¿Qué pueden/hacen los gobiernos para abordar el aumento de los precios de la vivienda por parte de los inversores extranjeros?

En primer lugar, debe abordarse su suposición. La inversión extranjera, en sí misma, no aumenta el costo de las viviendas. El problema real son los inversionistas extranjeros que agotan la oferta de propiedades comprando bienes raíces en el extranjero con fines de inversión y quedándose con ellos sin alquilarlos . Mientras los locales puedan seguir comprando o alquilando las propiedades de inversionistas extranjeros, no es gran cosa.

Con esto en mente, conozco cuatro herramientas de política:

1) Gravar la propiedad de la propiedad. Esto se puede hacer de varias formas y, por lo general, toma la forma de un impuesto a la propiedad. Esto se hace en diversos grados en muchos países. La administración que recauda el impuesto puede variar desde el gobierno hasta el municipio local.

Dos problemas principales: necesita una evaluación razonablemente buena del valor de la propiedad y, dado que también afecta a los locales, puede verse como un impuesto injusto en el sentido de que también puede afectar a los jubilados (no necesariamente acomodados) que compraron su propiedad cuando los precios eran mucho más bajo.

Francia tiene una variación de esto, donde gravan la riqueza (es decir, todo el capital). Si la memoria no me falla, su presidente recién elegido prometió reformar el impuesto sobre el patrimonio para que solo se aplique al capital no productivo.

2) Gravar a los compradores de vivienda extranjeros como parte de la transacción cuando el comprador no reside en el país. Esto fue intentado recientemente por la Columbia Británica en un esfuerzo por defenderse de los inversores extranjeros que estaban agotando el mercado inmobiliario de Vancouver.

Parece haber funcionado un poco, pero aparentemente no detuvo la burbuja . Los compradores extranjeros más agresivos todavía están invirtiendo dinero (aunque hasta el 3% de las transacciones frente al 13% en su punto máximo) en el mercado, al lado de los inversores locales (que, seamos realistas, podrían ser empresas de propiedad extranjera o fideicomisos establecidos hasta evitar el impuesto a las transacciones).

Una variación de esto es prohibir las compras por parte de extranjeros por completo, como se describe en la respuesta de SJuan. El problema con ambos enfoques es similar: puede eludir la ley, por ejemplo, registrando una empresa local y haciendo que la empresa compre la propiedad.

3) Impuesto sobre inmuebles desocupados. Este es un impuesto directo sobre los inversionistas de bienes raíces que se duplica como un impuesto adicional sobre los hogares de alto patrimonio neto que poseen propiedades secundarias. (A este último obviamente no le gusta mucho).

Para implementarlo, básicamente grava las propiedades que no están ocupadas la mayor parte del tiempo. Para vivienda residencial, puede definir esta última como la residencia fiscal de alguien. Es más turbio para la propiedad comercial.

Esto se está probando en Victoria en Australia y en Vancouver BC. Amsterdam tiene una variación muy pequeña, ya que están multando a los propietarios secundarios que no alquilan su propiedad.

El Reino Unido tiene otra variación más de esto, ya que grava las viviendas secundarias ; también lo hace, si la memoria no me falla, los Países Bajos en general.

4) Proteger a los ocupantes ilegales. Esta es la opción más colorida que conozco. Básicamente, un ocupante ilegal que encuentra una propiedad que ha estado desocupada por más de un cierto tiempo y de alguna manera logra mudarse obtiene la misma protección que un inquilino que paga y puede quedarse hasta que sea desalojado por una orden judicial. Así es más o menos como funcionaban las cosas en los Países Bajos hasta que recientemente se prohibió la ocupación ilegal .

En cuanto a lo que funciona...

Gravar la propiedad o el patrimonio neto tiene poco efecto en los precios de la vivienda si la historia sirve de indicador. Además, técnicamente es solo otro impuesto, que también afecta a los locales, incluidos los jubilados.

No creo que gravar a los compradores extranjeros pueda funcionar a largo plazo, porque es fácil de superar, por ejemplo, creando un negocio local o trámites coloridos con miembros de la familia local (por ejemplo, podría darles un "préstamo" a cambio de la venta anticipada de la propiedad ).

Proteger a los ocupantes ilegales puede parecer descabellado, pero da incentivos extremos para mantener las casas compradas como inversiones bien mantenidas y ocupadas por inquilinos, todo mientras expulsa a los propietarios de viviendas secundarias de los mercados calientes.

Gravar las viviendas desocupadas tiene, en menor medida, más o menos los mismos efectos que proteger a los ocupantes ilegales. No tengo conocimiento de ningún lugar donde haya existido el tiempo suficiente para decir cuál debería ser el nivel impositivo correcto para mantener a los especuladores y propietarios de viviendas secundarias fuera de los mercados calientes. Pero en mi opinión, esta es la única opción sensata a largo plazo.

Proporcionaré un punto de vista alternativo al de Denis.

¿Cómo están lidiando los gobiernos con el problema de los inversionistas extranjeros que aumentan el costo de las viviendas...

Esta es una pregunta interesante, por la forma en que está formulada. Parece dar a entender que el gobierno no es al menos parte del problema. Veamos ahora el resto de tu pregunta:

...en países como EE. UU., Canadá, Japón, etc. ¿Qué han hecho/podrían hacer los países en materia de políticas para hacer frente a esto? ¿Y qué tan exitosos han sido sus intentos de abordar el problema?

Primero, estoy de acuerdo en que "los inversionistas extranjeros aumentan el costo de las viviendas" tiene consecuencias problemáticas. Así que deberíamos mirar en qué países y ciudades sucede, dónde no sucede, para que podamos entender por qué sucede.

Por lo tanto, citaré un estudio bastante famoso que causó cierto revuelo cuando se publicó. Este tipo hizo todo el trabajo.

13.ª Encuesta anual de asequibilidad de la vivienda de Demographia International: "Los altos precios de la vivienda no son una señal del éxito de la ciudad, sino una señal de fracaso..." . También afirma que, sin la "más mínima duda, la vivienda inasequible está casi en todas partes y siempre causada por el mismo factor: restricciones en la oferta de viviendas”.

Es decir, hago inversiones inmobiliarias, tengo inquilinos... y estoy de acuerdo con ellos al 100%. Dame una vivienda barata que pueda comprar y renovar a los estándares modernos y hacer negocios y alojar a la gente, ¡maldita sea! Pero dejé de comprar hace un tiempo, los precios son tan delirantes que necesitaría 30-40 años de alquiler para pagar el condominio...

Más citas:

Alemania es probablemente el país con el mercado inmobiliario más aburrido del mundo. Es un lugar donde nunca pasa nada (al menos en lo que a vivienda se refiere). Los precios de la vivienda en Alemania se mantienen estables, y si no hubiera sido por la crisis del euro y las tasas de interés negativas, los alemanes probablemente aún podrían comprar casas por los mismos precios en términos reales que pagaron hace veinte o treinta años.

La historia de otros países como Australia, Nueva Zelanda, el Reino Unido y gran parte de los Estados Unidos es diferente. Allí, los precios de la vivienda se han disparado (ahora inasequible). Mi propia investigación de vivienda se centró en esta diferencia: ¿Por qué Alemania (y de manera similar Suiza) proporcionó estabilidad de vivienda donde gran parte del mundo anglosajón no lo hizo?

En pocas palabras, la respuesta a esta pregunta tiene mucho que ver con la forma en que se financian los consejos. En jurisdicciones donde los tomadores de decisiones locales se beneficiarán del nuevo desarrollo, estarán mucho más ansiosos por hacerlo realidad. En Alemania y Suiza, los presupuestos municipales dependen en gran medida de su capacidad para atraer nuevos residentes y contribuyentes. Esta es la razón por la que ambos países han tenido tradicionalmente una oferta de vivienda más receptiva y flexible. Los incentivos financieros disponibles para planificadores y concejales marcaron la diferencia en los precios de la vivienda a largo plazo.

Entonces, volviendo a su pregunta: los inversionistas extranjeros aumentan el costo de las viviendas porque:

• Esperan que los precios sigan subiendo, por razones irracionales (es decir, es una burbuja ).
• Esperan que los precios sigan subiendo, por razones racionales (es decir, saben lo que están haciendo y están comprando en lugares donde las políticas que restringen la oferta crean escasez de viviendas).
• Razones económicas indirectas, es decir, blanqueo de capitales. Este es un problema aparte y debe solucionarse por los medios legales apropiados.

Lo bueno es que los tres pueden abordarse exactamente con la misma política:

Permita que la oferta satisfaga la demanda limpiando y simplificando la legislación sobre el uso de la tierra, y desconectando muchas regulaciones inútiles.

Esto hace que los precios sean estables, asequibles y relacionados con la realidad (es decir, con los precios de la construcción), como en Alemania, por ejemplo. Evita las burbujas y evita que los inversores compren viviendas y las mantengan vacías de inquilinos mientras esperan para cambiarlas... porque los precios no están subiendo, por lo que no habrá cambios. Sin la esperanza de un flip, debe rentabilizar la vivienda que posee (alquilándola) o vendérsela a alguien que lo haga. Esto significa que esta unidad de vivienda cumple su propósito, al tener personas en ella.

Esto también desbloquearía el mercado.

Desafortunadamente, volver a precios de vivienda realistas significaría que mucha gente perdería mucho dinero, por lo que la mayoría preferiría el statu quo, incluso si es insostenible.

Esto solo sucederá después de que se implemente un esquema lo suficientemente sólido para garantizar que todas las pérdidas sufridas por los banqueros se desvíen rápidamente de los contribuyentes.

Ahora, voy a tirar un poco a la basura las propuestas de Denis (por favor, no te ofendas, veo que las criticaste bastante a):

Tributación de la propiedad inmobiliaria.

Razonable si se utiliza para pagar, por ejemplo, carreteras. Irracional si es un castigo: desincentiva la construcción, aumenta la escasez, saquea a los locales, y los ricos simplemente compran en otra parte.

Francia tiene una variación de esto, donde gravan la riqueza (es decir, todo el capital).

¡SI PODEMOS! Este impuesto es famoso por convencer a los ricos de ir a pagar sus impuestos a otro lugar, como Suiza. Por lo general, también mueven sus empresas y su riqueza... como lo hicieron algunos amigos míos... El resultado es una pérdida neta de dinero de los impuestos, empleos e inversiones. El capital es algo muy preciado, porque eso es lo que inicia negocios y crea empleos. Su crecimiento debe ser alentado, no castigado por razones ideológicas. Entonces, peor que inútil.

Gravar a los compradores de vivienda extranjeros como parte de la transacción cuando el comprador no reside en el país.

Por qué no, pero es pirateable mediante el uso de testaferros locales, como mencionaste.

Sugeriría una variante: hacer saber que se sospechará lavado de dinero si hay inversores extranjeros involucrados, y que todo se verificará dos veces.

Impuesto sobre inmuebles desocupados.

Implica que el gobierno tiene derecho a decidir qué hacer con su propiedad, por lo tanto, inmoral.

También ineficaz, porque no resuelve la causa raíz del problema. En la práctica, las propiedades desocupadas son residencias secundarias (que ya pagan el impuesto a la propiedad) o unidades que se mantienen fuera del mercado por alguna otra razón (bloqueo legal, herencia, renovación, etc.). Cada vez que veo algunas estadísticas reales sobre esto, la famosa "gran cantidad de casas desocupadas" es en realidad nada. Esto no impide que algunas fracciones del espectro político despotricen sin cesar al respecto.

Otra razón por la que algunas unidades están vacantes es que la legislación sobre el alquiler es tan complicada (y muy arriesgada) que algunas personas simplemente no se molestan.

Por ejemplo, sé de varias unidades vacantes entre mí y mis otros amigos y familiares de propietarios malvados:

• Dos están en renovación y aún no están terminados.
• Tres están entre inquilinos, se ocuparán en breve. Estamos en la época del año en la que los estudiantes se mueven, por lo que, naturalmente, esto implica viviendas vacantes.
• Y el último... oh hombre... este es de mis padres y ha estado vacío por años...

Esto se debe a que el alquiler que obtendrían los trasladaría a otro nivel fiscal, y el resultado neto sería un ingreso total después de impuestos MENOR que mantener la unidad vacía. Considero que esto es fascinantemente tonto, pero ¿qué puedes hacer...?

No puedo dejar que un amigo viva allí gratis, porque esto se consideraría un regalo para ellos igual al precio del alquiler, por lo que el amigo tendría que pagar impuestos por esto (¡no es broma!) Además, nuestros matones locales del IRS sospecharían de inmediato algo de efectivo. los pagos estaban involucrados y bajarían como los cuatro jinetes.

Además, no podemos venderlo, porque el edificio está en renovación.

Y el Gobierno intervino para "ayudar" proporcionando "subsidios".

Han pasado 4 años y el papeleo aún no está terminado.

Como resultado, el edificio parece una zona de guerra, todo está roto, hay cables eléctricos con corriente colgando en los pasillos (pero los chicos de servicios públicos fueron lo suficientemente amables como para proporcionar calcomanías de "PELIGRO DE MUERTE, NO TOCAR"). Oh, sí, esto también significa que todos los pisos dentro del edificio son "indecentes" por no cumplir con los estándares de seguridad y, por lo tanto, es ilegal alquilarlos...

También tuve que colarme ilegalmente y arreglar algunas ventanas con goteras en los pasillos, porque como el papeleo no está terminado, nadie podría decidir quién iba a pagar por ello, o incluso si podíamos ordenar a un contratista que arreglara el maldito ventanas con fugas.

Proteger a los ocupantes ilegales

Contra los derechos de propiedad, por lo tanto inmoral. Además, afecta más a la gente promedio/pobre, ya que los ricos y poderosos siempre encontrarán la manera de echar a los ocupantes ilegales.

Epílogo

La vivienda inasequible causa muchos problemas y reduce el nivel de vida de muchas maneras, por ejemplo: varios niños que comparten habitaciones pequeñas, no poder mudarse para conseguir un mejor trabajo, o simplemente conseguir un trabajo, o estudiar, perder horas. en el transporte cotidiano, etc. Estos son algunos de los efectos visibles .

Además, siendo yo mismo un inversionista de bienes raíces, y mucho menos izquierdista, ofreceré algunas ideas sobre los otros efectos secundarios y menos visibles que podría haber pasado por alto.

Primero, estar plagado de deudas convierte a las personas en esclavas. Cuando tu jefe sabe que tienes una gran hipoteca, no vas a renunciar... él es tu dueño. Además, las personas endeudadas que todavía tienen esperanzas de pagar sus préstamos no tienden a rebelarse o protestar contra sus gobiernos. Se callan y se van a trabajar. Este es un punto importante para comprender por qué el gobierno quiere muchos propietarios de viviendas, preferiblemente endeudados. Son más fáciles de controlar.

En segundo lugar, en un mercado inmobiliario saludable, usando cifras de mi amigo en el negocio de la construcción:

• Una unidad de vivienda decente promedio costaría, digamos X € por m2 (alrededor de 1500-2000 € considerando los costos de construcción, etc.).
• Una unidad de lujo costaría 2-3 veces eso por m2 porque no hay muchos edificios de gran altura donde poner ese ático con jacuzzi con vista a la ciudad...
• Y un pedazo de basura abandonado y sin aislamiento costaría 2-5 veces MENOS , hasta el precio de la tierra.

Esta distribución estadística de precios ya no existe en un mercado donde los precios han sido "comprimidos" en un rango inasequible.

En ese caso, la basura abandonada también alcanza precios de locura. Esto significa que el ciudadano medio está jodido, pero los verdaderos pobres están completamente jodidos.

Tampoco hay incentivo para agregar aislamiento o renovar, ya que eso no aumenta mucho el precio.

Terminaré con una nota de humor frío: la ley contra la discriminación.

Cuando 40 personas quieran el piso, tendré que decepcionar a 39 de ellas.

Todos tienen derecho a demandarme por discriminación. A menos que elija el más rico. Si lo hago, ganaré automáticamente en la corte, porque los ingresos son prácticamente el único criterio por el cual se me permite seleccionar candidatos y no ir a la cárcel.

Adivinen que pasa ;)

EDITAR

SJuan76 tiene razón, de hecho ha habido algo de acción en el mercado alemán en los últimos años, parece. Me refería a las 3 décadas anteriores a eso, donde Alemania esquivó la burbuja:

La solución obvia parecería ser fomentar la construcción de más viviendas. Aumente el lado de la oferta, y los precios/disponibilidad podrían volver a la normalidad. Los "inversionistas" solo están saltando a una situación en la que la oferta de viviendas se limita artificialmente , y ven esto (con razón) como algo que pueden aprovechar para ganar dinero.

El mayor problema con esto en los EE. UU. tiende a ser la zonificación. La vivienda de alta densidad tiene muy mala reputación aquí, hasta el punto de que las leyes de zonificación en la mayoría de las ciudades están escritas específicamente para desalentarla .

El problema en la política es que existe lo físicamente posible y lo políticamente posible. En este momento, en la mayoría de estos lugares ( San Francisco es el ejemplo estereotípico), estar a favor de viviendas baratas masivas es una buena manera para que un político pierda su trabajo. La actitud del público hacia la vivienda de alta densidad tendrá que cambiar antes de que se permita a cualquier político cambiar las estrategias de zonificación.

Además de la respuesta de Dennis, existen medidas aún más restrictivas, hasta el punto de prohibir directamente a los extranjeros comprar casas. Un par de ejemplos:

• Dubái permite que los extranjeros que no pertenecen al Consejo de Cooperación del Golfo compren propiedades solo en zonas designadas específicamente .

• En un ejemplo más occidental, Dinamarca permite a los extranjeros comprar propiedades solo si pueden demostrar que Dinamarca es el "centro de su vida" .

Vale la pena comentar que aun con las leyes que estas, los precios pueden verse afectados por factores foráneos. Por ejemplo, si hay una crisis económica mundial, el desempleo aumentará, los bancos aprobarán menos hipotecas y los precios bajarán; por el contrario, una vez que la economía se recupere, los precios subirán.

Si bien @Denis de Bernardy y @SJuan76 se han concentrado en políticas que abordarían el problema restringiendo a los inversionistas extranjeros, otro ángulo serían las políticas que apuntarían a aumentar la oferta de viviendas en el área. Especialmente cuando los precios son altos, los incentivos para la construcción adicional ya deberían existir. Las ciudades y los municipios pueden utilizar la zonificación para promover nuevas áreas como áreas para construir nuevas viviendas. Si el precio es alto en ciertos tipos de casas, pueden regular otros tipos o dar exenciones fiscales a las empresas que construyen los tipos necesarios.

Solo señalaría que gravar la propiedad no necesariamente afecta tanto a los locales como a los extranjeros. Si el impuesto predial desplaza otros impuestos sobre la renta, las ventas o lo que sea, entonces el extranjero no recibe los beneficios de las reducciones de impuestos, pero todavía tiene que pagar el impuesto predial. Por supuesto, muchos lugares hacen exactamente lo contrario. En lugar de trasladar la carga de otros impuestos a los impuestos sobre la propiedad, aprueban leyes que limitan los impuestos sobre la propiedad a favor de los impuestos sobre las ventas o sobre la renta .

Una ciudad también puede brindar servicios que reduzcan los costos de los habitantes pero que no ayuden a las personas que no viven allí. Por ejemplo, las escuelas, la recolección de basura , el alcantarillado y el agua son servicios comunes que solo brindan beneficios a los residentes.

También es posible separar los impuestos sobre la tierra y los edificios . Esto ayuda porque es más probable que los inversionistas extranjeros compren terrenos sin edificar o con edificaciones pésimos que no mejoran. Por lo tanto , cambiar la carga de los edificios a la tierra la trasladará de todos a los especuladores. Pero esto también cambia los impuestos de los rascacielos a las viviendas unifamiliares, a lo que se oponen muchas ciudades.

Las exenciones fiscales especiales para ciudadanos/residentes locales pueden eximir de impuestos a una cierta cantidad de propiedad. Esto puede desplazar la carga de las familias individuales hacia los rascacielos. Y dado que los especuladores extranjeros no pueden reclamar la ciudadanía ni la residencia locales, no se benefician de esto, mientras que la clase media local sí puede hacerlo. Si bien los ricos locales también se benefician, lo hacen como una porción más pequeña de sus posesiones totales.

La tributación territorial, en la que se gravan las ganancias de capital de todas las propiedades locales independientemente de dónde se encuentre el propietario, puede ayudar a garantizar que los especuladores extranjeros reciban menos beneficios cuando venden. Dado que los propietarios locales ya pagan impuestos sobre las ganancias de capital, esto cambia la carga.

Vale la pena señalar que la zonificación tiende a beneficiar a los ricos a costa de la clase media y los pobres. Permite que las personas ricas sean propietarias de viviendas unifamiliares en medio de los centros urbanos, mientras que las personas más pobres no pueden encontrar un lugar para alquilar. Las áreas con leyes de zonificación más débiles tienden a tener viviendas más asequibles en comparación con lugares más restrictivos.

Creo que estos puntos podrían ayudar,
1: Identifique la región donde se había agotado el suministro y ayude a aumentarlo.
Por ejemplo, en cierta área, se agotaron las casas de 400k a 700k, por lo que los precios aumentaron 20k solo en 2017.
2: Responsabilizar a varios sitios web de bienes raíces en línea cuando respaldan un precio inflado (solo porque una persona rica, extranjera o frustrada pagó en exceso por una casa, toda la casa en el vecindario sube)
3: Cumplimiento desde el punto de vista financiero, Investigue el banco al azar cuando aprecian una casa y el inspector. Tipo de estrangulamiento.