¿Qué tan difícil es vender una casa que actualmente está hipotecada?

Estoy buscando para comprar una casa por primera vez. He hecho algunos deberes, y por lo que puedo decir...

  1. Comprar una casa a través de una hipoteca en Kentucky es algo más barato que alquilar un apartamento.
  2. Necesito llevar mi puntaje de crédito a por lo menos 630 antes de que los prestamistas me hablen.
  3. Necesito terminar de pagar mi automóvil, que todavía debo alrededor de $ 4,000 durante los próximos 2 años.
  4. Suele ser un plazo de 30 años.

Es esa cuarta nota la que me preocupa. Es la idea de comprometerse a 30 años de deuda. Veo a personas con ingresos más bajos que yo comprando y vendiendo sus casas a diestro y siniestro, mientras que yo gasto la mayor parte de mis ingresos en el alquiler.

¿Qué tan comprometido debo estar a 30 años? Quiero decir, supongamos que vivo allí durante 5 años y necesito mudarme. ¿Qué tan difícil sería realmente vender la casa? Quiero decir, supongo que este es un proceso normal, por lo que la verdadera pregunta es, ¿cuáles son las opciones?

En ese sentido, si fuera fácil vender una casa en esta situación, ¿qué me impediría extender los plazos a, digamos, 40 años? ¿Interés más alto? ¿Requisitos de puntuación de crédito más altos? Solo retórica...

Para aclarar, las propiedades en mi área general cerca de mi lugar de trabajo cuestan alrededor de $230,000 para una casa decente. Con una hipoteca a 30 años, mis pagos mensuales serían casi iguales a los que actualmente pago de alquiler. O menos si encuentro una casa más barata. Que también veo algunos baratos bastante decentes. Estoy más específicamente en el área de Louisville.

Por favor, use los comentarios como se pretendía . No dar respuestas parciales.
¿Tienes planes de vivir en esa zona por un tiempo? Escuela (para usted o su familia/niños) y así sucesivamente. ¿O planea mudarse a otro lugar pronto o con frecuencia?
"¿Qué me impediría extender los plazos a, digamos, 40 años?" Bueno, por un lado, usted no establece los términos, lo hace el prestamista. Y segundo, sería básicamente inútil, existe una ley de rendimientos decrecientes, en la que el pago mensual disminuye cada vez menos a medida que extiende un préstamo más allá de los 30 años. Ejecute algunas tablas de amortización en una hoja de cálculo para ver a qué me refiero.
Cuando esté comprando una casa, tenga en cuenta los costos fantasmas: esto puede ser fácilmente al menos el 1% de su precio de compra anualmente.

Respuestas (7)

Esto es 100% rutinario y sucede en casi todas las ventas de casas.

¡Quienquiera que le esté comprando probablemente también deba una hipoteca!

Esto se maneja durante el cierre y está "detrás de la cortina". Usted o su compañía financiera entregan un cheque por el precio total de compra al agente de plica , un intermediario neutral que asegura el flujo de dinero adecuado. El agente de plica divide el dinero: (digamos) $76,000 al prestamista hipotecario del vendedor para pagar la hipoteca; $6000 por comisiones de Realtor; y algunos otros costos menores de cierre. El agente de depósito en garantía le da lo que queda al vendedor, digamos $15,400. Ese es un día típico en el negocio inmobiliario.

Por lo tanto, el vendedor nunca tiene la oportunidad de "meter la pata" y olvidarse de pagar la hipoteca. Se maneja para ellos.

Tenga en cuenta que en ese ejemplo el vendedor no lo hizo muy bien; probablemente estaba en desventaja, por ejemplo, tener que vender la casa uno o dos años después de comprarla, por lo que no vio mucha apreciación en el mercado, no tuvo mucho tiempo para reducir el capital de la hipoteca y los costos de cierre lo desperdiciaron bastante. (que son el costo de la transacción de venta en sí : comisiones de bienes raíces, búsqueda de títulos, seguros, etc.)

O, para el caso, el vendedor podría haber sido un "fantasma" que compró el lugar hace 2 meses por $ 80,000 y puso $ 9000 de trabajo en él. La mayor parte de su beneficio bruto se destinó a los costos de cierre. Así es como es.

Puedes obtener algunas hipotecas realmente locas

Ha mencionado las hipotecas a 40 años. La idea es aumentar tu poder adquisitivo, que con tu misma mensualidad puedas comprar una casa más grande. Eso no existe, pero existen muchos otros productos hipotecarios extremos. Estaba comprando una casa en 2005 en un mercado de burbujas. Estos son algunos de los productos hipotecarios que intentaron venderme.

  • Hipoteca de tasa ajustable: estas tenían una tasa hipotecaria "teaser" baja durante 1 a 5 años, luego aparecieron a una tasa variable mucho más alta que siguió a los mercados financieros. Estos son para casas que tiene la intención de vender o refinanciar antes de que finalice la tasa de interés. Si se quedó, el pago de su hipoteca cambió con los mercados, guau .
  • Hipoteca de solo interés: en este caso, no acordó pagar el capital en absoluto, solo el interés , y nuevamente esa es una tasa ajustable según el mercado.
  • Hipoteca de amortización negativa: en esta, su pago es incluso menor que el interés , por lo que su monto total adeudado aumentó cada mes. Nuevamente, tasa ajustable .
  • Segundas hipotecas, eso significaría que podría comprar con un 5 % de pago inicial, un 0 % de pago inicial o incluso un 3 % de reembolso (nominalmente para renovaciones) . Típicamente tasa ajustable.

El objetivo de todo esto era aumentar su poder adquisitivo . Permitirle comprar una casa más grande (o más exactamente, hacer una oferta más alta en la misma casa pequeña , para que pueda vencer al otro tipo, que estaba haciendo lo mismo. Y así es como se generan burbujas inmobiliarias).

La idea es que, después de que la burbuja aumente el valor de su casa al 125 % de la hipoteca, puede refinanciarla con una hipoteca estándar de tasa fija con un 20 % de pago inicial.

Pero como habrán oído hablar del colapso inmobiliario de 2008 , esto es peligroso .

Hipoteca de tasa ajustable : ¿no es completamente estándar que la tasa de la hipoteca sea fija por un período de tiempo limitado y luego se vuelva variable? ¿O es algo diferente?
@gerrit Sin duda, es completamente estándar en el Reino Unido (encontrar una hipoteca sin un descuento inicial sería un desafío), pero creo que Harper tiene su sede en los EE. UU., donde ese es un trato relativamente nuevo. Se perdió el hecho de que después de que finaliza el período de descuento, uno simplemente se transfiere a una nueva hipoteca (no hay necesidad de mudarse de casa).
Los ARM no son nuevos en los EE. UU., simplemente no son muy populares. La gran mayoría de las hipotecas de primera posición en los EE. UU. (incluido Kentucky, donde se encuentra el OP) son de tasa fija. Los ARM probablemente representen menos del 10% de las hipotecas de primera posición en los EE. UU. en este momento.
@dwizum Ese no fue el caso entonces (y allí). Si no usó hipotecas extremas, entonces estaba compitiendo con pares que sí lo estaban y, como resultado, tenían una bolsa de dinero mucho más grande para traer a la mesa. Hicieron ofertas que usted no pudo igualar.
Harper: sí, mediados de la década de 2000 fueron una anomalía en los EE. UU. Estaba abordando el comentario de @MartinBonner que parecía implicar que los ARM eran nuevos en los EE. UU. y estaba comparando el mercado de los EE. UU. con el mercado del Reino Unido, donde son mucho más comunes.
@gerrit Creo que está pensando en el período de interés fijo en el que la tasa de interés del préstamo no cambia. Una hipoteca de tasa ajustable es aquella en la que cambia la tasa de pago mensual (con el efecto correspondiente sobre la duración restante del préstamo). Por lo general, eso es algo que el deudor puede hacer cuando cambia su situación financiera y de repente tiene más o menos ingresos disponibles, pero esta respuesta parece mencionar una construcción en la que el acreedor puede exigir el cambio de tasa.
@gerrit lo que dice Philipp; A eso lo llamo la "tasa teaser", donde es una tasa fija durante los primeros 1 a 5 años. Su prestamista hipotecario dice "Oh, no se preocupe, simplemente refinanciará en ese momento". La parte "ajustable" es forzada por el prestamista sobre el prestatario, solo recibe una carta un día que dice que el pago de su hipoteca ahora es mayor. No he entrado en los detalles sangrientos, pero sospecho que no extienden la duración del préstamo, pero pagas el capital a tiempo, solo más intereses, obviamente.
Los ARM no son raros en absoluto. Si cree que la tasa de interés prevaleciente bajará, es un buen negocio. Si cree que van a subir, debe optar por la hipoteca de tasa fija. Si cree que la tendencia general de las tasas de interés durante los próximos 30 años es que bajarán, bueno, estoy seguro de que el banco estará feliz de aceptar su dinero. Esas tarifas iniciales ni siquiera son siempre tarifas "teaser". Pueden representar un margen de beneficio muy normal sobre la tasa de fondos federales, que aún es muy baja.
@AlexH. No son tan extraños, pero necesitaba definirlos para poder referirme a eso al definir IO y neg-am, ya que incluyen todas esas características ARM. También son todas formas de aumentar su poder adquisitivo, y todas agregan riesgo para hacerlo. Y como usted dice, apostar que las tasas de interés bajarán cuando ya estén cerca de cero es una apuesta tonta.
Para ser justos, por "términos de 40 años", realmente quise decir "pagos mensuales más bajos".
También re: hipotecas a 40 años, estas fueron más comunes en áreas con costos de vivienda/propiedad que están significativamente por encima del promedio nacional, como California. Después de 2008, son mucho menos comunes y el año 30 es más común.
Esta respuesta realmente necesita distinguir entre ARM y tasas teaser. ARM simplemente significa que la tasa se ajusta (después de un período inicial, generalmente de 5 a 7 años) a una cantidad fija por encima del precio preferencial, digamos 1.75%. Así que ahora está un 1,75 % por encima de la prima, y ​​en 5 años también estará un 1,75 % por encima de la prima, pero la prima ha cambiado. Pero durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los prestamistas turbios ofrecían tasas tentadoras bajas a los compradores que eran riesgos crediticios, y esos préstamos podían reajustarse a (IIRC) un 5 % o un 8 % por encima de la prima. Fue un salto masivo. Esta no es una característica definitoria de un ARM. Un ARM puede incluso restablecerse a una tasa más baja si disminuye el interés preferencial.

Como señala RonJohn , es muy común vender una casa que todavía tiene un saldo pendiente de pago de la hipoteca.

Sin embargo, tener una hipoteca puede dificultar la venta, una situación a considerar es si el mercado inmobiliario local cae después de la compra. Supongamos que pone un 5 % de pago inicial en una casa de $150 000 al 5 % de interés, en 3 años decide mudarse, pero el valor de mercado de la casa cae durante esos 3 años a solo $125 000. Todavía debe ~ $ 132k en la hipoteca. A menos que tenga el efectivo para compensar la diferencia entre el nuevo valor y lo que debe, puede encontrarse atrapado en una casa que ya no desea poseer.

Además, vender una casa normalmente puede costar ~6% del precio de venta (honorarios del agente inmobiliario y otros costos). Entonces, incluso si la casa no pierde valor, es posible que necesite tener una cantidad considerable de efectivo disponible si la vende demasiado pronto después de comprarla.

Los anteriores son mucho más problemáticos para aquellos que se endeudan cerca de su límite y tienen pequeños pagos iniciales. Esfuércese por un gran pago inicial y asegúrese de que aún puede ahorrar una buena parte de sus ingresos después de comprar y, con suerte, puede evitar sentirse atrapado.

Hay muchos buenos artículos de alquiler vs compra, recomendaría buscarlos antes de comprar, ya que hay muchos factores a considerar.

Para resumir, es mejor que sea una casa que pueda aumentar su valor. Espero arreglar cualquier casa que tenga. Así que eso tiene mucho sentido. No es que quiera una casa en ruinas. Pero algo que se puede mejorar fácilmente. La idea fundamental es la diferencia entre el valor actual y la deuda pendiente.
" En pocas palabras, es mejor que sea una casa que pueda aumentar de valor. " Al menos mantener el valor. Hay muchos costos ocultos en la propiedad de la vivienda además de los explícitos, como los impuestos a la propiedad, las tarifas de HOA y los costos asociados con la compra y venta.
@RonJohn Oh, entiendo. Pequeños costos, como actualizar el calentador de agua para que sea más eficiente. O reemplazar la unidad de aire central.
@RonJohn En un mercado a la baja, todo baja. Pensar que sabrá qué casas conservarán su valor es como pensar que sabe cómo cronometrar el mercado.
@Eric, por eso compras con prudencia. :)
@Eric: de hecho, esa es la tendencia general. Pero la mitad del mercado es la más sólida en una recesión: la gente todavía tiene que vivir en algún lugar.
@MSalters Soy dueño de una casa en el medio del mercado en una parte popular de un suburbio popular que bajó aproximadamente un 10 % en un mercado a la baja y ha tardado unos 6 años en recuperarse. La gente ya vive en algún lugar. En un mercado bajo, no necesariamente pueden darse el lujo de mudarse a un lugar nuevo si están bajo el agua donde están.
@JerryDodge: "Costos", sí. "Pequeño", No. Es probable que un horno nuevo le cueste más de 5k; un nuevo calentador de agua alrededor de 1k. Luego, eventualmente tendrá que reemplazar el aire acondicionado, el techo, el revestimiento, la cerca, el camino de entrada, etc., etc. Sin incluir posibles reparaciones grandes, como grietas en los cimientos. La propiedad de la vivienda tiene sentido por varias razones, pero no es un hecho que valga la pena financieramente.
Si bien esta es una gran respuesta, tendré que cambiar mi respuesta aceptada por la de Harper, ya que es más directamente relevante para las intenciones de mi pregunta original. Aborda el mismo concepto con mayor detalle y perspectiva.
@MartinArgerami De acuerdo. Un poco mi punto. Pero estoy dispuesto a aceptar pequeños trabajos para mantener una propiedad a la par. Es como el sueño que he estado teniendo: tener control sobre mi propia vivienda. De hecho, extraño cortar el césped cuando era niño.
@JerryDodge: eso es razonable y es lo que nos sucede a muchos de nosotros. Simplemente no lo pienses en términos de "ahorraré dinero al no pagar el alquiler". Es muy probable que gastes más que antes.
@Eric como regla general: cuando hay un colapso de la vivienda; la propiedad se ve afectada por algún %. Esto significa que los lugares más caros se ven más afectados que los lugares más baratos por el cambio total (5% de 100k < 5% de 1m). Esto significa que es durante una crisis cuando es el mejor momento para mejorar o ingresar al mercado inmobiliario. Por supuesto, la pregunta cuando sucede es, ¿alguien puede permitirse el lujo de hacerlo?
En los EE. UU., normalmente cuesta alrededor del 10 % vender una casa. El 6% suele ser la tarifa mínima para cubrir las comisiones de los agentes de compra y venta (en algunos mercados, esto puede ser algo negociable o puede optar por la ruta de "venta por parte del propietario" o utilizar algún otro medio no tradicional, pero generalmente cada agente esperar un 3%). Y luego están todos los honorarios pagados por el vendedor (honorarios de abogados, honorarios de registro, etc.) y reparaciones misceláneas que surgirán en una inspección, y tal vez algunos retoques cosméticos (pintura, jardinería, etc.) que ayudarán a vender la casa. . Así que presupuestaría el 10%.

Es esa cuarta nota la que me preocupa. Es la idea de comprometerse a 30 años de deuda.

Está pensando demasiado en un problema que se resolvió el día después de que se inventaron las hipotecas.

https://blogs.findlaw.com/law_and_life/2017/07/puede-vender-una-casa-si-todavía-debe-su-hipoteca.html

La mayoría de las personas venden sus casas antes de pagar la hipoteca. Lo que pasa es que parte del precio de venta de la casa se destina a pagar el saldo restante.

¿Qué me impediría extender los plazos a, digamos, 40 años?

El hecho de que los bancos y cooperativas de crédito no ofrezcan hipotecas a 40 años.

EDITAR: algunos lugares ofrecen hipotecas a 50 años. https://www.lendingtree.com/glossary/50-year-fixed-rate-mortgage/ https://www.thesimpledollar.com/how-bad-of-a-deal-is-a-50-year- hipoteca/

Estos enlaces son demasiado largos para citarlos (sin fragmentos de sonido), pero demuestran que las hipotecas de mayor duración son mucho más caras.

(Sus preguntas muestran un profundo malentendido de algunas realidades bastante fundamentales de cómo funcionan las hipotecas).

"El hecho de que los bancos y cooperativas de crédito no ofrezcan hipotecas a 40 años". Está bien, quizás no 40 años, pero he visto como 31, 32, etc.
Además, la primera oración en el blog que vinculó contradice ese comentario suyo... "El tiempo de pago de un préstamo hipotecario puede oscilar entre 10 y 50 años..."
Entonces entiendo que edite como "una hipoteca de 50 años está destinada a inversiones mucho más grandes".
Ningún prestamista hipotecario ofrecerá un plazo que se extienda más allá del tiempo que tenga ingresos para pagar el préstamo. A efectos prácticos (al menos en el Reino Unido), eso significa que no puede obtener un préstamo que se extienda más allá de su edad de jubilación estatal, es decir, 65 años, que es la edad estándar de jubilación. Tratar de demostrar que tendrá ingresos después de la jubilación, con 30 años de anticipación, es muy difícil; por ejemplo, no hay garantía de que permanecerá empleado, o incluso podrá trabajar (por ejemplo, debido a una condición médica) con tanta anticipación.
@alephzero Ah. Eso es muy interesante y aparentemente depende del mercado. Estoy en los Estados Unidos y tengo alrededor de 40 años, y no he tenido ningún problema para obtener hipotecas a 30 años.
"El hecho de que los bancos y cooperativas de crédito no ofrezcan hipotecas a 40 años". Tenga en cuenta que esto depende completamente de la ubicación. Aquí en Suecia, los bancos están más que felices de otorgar hipotecas a 100 años (y solían otorgar hipotecas de duración indefinida antes de que los cambios en la ley relacionados con la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los EE. .
@mattdm Quizás el representante del banco esté en edad de jubilación antes de eso :)
@xLeitix ¿cómo funciona eso?
@StackTracer, solo paga intereses y no genera capital. Es bastante similar a pagar el alquiler, excepto que puede optar por pagar (parte de) la hipoteca para reducir los montos de los intereses.
Técnicamente, podría comenzar con un 30 años y refinanciarlo en cualquier momento, extendiendo o acortando la duración, reduciendo la tasa de interés, etc. Cambié de 30 años a 15 años después de 5 años con $ 2k en tarifas de refinanciamiento, la tasa de interés fue lo suficientemente bajo como para mantener el pago igual.
@alephzero: mi esposa y yo tenemos una hipoteca que no termina hasta que ambos tengamos 72 años (bueno, lo hicimos; la pagamos un poco el otro año). Según la legislación actual de la UE, no se puede obligar a jubilarse a los 65 años, por lo que no tuvimos problemas para obtener el préstamo.
@alephzero No sé sobre el Reino Unido, pero en los EE. UU. recientemente obtuve una hipoteca a 30 años cuando tenía 38 años en ese momento. Si me quedo con la casa tanto tiempo y la pago a tiempo, la pagaré por completo a los 68.
@alephzero Ese tipo de pensamiento es ilegal en los EE. UU.: a los prestamistas no se les permite discriminar según la edad, por lo que si todo lo demás es igual (puntuación crediticia, relación ingresos:deuda, etc.) están obligados a ofrecer los mismos términos a un 90 años como uno de 30 años.
El banco tampoco sale perdiendo en ese escenario. La muerte no cancela la deuda hipotecaria. El patrimonio del deudor y los herederos tendrán que vender la propiedad, hacerse cargo de los pagos o ejecutarla y entregarla al banco.
"Sus preguntas muestran un profundo malentendido de algunas realidades bastante fundamentales de cómo funcionan las hipotecas". No explicas como. La ignorancia y la incomprensión son cosas diferentes. Esta parte de su respuesta puede verse fácilmente como grosera.
@Acumulación a veces, un cigarro es solo un cigarro.
Los prestamistas de @alphazero en el Reino Unido aceptan habitualmente que las personas a menudo trabajan más allá de la edad de jubilación teórica. Mi esposa y yo obtuvimos nuestra primera hipoteca el año pasado y solo pudimos obtener 27 años, ya que eso nos lleva a que mi esposa tenga 75 años (soy un poco más joven, pero necesitábamos a los dos en la hipoteca para obtener la cantidad que queríamos) ). 75 parece ser ahora la edad en la que comienzan a ponerse nerviosos.
"Sus preguntas muestran un profundo malentendido de algunas realidades bastante fundamentales de cómo funcionan las hipotecas" De ahí la etiqueta first-time-home-buyer.
"va a pagar el saldo restante". + cargos por terminación anticipada si corresponde.
@JAD pagando el alquiler, ¡además tienes la responsabilidad de cuidar la casa! Supongo que si tienes suerte podrías hacerlo en un lugar justo antes de que despegue el mercado de la vivienda... pero eso sería muy afortunado.
@waynewerner exactamente, eran muy populares aquí en los Países Bajos antes de la crisis de la vivienda de 2007 porque eran muy baratos. Ahora, no puede deducir los intereses pagados sobre ellos como lo haría con las hipotecas regulares, para desincentivarlos.

Este es un proceso totalmente normal. Lo he hecho varias veces. Cuando se muda, vende la casa y el producto de esa venta cubre la hipoteca. Si bien es posible que algunos préstamos tengan una multa por pago anticipado (lo que esencialmente lo multaría por hacer esto), esto es relativamente poco común. (Tenga cuidado con esto cuando compre un préstamo; es posible que esto sea más común en los préstamos ofrecidos a personas con calificaciones crediticias más bajas).

Por supuesto, si el mercado se hunde, tiene problemas para vender la casa por una cantidad lo suficientemente grande como para cubrir el préstamo, necesitará dinero de alguna otra fuente o, de lo contrario, se quedará atascado; metafóricamente, estará "bajo el agua". Esto depende de factores que están fuera de su control, por supuesto, pero también depende de muchas cosas de la vida, y es un riesgo que la mayoría de los propietarios aceptan.

Dicho esto, si puede cambiar los pagos mensuales relativamente más altos, puede obtener préstamos con plazos más cortos: 15 años es común y 20 no es inaudito. Por lo general, estos tienen tasas de interés más bajas, y entre ese plazo y el más corto, su costo general durante la vigencia del préstamo será significativamente menor.

Pero, en cualquier caso, considere el valor de tener un pago fijo conocido. Observa que está hundiendo sus ingresos en el alquiler. ¿Cuánto sube el alquiler año tras año? Con una hipoteca, ha asegurado un pago que sabe que no aumentará. Además, actualmente las tasas de interés son bastante bajas, más bajas que la inflación anual promedio en la década de 1980, incluso . Entonces, mientras su pago permanece constante, el costo relativo de ese pago en realidad disminuye. (Por supuesto, otros costos de propiedad de la vivienda lo harán , así que asegúrese de planificar eso). Por supuesto, es mejor no tener ninguna deuda, pero a medida que avanza la deuda, la deuda hipotecaria (porque está garantizada por bienes raíces) es relativamente bajo costo.

Para obtener un préstamo con las mejores tasas, definitivamente querrá un puntaje crediticio más alto; esto tiene sentido, porque el prestamista asume menos riesgos. Pero debe hacer un análisis cuidadoso del costo del alquiler frente al costo de la propiedad de la vivienda, incluida la hipoteca. Figura en su situación financiera y capacidad para absorber algún riesgo. (¿Qué pasaría si algo sale mal en la economía y las tasas suben al 8% o más? ¿Qué sucede si termina atrapado en la casa?) Puede que le resulte mejor comprar antes en lugar de esperar, o puede encontrar que No estás financieramente preparado.

Si tiene problemas para obtener su puntaje de crédito por encima de 650, incluso puede considerar tomar un préstamo a una tasa de interés más alta que la ideal ahora mientras espera que las tasas de interés se mantengan bajas mientras trabaja para mejorar ese puntaje, con planes de refinanciamiento. Pero, nuevamente, asegúrese de tener en cuenta el riesgo de quedarse atrapado en su planificación.

"que sabes que no aumentará" - ubicación específica. Es casi imposible encontrar una hipoteca con una tasa fija durante la vigencia de la hipoteca. Puede obtener un período fijo inicial, pero luego será variable.
@MartinBonner En los EE. UU., incluido Kentucky, las hipotecas que tienen una tasa fija durante todo el plazo son el estándar. Las hipotecas de tasa ajustable ("ARM") también están disponibles (a menudo de los mismos prestamistas); por lo general, tienen una tasa fija y luego flotan.
¡Maldición! Quise escribir: "Es casi imposible en el Reino Unido ..."
Es interesante notar que no en todos los casos las casas lograron aumentar su valor con la inflación en diferentes plazos, por lo que mientras su pago se mantiene relativamente estable, el valor de la propiedad disminuye. La casa que compramos en 2008 se está acercando al precio por el que la compramos (11 años después), pero si se tiene en cuenta la inflación desde 2008 hasta ahora, estamos infravalorados en unos 50 000.
@onaclov2000 Sí, buen punto. El mercado más amplio sigue siendo un factor impredecible. Sin embargo, tengo curiosidad: ¿cuál es el alquiler equivalente entonces frente a ahora?
@mattdm en los últimos 5 años hemos aumentado el alquiler alrededor de $150 considerando todo. Eso sale a un poco más del 10%, creo.

Un par de puntos:

En primer lugar , un contrato de hipoteca siempre puede ser rescindido antes del final de su plazo. Terminar antes de tiempo generalmente atrae el pago de una multa. Hay circunstancias en las que el cliente todavía puede beneficiarse económicamente incluso después de pagar la sanción; todo depende de la fórmula precisa que utiliza el prestamista para evaluar la sanción, qué tan avanzado el plazo se produce la rescisión, cómo se han movido las tasas de interés desde el inicio de la hipoteca y cómo es probable que se muevan las tasas durante el resto del plazo.

En segundo lugar , existe una hipoteca portátil; si decide vender su casa y comprar otra, su hipoteca puede trasladarse a la nueva propiedad. La principal preocupación del prestamista es el flujo de pagos que obtienen del principal que prestan, y qué tan estable y seguro es ese flujo. Estarán encantados de ayudarlo a financiar su próxima casa a un costo razonable para usted, siempre que puedan estar seguros de que continúa haciendo los pagos que acordó (aún más si está comprando y sus pagos han aumentado). respectivamente).

La mayoría de las hipotecas de viviendas que he encontrado en los EE. UU. no tienen una multa por pago anticipado.
De acuerdo con mattdm, trabajé durante varios años como examinador de títulos de propiedad, la mayoría de las hipotecas no conllevan una multa por pago anticipado. Sin embargo, una excepción serían los préstamos HELOC que pueden tener una penalización en los primeros años del plazo. También me gustaría señalar que nunca he visto una "hipoteca portátil". En teoría, no hay ninguna razón por la que una hipoteca no pueda ser transferible, pero en términos prácticos, creo que esto sería extremadamente raro. Algo relacionado, las hipotecas también pueden ser asumibles (esto también es bastante raro), lo que significa que un comprador podría "asumir" sus pagos restantes en la misma nota de hipoteca.
Cada "hipoteca conforme" escrita según los estándares establecidos por Fannie Mae/Freddie Mac para ser agrupados en valores respaldados por hipotecas no tiene penalización por pago anticipado debido a elecciones deliberadas realizadas en la administración Carter; estas son las hipotecas minoristas más comunes en los EE. UU. Los préstamos subprime, jumbo y a medida, y los préstamos comerciales para inversores podrían tener multas por pago anticipado.
Mi perspectiva es Ontario, Canadá, donde los plazos típicos son de 5 años, pero los prestamistas ofrecen hipotecas desde tan solo 6 meses hasta 10 años o más. Las tasas para cada opción a plazo se basan en la predicción de los prestamistas de las tasas de interés futuras, pero cuando las tasas son estables, las tasas a largo plazo suelen ser menores que las de plazos más cortos. Las multas por rescisión son la forma que tiene el prestamista de compensar la pérdida de ingresos debido a que el trato rescindido habría pagado mejor que su reemplazo. Los prestamistas pueden permitir que el préstamo sea transferido a una nueva propiedad o asumido por el nuevo propietario de una propiedad.
Entiendo que la industria hipotecaria en Canadá es sustancialmente diferente a la de los Estados Unidos. Específicamente: la hipoteca más común en los EE. UU. es a 30 años a una tasa fija. Por lo que me han dicho, este tipo de hipoteca básicamente no existe en Canadá. La razón principal por la que existen en los EE. UU. es porque el gobierno federal los subsidia (indirectamente).
@DavidZ: Por algo extraño: he tenido una hipoteca portátil que no se podía pagar por adelantado.

Editar: me perdí que mi ubicación y la ubicación de OP son diferentes. Probablemente, el consejo general siga siendo aplicable en general, pero OP debe verificar los detalles de su ubicación.

  1. Necesito llevar mi puntaje de crédito a por lo menos 630 antes de que los prestamistas me hablen.

Si esto es cierto depende de una serie de factores. Sin embargo, cuanto mayor sea su puntaje de crédito, más probable es que los prestamistas hablen, por lo que siempre es bueno mejorar su puntaje si puede.

  1. Necesito terminar de pagar mi automóvil, que todavía debo alrededor de $ 4,000 durante los próximos 2 años.

Esto no es necesariamente cierto y depende de su panorama financiero exacto. El prestamista hipotecario querrá asegurarse de que la carga total del servicio de la deuda, después de agregar la hipoteca a su combinación, sea menor que un porcentaje específico de sus ingresos. IIRC, es 30% o 40% de su ingreso total es el límite superior. Pregúntele al prestamista, será muy comunicativo con esta información.

Si la carga total del servicio de la deuda es mayor que eso, pero sería menor que eso si el préstamo de su automóvil se paga, entonces pagar su automóvil le permitirá obtener una hipoteca. Sin embargo, esa es una ventana muy estrecha.

También puede ser que su panorama financiero específico no incluya otro historial de crédito que no sea el préstamo del automóvil. En ese caso, podría ver a un prestamista hipotecario deseando ver el préstamo pagado como un indicador de que es probable que pague su hipoteca. Sin embargo, esto es una especulación de mi parte.

  1. Suele ser un plazo de 30 años.

Como han señalado otros, las hipotecas vienen en todo tipo de longitudes por todo tipo de razones. Otros también han notado que generalmente no desea una hipoteca más larga y debería preferir una hipoteca más corta. No he visto a nadie mencionar por qué: cuanto mayor sea la amortización de la hipoteca, mayor será la cantidad de interés pagado. Para hipotecas muy largas, fácilmente puede terminar pagando más intereses que el precio original de la propiedad . Prefiera amortizaciones de hipotecas más cortas cuando sea posible para minimizar el costo de su interés.

¿Qué tan comprometido debo estar a 30 años? Quiero decir, supongamos que vivo allí durante 5 años y necesito mudarme. ¿Qué tan difícil sería realmente vender la casa? Quiero decir, supongo que este es un proceso normal, por lo que la verdadera pregunta es, ¿cuáles son las opciones?

Vender mientras hay una hipoteca activa probablemente signifique pagar una penalización por la cancelación anticipada del préstamo. Pídale a su prestamista hipotecario los detalles al respecto, estarán muy disponibles.

En ese sentido, si fuera fácil vender una casa en esta situación, ¿qué me impediría extender los plazos a, digamos, 40 años? ¿Interés más alto? ¿Requisitos de puntuación de crédito más altos? Solo retórica...

Si está considerando vender la propiedad, esa es una circunstancia especializada en la que podría preferir un período de amortización más largo para reducir los pagos actuales y preservar el flujo de efectivo para otros fines (como renovaciones).

Si está considerando comprar una casa para comprar una casa , prefiera amortizaciones más cortas con pagos tan altos como pueda soportar, para minimizar el costo de su interés. Minimizar el costo de su interés es una situación de por vida en la que no todos están preparados para pensar.

Fuente: pagué mi propia (primera y única) hipoteca. Tuve las mismas dudas con respecto a: vender con una hipoteca. Resulta que no es probable que te mudes en los próximos cinco años (duración típica del plazo) si actualmente no crees que podrías mudarte.

Voté a favor, esta es una buena respuesta que cubre muchos aspectos de la pregunta del OP. Pero creo que su declaración de Vender mientras hay una hipoteca activa probablemente signifique que pagar una multa por el pago anticipado del préstamo es engañosa para la situación del OP (están considerando una hipoteca de consumo sencilla en los EE. UU.). Las hipotecas respaldadas por Fannie/Freddie, la gran mayoría de los préstamos de primera posición para consumidores en los EE. UU., no tienen multas por pago anticipado. Así que "probablemente" probablemente debería ser "casi seguro que no"
@dwizum Ah. Estoy en Canadá y nunca vendí durante mi hipoteca. Tenía otras multas por pago anticipado, así que estaba haciendo una extrapolación a partir de eso.
Bastante justo: es posible que desee editar su respuesta para aclarar que su ubicación es diferente a la ubicación de EE. UU. Etiquetada del OP.

Esta es una ocurrencia completamente común. Prácticamente todo el mundo tiene una hipoteca de algún tipo (algunas personas incluso tienen más de una). Lo que suele suceder es (demasiado simplificado)

  1. Encuentras un comprador y acuerdas un precio.
  2. Usted acepta cualquier reparación de la propiedad (generalmente después de una inspección, pagada por el comprador)
  3. Usted acepta que un abogado haga el cierre (en serio, no intente hacerlo usted mismo). Si usted o el comprador usaron un agente de bienes raíces, generalmente tienen abogados en los que confían para hacer esto, y hay un mercado decente de abogados que no hacen nada más que cierres.

Cuando llegue al cierre (un tiempo que usted y el comprador acuerdan), el abogado

  1. Asegure los fondos entrantes del comprador (por lo general, esto se hace a través de un giro bancario electrónico, ya que casi siempre supera los $ 100k). Estos fondos se depositan en la cuenta del abogado (generalmente una cuenta separada creada para este propósito)
  2. Preparar los documentos legales necesarios para significar la transferencia legal. Estarás firmando MUCHOS documentos
  3. Una vez que se firman los documentos, comienzan los pagos
    1. El abogado
    2. Sus titulares de gravamen (es decir, su banco). En la mayoría de los casos, el abogado se comunicará con el banco para obtener un número de "pago final". Al igual que con el dinero entrante, esto generalmente se realiza mediante transferencia electrónica en la mayoría de los casos. El banco le enviará por correo un aviso final indicando el pago y el cierre de su cuenta hipotecaria.
    3. Cualquier tarifa por la documentación del gobierno (las tarifas varían de un estado a otro y, a veces, de un condado a otro), así como los impuestos a la propiedad
    4. Usted, el vendedor (cheque o transferencia bancaria, según lo prefiera)

Con toda honestidad, este es un proceso fácil (aparte del calambre en la muñeca)

¿Qué tan difícil sería realmente vender la casa?

Ah, ahí está el problema. Esto depende MUCHO de las variables que no puedes controlar

  • La demanda del mercado inmobiliario local
  • La economía más amplia
  • Que deseable es tu casa

El riesgo que corre al comprar una casa es recuperar el capital cuando la vende. Si compra una casa e hipoteca el monto total, con el tiempo el monto que debe por la casa disminuye (lentamente al principio, ya que así es como funcionan las hipotecas). Después de, digamos, 10 años, serás dueño de una parte decente, que querrás sacar si te mudas. Como tal, necesita encontrar una casa en la que no solo quiera vivir, sino que también pueda venderse nuevamente más tarde por al menos tanto como pagó por ella.

¿Qué tan difícil es vender una casa que actualmente está hipotecada?
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