¿Por qué dejaría que su hipoteca no pagara si puede seguir pagándola?

Estaba leyendo este artículo de Wikipedia sobre la crisis de las hipotecas subprime, donde dice lo siguiente (énfasis mío):

En septiembre de 2008, los precios medios de la vivienda en EE. UU. habían disminuido más de un 20 % desde su máximo de mediados de 2006. Esta caída importante e inesperada en los precios de la vivienda significa que muchos prestatarios tienen un patrimonio neto cero o negativo en sus viviendas, lo que significa que sus viviendas valían menos que sus hipotecas. En marzo de 2008, aproximadamente 8,8 millones de prestatarios (el 10,8 % de todos los propietarios de viviendas) tenían un patrimonio neto negativo en sus viviendas, una cifra que se cree que aumentó a 12 millones en noviembre de 2008. En septiembre de 2010, el 23 % de todas las viviendas de EE. UU. vale menos que el préstamo hipotecario.

Los prestatarios en esta situación tienen un incentivo para no pagar sus hipotecas, ya que una hipoteca suele ser una deuda sin recurso garantizada contra la propiedad. El economista Stan Leibowitz argumentó en el Wall Street Journal que, aunque solo el 12 % de las viviendas tenían un valor líquido negativo, representaban el 47 % de las ejecuciones hipotecarias durante la segunda mitad de 2008. Concluyó que el grado de valor líquido de la vivienda era el factor clave en la ejecución hipotecaria. en lugar del tipo de préstamo, la solvencia crediticia del prestatario o la capacidad de pago.

Cuando las ejecuciones hipotecarias se relacionaron con el nivel de equidad en la casa, ¿se inició la ejecución hipotecaria únicamente debido a la equidad negativa? Y si es así, ¿por qué? ¿Qué beneficio recibiría el banco al ejecutar la hipoteca de alguien que tenía la capacidad de pagar su hipoteca?

Alternativamente, si las ejecuciones hipotecarias se debieron a personas que simplemente dejaron de pagar la hipoteca de su casa con patrimonio negativo y dejaron que la hipoteca no pagara, ¿por qué harían esto? Entiendo que el patrimonio negativo representaría un riesgo importante si por cualquier razón necesitara vender su casa, pero para las personas que no están en esa posición, ¿no sería mejor seguir pagando la hipoteca porque todavía tiene su casa y salvo daños catastróficos a la propiedad, ¿la equidad finalmente se corregirá sola? ¿Hay algún beneficio en permitir que la casa sea ejecutada que compense el daño que se le haría a su historial de crédito?

Parte del problema con la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue que se vendieron fraccionamientos completos y desarrollos de vivienda de esta manera, dejando a algunas personas viviendo en la única casa ocupada en su calle mientras sus vecinos incumplían. Querer alejarse de eso probablemente fue al menos parte de la motivación.
Además de mi respuesta, notaré que pareces estar simplificando demasiado la situación. En particular, el autor dice que es 'el factor clave', pero usted lo llama 'la única razón'; estos no son sinónimos, y para cualquier decisión tan grande, es probable que haya una confluencia de factores.
"¿Qué beneficio recibiría el banco al ejecutar la hipoteca de alguien que tenía la capacidad de pagar su hipoteca?" ¿Porque no lo estaban pagando?
El artículo de Wikipedia no parece unir los puntos entre la equidad negativa que da a los prestatarios un incentivo para el incumplimiento y la ejecución hipotecaria de los prestamistas. Puede ser que los incumplimientos y las ejecuciones hipotecarias coincidan lo suficientemente bien como para que esto sea una sutileza, pero puede que no
¿Seguiría pagando una hipoteca sobre una propiedad en la que tiene patrimonio neto negativo? No todos lo harían. El riesgo de incumplimiento se vuelve mucho mayor.
Vale la pena señalar que este es un fenómeno muy estadounidense. En Europa/Reino Unido, los préstamos minoristas y las hipotecas son casi exclusivamente de recurso completo (por lo que aún debe el déficit de la venta de la casa), y la bancarrota es punitiva. El efecto de jingle mail fue dominante en varios estados de EE. UU. donde las hipotecas eran estrictamente sin recurso. En esa situación, se trata simplemente de comparar el "beneficio" del incumplimiento frente al costo de su puntaje crediticio. Irónicamente, esto no es tan malo para su puntaje como pensaría, ya que no es una señal de que tenga un mal crédito: tiene poco poder predictivo sobre su comportamiento futuro.
El hecho de que pueda pagar 1 millón de dólares por una miga de pan no significa que deba hacerlo. Misma lógica. Digo esto aquí porque la respuesta aceptada pierde este punto fundamental. La clave aquí es "equidad negativa". No es la falacia de un jugador o la capacidad de asumir deudas futuras.
@Corvus probablemente dio en el clavo. Si su casa vale mucho menos que la deuda, puede ser muy atractivo restablecer su deuda. Por otro lado, en Europa, ni los propietarios de viviendas ni los bancos se preocuparán mucho por la pérdida de papel mientras los pagos mensuales sigan fluyendo. Mirando a lo profundo podría despertar a los perros dormidos;)

Respuestas (7)

'Poder pagar su hipoteca durante los próximos meses' no es lo mismo que 'Poder soportar el peso de la deuda pendiente en un futuro incierto'. También hay un peso psicológico en estar bajo el agua en su hipoteca cuando no sabe si será la próxima persona en ser despedida: la presión no puede exagerarse.

Si cree que no podrá pagar su hipoteca el próximo año, puede ser preferible iniciar el 'reloj de la bancarrota' [el historial de crédito cae después de 7 años en la mayoría de las circunstancias]. La bancarrota brinda protecciones a los prestatarios que también pueden ser preferibles a su situación actual.

Además, tenga en cuenta que las personas abandonan sus hogares todo el tiempo por diversas razones [cambio de trabajo, mudanzas familiares, etc.], pero cuando su hogar no está bajo el agua, no lo llamamos 'ejecución hipotecaria', lo llamamos ' vender su casa'.

Finalmente, señalaré que esto: 'salvo daños catastróficos a la propiedad, ¿la equidad eventualmente se corregirá sola?' es solo la falacia de un jugador, que 'lo que baja, debe subir'. No es necesariamente cierto, especialmente tenga en cuenta dentro del marco de tiempo relevante.

Creo que esta es una buena respuesta, pero debo discutir su último punto sobre la falacia del jugador. Incluso si el valor de la propiedad no aumenta con el tiempo, la deuda finalmente se pagará, poniendo el patrimonio en una condición positiva, lo que puede requerir un período de tiempo significativo.
@EndurentLobster Todas las deudas pueden llevarse a una condición positiva pagándolas. Si te vendo $1,000 por $5,000, y pagas estos $5,000 en un año, eventualmente, tienes dinero por valor de $1,000 (sin tener en cuenta la inflación) y sin deudas.
Si teóricamente pudiera incumplir con la hipoteca y luego volver a comprar la misma propiedad a un precio mucho más bajo, pagar la hipoteca en su lugar tiene una utilidad comparativamente negativa (al menos, dependiendo de cómo valore su calificación crediticia y estado de bancarrota)
@EndurentLobster Imagine que compró una casa por $500k, con un pago inicial de $50k y una hipoteca de $450k. 2 años después, ocurre una crisis financiera mundial y su casa vale solo $ 100k. Supongamos que ha pagado $25k contra la hipoteca mientras tanto, por lo que ahora debe $425k en una casa que vale $100k. Si sus opciones son: 1) Declararse en bancarrota, alejarse de la casa; o 2) pagar $425k durante los próximos 25 años por algo que vale $100k, ¿ve usted por qué 'terminar sin deudas' no es necesariamente la mejor solución posible? Ejemplo extremo, pero el principio permanece.
La bancarrota es un reloj de 10 años después de un proceso legal de aproximadamente 9 meses. Sin embargo, a menudo es posible navegar por una insolvencia sin declararse en bancarrota (los acreedores saben que no pueden obtener sangre de una piedra), y hacerlo preservará el reloj de 7 años.
Además, algunas hipotecas son sin recurso. Eso significa que el banco puede tomar la casa y destruir su crédito, pero eso es todo. Por lo tanto, no necesita declararse en bancarrota y el proceso para sacarlo de su casa podría demorar un año o más. Mi hermano se quedó en su casa durante un año sin hacer ningún pago y la casa todavía tenía más de $ 100 mil bajo el agua cuando finalmente lo sacaron. El golpe a su crédito fue malo, pero no $125K malo. (La mayoría de la gente aceptaría con gusto $125,000 a cambio de diez años de mal crédito).
La falacia del jugador se basa en acciones independientes y aleatorias que no necesariamente corrigen. Pero a largo plazo, los bienes raíces casi siempre se aprecian, por lo que no es una mala apuesta apostar por ellos.
@Barmar "casi siempre" =/ "siempre". Estar equivocado con una inversión apalancada puede dejarlo en la indigencia, por lo que incluso una pequeña posibilidad de que eso suceda debe tomarse en serio. Todo eso no viene al caso: elegir no abandonar una hipoteca sumergida [si es factible en su jurisdicción] porque la casa podría volver a su valor anterior en más de 10 años es, en pocas palabras, no siempre la mejor opción.
@ Grade'Eh'Bacon Todo eso es cierto, pero en su mayoría irrelevante. La inversión inmobiliaria no es aleatoria como los juegos de azar, puede tomar una decisión informada sobre si es probable que los precios se recuperen. Por supuesto, su horizonte de tiempo aceptable influye.
@Barmar 'Horizonte de tiempo aceptable' - sí; alguien que apenas puede pagar su hipoteca no puede esperar 10 años para que las cosas cambien [si es que alguna vez lo hacen]. Esto es completamente relevante.

Digamos que su casa valía 400k y tenía una hipoteca por esa cantidad. Una hipoteca al 100 % se consideraría una locura y/o no estaría disponible muchas veces, o la mayor parte del tiempo, pero durante la burbuja que condujo al colapso de 2008 era bastante común.

La cita en su pregunta habla de una disminución del 20 % en los precios de la vivienda, pero eso es un promedio y para algunos fue mucho más. Por el bien de hacer un punto, digamos que nuestra casa de ejemplo se redujo en un 50% y ahora vale 200k. La persona que vive en esa casa está pagando una hipoteca mensual de 400k, que es muy probable que sea una cantidad que apenas puede pagar. Es muy probable que puedan reducir sus gastos mensuales en miles si se alejan de la casa y alquilan algún lugar. Tal vez el valor de la casa se recupere, pero como señaló Solarflare en un comentario, eso no está garantizado e incluso si lo hace, ¿cuánto tiempo tomará? ¿5 años? 10? Hasta que tengan un patrimonio positivo, están atrapados en esa casa o eventualmente tendrán que darse cuenta de sus pérdidas.

Enviar las claves al prestamista (el jingle mail) y reiniciar desde 0 puede ser mejor financieramente que tratar de trabajar desde 200k hacia abajo.

Vale la pena señalar que el concepto de poder cancelar la hipoteca devolviendo las llaves de la casa no es universal. En mi jurisdicción, aún sería responsable de la diferencia entre lo que debía en la hipoteca y la cantidad que el prestamista obtuvo al vender la propiedad.

En cuanto al último punto, muchas jurisdicciones que permiten que el prestamista busque esa diferencia tienen que demostrar que la casa todavía está valorada al precio de compra, es decir, no pueden buscar más que el valor actual. Esa disposición parece hacer que sea en gran medida discutible aparte de quizás los costos de transacción. No tiene mucho sentido vender una casa por menos de lo que vale solo para poder continuar tratando de obtener dinero de alguien que ya ha demostrado incapacidad o falta de voluntad para pagar.
Incluso además del comentario de JimmyJames, es posible que aún sea responsable en principio, pero seguramente muchas personas buscarán protección por bancarrota en esta situación.
Como dice la pregunta, "una hipoteca es típicamente una deuda sin recurso garantizada contra la propiedad", por lo que el último párrafo no se aplica realmente a la situación en cuestión.

¿Qué beneficio recibiría el banco al ejecutar la hipoteca de alguien que tenía la capacidad de pagar su hipoteca?

Solo habría un beneficio si el propietario se niega a realizar los pagos. Al ejecutar la hipoteca, el banco recuperará parte del saldo restante de la hipoteca, en lugar de nada.

Alternativamente, si las ejecuciones hipotecarias se debieron a personas que simplemente dejaron de pagar la hipoteca de su casa con patrimonio negativo y dejaron que la hipoteca no pagara, ¿por qué harían esto?

Si tiene un patrimonio neto negativo de -$X, al incumplir y renunciar a la casa, recibe un aumento inmediato de +$X en su patrimonio neto (suponiendo un préstamo sin recurso). Esto puede valer el daño a su crédito dependiendo de lo que sea $ X.

Vale la pena señalar que este es un fenómeno muy estadounidense. En Europa/Reino Unido, los préstamos minoristas y las hipotecas son casi exclusivamente de recurso completo (por lo que aún debe el déficit de la venta de la casa), y la bancarrota es punitiva. El efecto de jingle mail fue dominante en varios estados de EE. UU. donde las hipotecas eran estrictamente sin recurso. En estos lugares, abandonar un préstamo hipotecario era básicamente una opción en el contrato: no había necesidad de declararse en bancarrota. Recuerde también que muchos de los préstamos efectuados fueron Alt-A y no estrictamente subprime. Estos son simplemente préstamos que no se ajustan a los criterios de Fanny y Freddy, incluidos, por ejemplo, préstamos jumbo que son buenos puntajes crediticios pero el préstamo es demasiado grande. Entonces, las personas relativamente acomodadas podrían tener una hipoteca sumergida muy grande.

En esa situación, se trata simplemente de comparar el "beneficio" del incumplimiento frente al costo de su puntaje crediticio. Irónicamente, esto no es tan malo para su puntaje como pensaría, ya que no es una señal de que tenga un mal crédito. Alejarse es una acción perfectamente racional y su derecho en el contrato. Tiene poco poder predictivo sobre su comportamiento futuro. Piénselo de esta manera, ¿estaría dispuesto a prestarle a alguien que ha hecho esto? Por supuesto, no hay razón para no hacerlo, ¡pero puede asegurarse de que haya mucho capital en la casa de al lado! (¡Pero deberías haberlo hecho la primera vez!)

Una consecuencia divertida de todo esto fue que varios prestamistas estaban dispuestos a reducir los montos de los préstamos para evitar que la gente se marchara. Tener una casa vacía en un colapso inmobiliario es terrible para el banco: pierde aún más dinero a medida que la casa es objeto de vandalismo o simplemente se deteriora por negligencia.

La opción de alejarse parece que debería ser una salvaguardia importante contra las ridículas burbujas inmobiliarias: los inversores no deberían comprar préstamos por más del valor real de la propiedad. (y los bancos no deberían emitirlos si nadie los comprará)
@ user253751 pensarías que no? Pero claramente no fue así. En todo caso creo que no era esa la intención de estas leyes antideficiencia. Creo que su origen está pensando en un posible abuso por parte de los prestamistas, ya que generalmente solo se aplican a ejecuciones extrajudiciales. Esto significa que el contrato de hipoteca les permite vender su casa sin una orden judicial, y la opción de alejarse está ahí para equilibrarlo. En Europa, una ejecución hipotecaria casi siempre requiere un tribunal.

Hay mucha gente* por ahí que solo piensa en el corto plazo. Ven una tendencia a corto plazo, esperan que continúe y reaccionan en consecuencia. Verá lo mismo en el trabajo, por ejemplo, en las ventas de pánico durante una caída del mercado.

Por lo tanto, ven que el valor esperado de su casa disminuye, esperan que disminuya más en el futuro y deciden salir ahora, sin pensar que si aguantan unos años, los precios inmobiliarios comenzarán a subir nuevamente.

También ve esto en la otra dirección, con personas que se lanzan a inversiones populares (Apple, Bitcoin, etc.) simplemente porque son populares.

PD: Para abordar un comentario, también hay una diferencia en la intención que entra en juego. Algunas personas ven las casas principalmente como inversiones, otras como lugares donde quieren vivir. Si considera su casa como una inversión, entonces tiene sentido reducir sus pérdidas vendiendo si está bajo el agua, y especialmente si espera que el mercado no se recupere rápidamente.

OTOH, muchas personas compran casas principalmente para vivir en ellas. Para estas personas, el precio de mercado actual es irrelevante porque (salvo cambios importantes en la vida) no tienen intención de vender. Lo que importa es el pago de su hipoteca.

* Por supuesto, había algunas personas que realmente necesitaban vender por varias razones además de no poder hacer los pagos, pero AFAIK eran una pequeña minoría.

No veo este argumento. Las personas no vendían principalmente las casas que poseían por menos de lo que habían pagado, sino que se alejaban de las deudas con garantía insuficiente y, a menudo, podían cancelar esa deuda por completo. Eso es totalmente diferente de vender una acción que realmente posee en una caída del mercado.
@Kevin Arlin: Es lo mismo. ¿Quizás como vender acciones que había comprado al margen?
no veo como Alejarse de una casa submarina, como se describe en otra respuesta, aumenta inmediatamente su valor neto. Ese no es el caso de vender una acción con pérdidas. Visto de otra manera, si ignora los impactos en el puntaje crediticio y solo mira los números, podría alejarse de su casa sumergida y luego comprarla nuevamente a su nuevo valor de mercado, con una hipoteca repentinamente más pequeña. Pura ganancia. Esta ganancia teórica se puede aproximar más o menos bien según la situación del individuo.
Solo para tener en cuenta, en algunos lugares, si hubiera comprado en el punto álgido de la burbuja en 2006, solo ahora, 15 años después, estaría a salvo de su hipoteca. Y eso es después de la reciente subida del 30% en los precios. (Además, sin contar los costos de transacción).
@KevinArlin y algunos dicen que la ganancia pura debería ser gravada.
@Michael: Pero hubieras tenido un lugar para vivir durante esos 15 años :-)
@jamesqf, pero si hubiera vendido en el pico y comprado en el valle, también tendría mucho más dinero.
@user253751: Cierto, pero ¡ay! Mi bola de cristal no funciona mejor para los bienes raíces que para el mercado de valores :-)
@jamesqf No descarte el valor de ni siquiera la probabilidad de salvar 15 años de su fuerza vital.
@user253751: ¿Cómo estoy ahorrando 15 años de fuerza vital? Suponiendo que compré una casa a un precio razonable (dados mis ingresos, etc.) en primer lugar, probablemente estaba pagando aproximadamente la misma cantidad que pagaría en el alquiler de un lugar decente, y dadas las tasas de interés más bajas hoy, ahora estoy pagando mucho menos que el alquiler.

Si la casa está bajo el agua (en términos de equidad), es posible simplemente entregar las llaves y marcharse. Es decir, si no hay otra garantía y el prestamista no tiene recurso a otros bienes que no sean la casa.

En la época de Bear Stearns, algunos expertos se referían a esto como "correo de jingle".

Sus pagos a la fecha son un "costo irrecuperable".

Sin embargo, esto resultará en una mala quemadura en el informe de crédito.
Y dependiendo del contrato/redacción de la hipoteca, el acreedor hipotecario sigue siendo responsable de la diferencia.

¿no sería mejor seguir pagando la hipoteca porque todavía tienes tu casa?

No es tu casa. Cuando estás "bajo el agua", le debes al banco más dinero del que vale la casa. El simple hecho de abandonar la casa y dejar que el banco ejecute la hipoteca esencialmente pone esta diferencia en su bolsillo, a expensas de dañar su puntaje crediticio. Si la diferencia es lo suficientemente grande, simplemente tiene sentido recibir ese golpe.

¿Por qué dejaría que su hipoteca no pagara si puede seguir pagándola?
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