Esta es una pregunta muy simple, pero he tenido dificultades para encontrar una respuesta simple.
Supongamos que Bob tiene una casa que vale $ 100k, con una hipoteca, con $ 50k del capital pagado (por lo que todavía le debe al banco $ 50k por la casa). Ahora digamos que lo vende por $150k. ¿Obtiene el banco los $50k que se le deben y Bob recibe los $100k restantes de la venta?
En la superficie, esto parecería tener sentido: Bob solo tiene una deuda de $ 50k, por lo que parece ser la cantidad que el banco debería tomar. Por otro lado, el banco obviamente no le habría prestado dinero a Bob en primer lugar si no esperara ganar dinero con el préstamo (en forma de pagos de intereses).
Entonces , ¿ cuánto recibe el banco, en términos generales? ¿Se divide la ganancia de alguna manera en función de la cantidad de capital que Bob había pagado antes de la venta?
Una hipoteca es simplemente un préstamo respaldado por una propiedad (y, debido a que es muy grande y muy común, está cubierto por algunas leyes específicas). Como tal, el banco no es un "inversor" en su casa; simplemente le está prestando dinero con la propiedad como garantía. Por lo tanto, no obtiene ninguna parte de las ganancias.
Siempre que venda la casa por su cuenta, por más de lo que debe, la mayoría de las veces en los EE. UU. obtendrá alrededor del 92-94% del precio de venta, menos lo que deba por la casa. El 6-8% que no recibe irá a los agentes inmobiliarios como comisión (a menos que venda por el propietario y no se lo venda a alguien con un agente del comprador), y para pagar algunos de los costos de la venta (cuánto de los que paga dependen del trato que haga con el comprador, pero es común pagar algunos de ellos en algunas áreas). También deberá impuestos (potencialmente). Luego le devuelve al banco esa cantidad.
Como tal, en su ejemplo, digamos que Bob debe $ 50k en su casa y la vende con un agente inmobiliario por $ 150k. Obtiene $150k-0.06*150k = 141k después de la comisión.
Luego le entrega al banco un cheque por el pago actual del préstamo: esa cantidad suele ser un poco más alta que el capital restante, porque usted debe los intereses acumulados entre [último pago que realizó] y [día de la venta]. Digamos que este es un préstamo del 6 %, que equivale a alrededor del 0,5 % mensual, y ha pasado medio mes desde su último pago, por lo que debe otro 0,25 % u otros $125. Algunas hipotecas también pueden tener multas por pago anticipado (verifique su nota). En este caso no hay penalidad, por lo que el banco obtiene $50,125 de la venta. Por lo general, el banco obtendría eso inmediatamente al cierre, es decir, no obtiene los $ 141k o $ 150k completos y luego escribe un cheque, en cambio, la compañía de título/cierre obtiene esa cantidad y le da los $ 9k a los agentes inmobiliarios. los $50,125 al banco y los restantes $90,875 a él.
No olvide que también puede deber impuestos sobre la renta y, a veces, otros impuestos locales sobre las ganancias de la venta. En este caso, el IRS no obtendría nada (ya que es menos de $250k), asumiendo que es una residencia principal, pero tenlo en cuenta.
Además, en el caso de una ejecución hipotecaria, el banco obtendrá algo de dinero extra para pagar los costos en los que incurrió al ejecutar la hipoteca y vender la casa.
Joe ha explicado cómo funcionan la mayoría de las hipotecas
Una hipoteca es simplemente un préstamo respaldado por una propiedad (y, debido a que es muy grande y muy común, está cubierto por algunas leyes específicas). Como tal, el banco no es un "inversor" en su casa; simplemente le está prestando dinero con la propiedad como garantía. Por lo tanto, no obtiene ninguna parte de las ganancias.
Sin embargo, hay algunas hipotecas en las que el banco participa del aumento del valor de la propiedad, por ejemplo, "But to Let Equity Loan" de Castletrust en el Reino Unido.
Otros productos permiten a una persona mayor sacar dinero de su propiedad a cambio de, digamos, el 60 % de lo que se vende la propiedad a su muerte.
Las hipotecas islámicas también funcionan de manera diferente ya que no se permite cobrar intereses. Por ejemplo
A diferencia de una hipoteca convencional en la que el comprador pide dinero prestado a un prestamista que luego se reembolsa con intereses, las alternativas hipotecarias islámicas que cumplen con la Sharia de Al Rayan Bank (Planes de compra de vivienda o HPP) se basan en los principios financieros islámicos de un Acuerdo de copropiedad (Disminución de Musharaka ) con Leasing (Ijara).
El precio de venta menos el saldo del préstamo, menos los costos de cierre es su neto.
A los números no les importa si tienes ganancias o pérdidas, ni al banco. La gente compra demasiado alto, paga una hipoteca a 10 años y termina el cierre con poco o nada de dinero todos los días.
El propietario obtiene todos los beneficios de la subida de precios, porque es su activo. El banco cobrará tarifas de reembolso anticipado, pero a menudo son una pequeña fracción de las ganancias.
Esta es la razón por la que la propiedad de vivienda en los mercados en alza es tan popular: ofrece los beneficios de "orientar" una inversión financiera para que pueda obtener ganancias que son una fracción muy grande de su capital (valor inicial).
Mohair