Busco vender y comprar una casa. Pero con el mercado actual siendo tan loco como es (las casas se venden rápido a veces por 150,000 más de lo solicitado), me temo que si vendemos primero, podríamos quedarnos sin una casa nueva. O quedarnos estancados o pagar de más por algo y desear no haber vendido nunca nada. Me pregunto si es posible comprar primero. ¿Cuál es la mejor manera de asegurar mi próxima casa antes de vender mi casa actual sin quedar atrapado en una hipoteca de prestamista B o arriesgar demasiado?
Sé que habría cierto riesgo de hacer una oferta por una casa nueva sin saber a cuánto se venderá la casa actual, o el riesgo de que no vendamos la casa actual antes del cierre de la casa nueva. También me temo que no se considerarán las ofertas condicionales. ¿Hay más opciones?
(Tenemos una hipoteca sobre la casa actual, pero debido a que el mercado ha subido tanto, también hay una buena parte del capital).
Puedes hacer una oferta contingente : "Compraré esta casa si vendo la mía". En un entorno altamente competitivo, las ofertas contingentes tienden a ser ignoradas. (Otro comentarista describió dicha cláusula de contingencia como sinónimo de "Por favor, recházame".)
Puede obtener un préstamo puente : pide dinero prestado a corto plazo, a un interés extremadamente alto. Si tu casa no se vende, estás jodido.
Pagas dos hipotecas (o incluso compras la otra casa en efectivo). Si puede permitírselo, felicidades por ser súper rico.
O puedes hacer lo que estoy haciendo: vender una casa y luego vivir en casa de mi mamá hasta que compre otra. (Tendrás que quedarte en la casa de tu propia mamá; la casa de mi mamá estará llena, por supuesto).
Editar: un comentarista con el nombre inquietantemente kafkiano de "R". hizo la sugerencia razonable de que compre ambos y alquile uno u otro. Considera esta posibilidad, pero recuerda:
Por otro lado, si las estrellas se alinean, es posible que no quieras salir. Si el inquilino está pagando la hipoteca y un poco más, usted tiene un activo que se aprecia y contra el que puede pedir prestado. Con un poco de trabajo y un uso juicioso del apalancamiento, haciendo esto una y otra vez, puede acumular una serie de propiedades de alquiler que generan ingresos.
Los dos escenarios más comunes son:
Dado que tiene más control sobre el tiempo cuando es el comprador en comparación con cuando es el vendedor, el número 1 es probablemente más común, sin embargo, un buen abogado de bienes raíces debería poder guiarlo a través de sus opciones en caso de que surja el número 2. Afortunadamente, muchos abogados de bienes raíces no le cobran nada hasta que se completa la venta, y es probable que obtenga un descuento si los involucra tanto en la venta como en la compra, por lo que comenzaría por encontrar un abogado.
Un préstamo puente (o préstamo puente) está diseñado exactamente para esta circunstancia. Son préstamos a corto plazo (6 meses es lo común) diseñados para ayudar a los compradores de viviendas a cerrar la brecha entre la compra y la venta.
MoneySupermarket los define así :
Los préstamos puente están diseñados para ayudar a las personas a completar la compra de una propiedad antes de vender su casa actual, ofreciéndoles acceso a corto plazo a dinero con una tasa de interés alta. Además de ayudar a quienes se mudan de casa cuando hay una brecha entre la venta y las fechas de finalización en una cadena, este tipo de préstamo también puede ayudar a alguien que planea vender rápidamente después de renovar una casa, o ayudar a alguien que compra en una subasta.
Las tasas de interés son muy altas y es probable que haya cargos, ya que solo necesitará el préstamo por un período breve. Aquí hay algunos enlaces a sitios web canadienses que explican más.
Si puede calificar para dos hipotecas, esto es ciertamente posible. Para ello puedes hablar con un banquero.
Sin embargo, la mayoría de las personas no califican para dos hipotecas, por lo que toman una ruta diferente. Hacen ofertas por una casa nueva con la contingencia de vender la casa existente. Un buen agente de bienes raíces lo guiará a través de esto y cualquier posible efecto secundario.
Tenga en cuenta que cuantas más contingencias haya en una oferta, menos atractiva será esa oferta para los vendedores. Así es como los compradores en efectivo pueden obtener un mejor trato (sin contingencias y con un cierre muy rápido). Dado el atractivo de su mercado, un vendedor podría rechazar su oferta en lugar de un comprador de vivienda por primera vez que no necesita vender una casa antigua. Por otro lado, pueden ver su contingencia como de bajo riesgo ya que el mercado está muy activo.
Esta es la razón por la que probablemente necesite un buen agente. Pueden enmarcar la contingencia bajo una luz muy positiva.
También existe la opción de almacenar la mayoría de sus cosas y alquilar un apartamento o ir a un hotel de estadía prolongada. Algunos apartamentos tienen opciones de mes a mes a una tarifa más alta, aunque es posible que deba preguntar.
He conocido a algunas personas que usan esto como su plan principal porque les resulta más fácil mantener la casa limpia y lista para mostrar cuando está vacía.
Básicamente, esta opción es vender su casa actual y luego comprar la nueva casa con un tiempo de transición (con suerte bastante corto) en el medio.
Como sugieren las otras respuestas, hay varias formas de hacerlo y la correcta dependerá de su situación (cantidad de capital en su casa actual, flujo de efectivo principalmente, cantidad de tiempo entre la compra y la venta).
Si tiene una buena cantidad de capital (por ejemplo, una hipoteca restante de $ 50,000 en una casa valorada en $ 300,000), le propondré una opción similar al financiamiento puente:
Haz una oferta por tu nueva casa. Utilice parte de su capital como parte del pago inicial (por ejemplo, $130K). Use un poco más de su capital como reserva de efectivo que le permita pagar dos hipotecas entre la compra y la venta (por ejemplo, $30K). La forma en que esto se ejecutaría es que su hipoteca existente sería descargada y reemplazada por una hipoteca más grande. El producto de esa hipoteca se dividiría entre el pago inicial y el efectivo que desee.
Entre el cierre de tu compra y el cierre de tu venta, estarás pagando dos hipotecas y serás responsable de dos propiedades. No es divertido, pero su reserva de efectivo está ahí para sostenerlo a través de esto.
Cuando se cierre la venta de su nueva casa, estará rompiendo la hipoteca de esa casa. Cuando obtenga el producto de la venta, sería un buen momento para usar cualquier privilegio de suma global/pago anticipado que tenga en la hipoteca de la nueva casa.
Pagará honorarios legales por cada transacción y multas por cada hipoteca que rompa. Sin embargo, las tasas de interés serán más bajas que el financiamiento puente. Por esta razón, este enfoque probablemente será más barato que el financiamiento puente solo si el tiempo entre el cierre de los dos acuerdos es bastante largo (p. ej., al menos 6 meses) y las multas por cancelar las hipotecas son razonables (p. ej., 3 meses de interés). ). Necesitaría la ayuda de un buen corredor hipotecario y un buen abogado, pero también tendría que hacer su propia diligencia debida; recuerde que los corredores reciben una comisión por cada hipoteca que venden. Si no tendrá problemas para vender su casa actual rápidamente, es probable que el financiamiento puente sea una mejor oferta. Si necesita mantenerlo por un tiempo porque necesita arreglar las cosas o será más difícil de vender, puede considerar este enfoque.
Si vive en un mercado donde algunas casas cuestan $ 150,000 más que pedir, entonces DEBE comprar antes de vender. En el mercado de un vendedor, recibirá múltiples ofertas en su casa actual cuando decida vender, se venderá por (muy) más de lo que pide y puede dictar las fechas de posesión. No necesita preocuparse por vender su propia casa, si tiene un agente inmobiliario competente.
Pero comprar una casa es una historia completamente diferente. Es posible que tenga dificultades para encontrar algo asequible y que haya varios compradores cada vez que decida hacer una oferta. Puede pasar por este ciclo varias veces durante muchos meses antes de que se acepte su oferta. Debe hacer esto mientras vive en su propia casa, con la tranquilidad de saber que puede vender su propia casa fácilmente en cualquier momento, en lugar del estrés de una fecha de cierre inminente de su propia casa. O peor aún, muévase a un espacio alquilado oa la casa de la madre de Malvolio durante meses o un año mientras el mercado aumenta un 15 % y las casas en su área anterior ahora se venden por $100 000 más de lo que usted vendió. Ay, ahora realmente no puede permitirse comprar lo que quiere, y puede terminar comprando algo equivalente a lo que solía tener, por más, más los costos legales, de bienes raíces y de transferencia de tierras.
Si las fechas de cierre no se alinean, entonces haga un puente. Esto solo terminará costando unos pocos cientos de dólares, menos de $ 1K, incluidos los honorarios legales (el abogado también cobrará por manejar esto). Pero si compra antes de vender, compensará fácilmente esa diferencia.
Este consejo solo se aplica a los mercados inmobiliarios activos. No soy un agente de bienes raíces, solo un tipo que vive en el GTA que pasó por este proceso el año pasado. Perdí tres ofertas durante 10 meses, luego compré por el precio de venta en la cuarta oferta (muy afortunado), luego vendí por $ 90K sobre la oferta, luego hice un puente durante 2 meses. Mi agente de bienes raíces es increíble e hizo que el proceso fuera lo más libre de estrés posible.
Consiga un buen agente inmobiliario, comience a buscar una casa mientras prepara su propia casa para la venta y disfrute el proceso. También debe negociar con su agente de bienes raíces, es posible que estén dispuestos a reducir su comisión por la venta si también lo representan en la compra.
¡Buena suerte!
PS No haga una oferta contingente y no la acepte. Obtenga su financiamiento antes de hacer una oferta, y si le preocupa la inspección, también puede hacerlo antes de la oferta, si actúa rápidamente. La inspección costará ~ $ 500, pero aumentará el valor de su oferta mucho más que eso, ya que ingresará sin condiciones. Gasté ~$1,000 en dos inspecciones de propiedad en casas que perdí y no me arrepiento. Ese es el costo de hacer negocios. Las otras ofertas de la casa que finalmente compré fueron por mucho más que mi oferta, pero tenían condiciones. Ahorré al menos $40,000 al estar libre de condiciones y solo gasté $1,500 en tres inspecciones de propiedad. Y, algunas personas simplemente abandonarán el escenario de ofertas múltiples cuando se enteren de que uno de los compradores ha realizado una inspección.
No dices por qué te quieres mudar. Sin saber eso, es difícil recomendar un curso de acción. De todos modos...
La secuencia de eventos para un resultado ECONÓMICO en un mercado fuerte es la siguiente:
(1) Empiezas a buscar una nueva casa
(2) Usted alquila almacenamiento y almacena artículos grandes
(3) Alquilas un apartamento y te mudas al apartamento
(4) Ahora que la casa está vacía, puede hacer fácilmente cualquier limpieza importante y renovación necesaria para venderla.
(5) Vendes la casa (y sigues buscando una nueva casa mientras lo haces). Dado que la casa está vacía, se venderá mucho más fácilmente que si estuvieras en ella.
(6) El dinero que obtienes de la venta de la casa lo inviertes
(7) Liquidas tu inversión y compras la nueva casa que encuentras. Si tiene suerte, el mercado habrá disminuido mientras tanto y obtendrá una buena oferta en la nueva casa además del dinero que ganó en su inversión.
(8) Sacas tus cosas del almacenamiento a la nueva casa.
Hay otras posibilidades que implican perder mucho dinero. La secuencia de eventos anterior le hará ganar dinero, posiblemente MUCHO dinero.
Vendí mi casa y había estado en el mercado buscando una casa de reemplazo durante más de 6 meses después de venderla. Encontré a alguien dispuesto a darme un contrato de arrendamiento a corto plazo de 3 meses, con un mes a mes después de eso, a una tarifa equitativa, ya que los inquilinos eran más escasos que los compradores. Para cuando encontré una casa, había guerras de ofertas ya que había excedentes. disminuyó (puede ser causado por la temporada), y fue bastante difícil conseguir mi nueva casa. Sin embargo, los tasadores ayudan en esto hasta cierto punto porque lo que quiera el vendedor no es necesariamente lo que obtiene, incluso si se lo ofrece. Ofrecí $ 10k por pedir solo que me eligieran del grupo grande que pujaba por la casa. Una vez que la tasación llegó a $ 10k por debajo de mi oferta, pude comprar la casa en lo que esperaba. Por supuesto, tenía que estar preparado si llegaba más alto, pero hice mi tarea y sabía más o menos lo que valía la casa. La hipoteca es la misma que el contrato de arrendamiento que tenía, la casa tiene solo 10 años y tiene 1 año de garantía en artículos grandes que podrían salir mal. En los 3 meses que he estado en la casa, he ganado casi $8k en capital... y tendré una deducción de impuestos de alrededor de $19,000 de un ingreso de un salario de $72,000, lo que me da un ingreso imponible de $53,000... haciendo que la obligación tributaria baje alrededor de $ 4600. Si estoy reclamando 0 dependientes, recibiré alrededor de $ 5,000 este año en comparación con el punto de equilibrio. 000 de un ingreso de un salario de $ 72,000, lo que me da un ingreso imponible de $ 53,000... lo que hace que la responsabilidad fiscal baje alrededor de $ 4600. Si estoy reclamando 0 dependientes, recibiré alrededor de $ 5,000 este año en comparación con el punto de equilibrio. 000 de un ingreso de un salario de $ 72,000, lo que me da un ingreso imponible de $ 53,000... lo que hace que la responsabilidad fiscal baje alrededor de $ 4600. Si estoy reclamando 0 dependientes, recibiré alrededor de $ 5,000 este año en comparación con el punto de equilibrio.
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