereses de la hipoteca y los honorarios de la agencia por sí solos, además de que los ingresos por alquiler no son tan seguros como muchos parecen esperar.
Solo para aclarar algunos conceptos erróneos / terminología incorrecta. Una "segunda hipoteca" por lo general significa una segunda hipoteca contratada sobre la misma propiedad que ya tiene hipotecada. Las hipotecas de compra para alquilar se basan principalmente en el valor de los ingresos por alquiler de la propiedad, no en sus propios ingresos. Es posible que se espere que demuestre algunos ingresos, pero eso es solo una cuestión de solvencia. No se espera que pueda cubrir los pagos de la hipoteca con su salario.
Si tiene suficiente dinero, puede intentar aumentar su primera hipoteca, de modo que aumente la deuda de su casa, mientras que la propiedad de alquiler es completamente suya.

Respuestas (7)

¿Riesgos?

  • Es posible que su inquilino no pague el alquiler. El desalojo es a menudo un proceso largo y costoso. Y en el peor de los casos el inquilino dejará su propiedad muy dañada
  • La región puede caer en desgracia y la casa se deprecia.
  • Es posible que el edificio no haya recibido el mantenimiento necesario en el pasado y pronto gastará mucho dinero para reparar una calefacción rota, un techo con goteras, etc.
  • El edificio puede incendiarse o destruirse y el seguro no lo pagará en su totalidad. O está luchando durante mucho tiempo para que su seguro pague. Todo mientras no puedas cobrar ningún alquiler, por supuesto.

Comprar una propiedad para alquilar puede ser una buena inversión si los fundamentos son positivos: una región con un mercado inmobiliario saludable y un edificio en buen estado en el lugar correcto a un precio razonable. Desafortunadamente, no será el único que busque esto, por lo que estas propiedades son difíciles de conseguir.

El Reino Unido es una isla. Es difícil equivocarse con la propiedad allí...
¿Por qué? ¿Qué diferencia a una isla de cualquier otra nación? Hacer crecer tu nación a través de la conquista prácticamente ha caído en desgracia en las últimas décadas. La tierra desarrollada es un recurso limitado en todas partes, pero en realidad solo una pequeña fracción de toda la tierra disponible. Y no lo olvides, los negocios inmobiliarios tienen dos partes: un terreno (que puede o no aumentar de valor dependiendo de la ubicación) y un edificio que siempre envejece y se deprecia si no inviertes dinero para mantenerlo.
@Manziel: Tienes razón en que "isla" no es el descriptor correcto, pero el punto de vikingsteve sigue siendo que el Reino Unido es una isla que le da una cantidad finita de bienes raíces. Tienes razón en que las islas que no son islas también se encuentran con estos problemas cuando sus fronteras no cambian, pero eso no niega el punto de vikingsteve, solo lo extiende aún más.
Estás bajo la suposición de que una cantidad finita de tierra automáticamente significa que siempre se apreciará en valor. No solo hay oferta (que no es tan limitada como crees), sino también demanda, lo que significa que depende de la demografía de una región. Si la gente se va de una región (por ejemplo, porque muere su industria principal), el valor de la tierra se depreciará. Por supuesto que hay más efectos. Es posible que las personas no necesiten vivir cerca del trabajo si solo viajan una vez a la semana y, en cambio, pueden elegir vivir en un lugar agradable en lugar de un lugar cercano, por ejemplo. Este tema es mucho más complejo.

Para una hipoteca de compra para alquilar, normalmente necesitará al menos un depósito del 25% y será una tasa de interés más alta que una hipoteca residencial.

También debe tener en cuenta que es posible que no tenga la propiedad ocupada el 100% del tiempo y que también tendrá costos de mantenimiento en la propiedad.

En pocas palabras: ser un arrendador de poca monta puede generar un pequeño retorno, pero no tan grande como parece como si estuviera imaginando, y existe el riesgo.

Si usted es un contribuyente con una tasa más alta, o si sus ingresos del alquiler (brutos, no puede deducir el interés de la hipoteca, aunque puede deducir otros costos) lo llevarían a la categoría de tasa más alta, tenga en cuenta que a partir de la última año, solo obtendrá un crédito fiscal del 20 % por el interés de su hipoteca de compra para alquilar, pero pagará un impuesto del 40 % (o más para ingresos muy altos) sobre el alquiler que reciba. Es muy probable que eso lo lleve de ganancias a pérdidas. https://www.which.co.uk/money/tax/income-tax/tax-on-property-and-rental-income/buy-to-let-mortgage-tax-relief-changes-explained-atnsv0j6j782

La última vez que leí la ley sobre esto, me pareció que no es posible tener una pérdida (es decir, pagar más impuestos que sus ganancias). Pero definitivamente es posible acabar con todas sus ganancias.

Otras respuestas ya cubren muchos de los riesgos, pero quería centrarme en esta oración:

los ingresos por alquiler, incluso a través de una agencia de arrendamiento, cubrirían con creces el pago de la hipoteca y podría acumular más en los rendimientos del aumento en el precio de la propiedad.

Cualquier ganancia acumulada de un aumento en el valor de la propiedad solo se puede realizar cuando la vende. Entonces, como inversión a largo plazo, puede ser rentable, pero a corto plazo, debe tener una fuente de fondos para pagar los muchos y variados costos asociados con ser propietario de una propiedad de alquiler.

Es común que las hipotecas de compra para alquilar sean solo de interés, porque el pago mensual de las hipotecas de pago a menudo es demasiado alto para generar una gran ganancia mensual (si la hay). Necesitará un fondo de contingencia para pagar las reparaciones de emergencia, o una nueva caldera, o cambiar el cableado cuando el informe de inspección eléctrica muestre un problema grave, o simplemente para cubrir los costos cuando la propiedad esté vacía; entonces, ¿cómo va a pagar eso? ?

Tengo entendido que podría pedir prestado otras 2 veces mi salario en una hipoteca

Las hipotecas BTL normalmente se calculan en función de (a) el alquiler esperado y (b) su salario, aunque en mi experiencia, es el primero el que domina. Entonces no está equivocado, pero diría que el alquiler esperado es el factor más importante.

Pero antes de llegar allí, necesitará un depósito. Las hipotecas BTL cuestan más que las residenciales, y las mejores tasas tienden a encontrarse cuando su relación préstamo-valor es del 60% o menos. Entonces, ¿tienes un depósito del 40%?

Ofrecería algunos consejos generales generales:

Digamos que está obteniendo 1 o 2 propiedades de alquiler en el Reino Unido. (¡Así que esto no se aplica a alguien que posee calles llenas de propiedades en alquiler!)

  1. Los ingresos y costos del alquiler como tal no tienen mucha importancia en un sentido u otro .

  2. Todo el tema que nos ocupa son las ganancias de capital .

Podría ser esa zona del Reino Unido, que en 20-30 años el precio ha aumentado increíblemente.

Si ese es el caso, con el apalancamiento ha obtenido una victoria enorme, épica y de por vida. Movimiento de héroe. Eres un hombre rico. Excelente.

Por otro lado, podría ser que en 20 o 30 años, el precio sea bastante plano o simplemente haya subido un poco con la inflación. En ese caso, es un fracaso: todo el ejercicio fue un lavado y prácticamente inútil.

Desafortunadamente eso es lo que se reduce a.

Realmente solo estás jugando con:

... "¿ aumentará mucho el precio en los próximos 30 años?" Como sabe, eso es increíblemente cierto en algunos o muchos casos (en el Reino Unido y en otros lugares), pero puede pensar en muchos lugares donde no funcionaría.

Desafortunadamente, es una gran suposición sobre los precios futuros en esa área en particular.

Poseer bienes inmuebles es:

  • Mierda si el precio es fijo o solo aumenta un poco.

  • espectacularmente impresionante si el precio se dirige hacia el norte.

Es una gran apuesta.

Yo hice algo similar hace un par de años. En mi caso, mi casa residencial (y única) había subido de valor, por lo que tenía algo de equidad. También me di cuenta de que la casa en la que vivíamos tenía ingresos potenciales como propiedad para estudiantes, ya que estaba cerca de una universidad, por lo que simultáneamente adquirimos una propiedad de alquiler y también liberamos suficientes fondos del capital para mudarnos de casa al "cambiar" nuestra casa residencial. Rehipotecamos la casa actual y su hipoteca residencial en una hipoteca de compra para alquilar al 75% de su NUEVA valoración. Después de pagar la hipoteca residencial, nos quedó suficiente dinero en efectivo para pagar el depósito/las tarifas de la nueva hipoteca residencial de nuestra nueva casa. Toda la empresa se financió únicamente con el capital liberado en nuestra casa anterior y ahora tenemos una propiedad de alquiler para estudiantes que proporciona ingresos adicionales para nuestra familia.

Comprar para alquilar solía ser una obviedad. Pero ten cuidado. El viento está cambiando. Los derechos de los inquilinos están creciendo. La regulación y la concesión de licencias son cada vez más caras. Los impuestos punitivos para aquellos percibidos como 'ricos' están a la vuelta de la esquina. A menos que tenga efectivo disponible, es posible que las propiedades de inversión ya no sean una forma fácil de hacer dinero.

¿Tiene sentido obtener una segunda hipoteca sobre una segunda propiedad para comprar para alquilar?
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