Cuando se trata de asesoramiento hipotecario, algunas personas recomiendan hacer un pago extra. La lógica es: "Estos pagos adicionales se aplican automáticamente a su principal, no a los intereses".
¿Por qué importa si el pago extra se aplica al principal y no a los intereses?
La aplicación al capital ahora reduce el interés a lo largo de la vida de la hipoteca. Si tiene un capital de 100 000 y un 10 % de APY, entonces, al final del año (suponiendo que no se realicen otros pagos), deberá 110 000.
Si tiene 1K de repuesto y lo aplica a los intereses al final del año, deberá 109K, pero al final del próximo año deberá 119,9K.
Si lo aplica al capital, al final del año deberá 108.9K y al final del próximo año deberá 119.79K.
En general, con solo aplicar al capital y no hacer ningún otro pago, ahorró 100 dólares adicionales en un año. Ahora, piense en una hipoteca de tasa fija a 30 años.
Los pagos adicionales se aplican al capital y los intereses se amortizan y se calculan mensualmente.
El impacto en su préstamo es bastante sorprendente. Un pago adicional por año le quitará alrededor de 8 años de una hipoteca fija de 30 años.
Vea una herramienta como http://www.mortgagecalculator.org para ver ejemplos.
No estoy seguro de dónde viene la parte de "no me interesa" de su declaración citada; esa no es la forma en que normalmente se da este consejo. Quizás redactó la declaración de esa manera porque cree que solo hay dos posibilidades: ¿los pagos se aplican al principal o al interés? Si es así, aquí hay un malentendido.
Aquí hay otras dos posibilidades: (1) el titular de la hipoteca pone los pagos adicionales en depósito en garantía, para usarlos en el futuro en caso de que usted no realice un pago; (2) el titular de la hipoteca registra el pago como hecho por adelantado, sin darle ningún beneficio (como interés reducido). (Otra forma de pensar en esto es que el titular de la hipoteca adelanta la fecha de vencimiento, esencialmente dándole crédito por haber realizado el pago final . Desafortunadamente, esto no es solo teórico ).
En resumen, "aplicado al principal" es una forma abreviada de decir que el titular de la hipoteca trata el pago adicional de una manera particular (que le beneficia más), y no de una manera (ver (1) y (2), arriba ) que más beneficia al titular de la hipoteca.
Esto puede ser engañoso.
Los pagos anteriores no se aplican automáticamente al principal en muchas jurisdicciones. En cambio, se aplican inmediatamente a los pagos. En otras palabras, a lo largo de la vida de una hipoteca, se programan muchos pagos, e incluso pueden variar si la hipoteca no es de tasa fija. Si los pagos anticipados se envían sin especificación en algunas jurisdicciones, es posible que el capital y los intereses ni siquiera se paguen por adelantado, sino que se acumularán los pagos, por lo que el principal no se reduce, por lo que los intereses aún se acumulan a partir del principal no reducido, y los inversores o el procesador reciben un préstamo a corto plazo sin intereses en forma de cuenta de "pagos devengados". Esto sirve para aumentar la tasa de interés para el prestatario y reducirla para el prestamista o procesador. Como los pagos vencen y no se realizan nuevos pagos, la cuenta de pagos acumulados financia el pago vencido.
Los pagos anticipados deben especificarse para "aplicar al principal". Incluso podrían aplicarse al interés, pero esto sería un desperdicio ya que efectivamente eleva la tasa de interés.
Pagar el principal en lugar de un pago completo o incluso solo el interés reducirá el monto adeudado, sustituyendo el capital por efectivo suponiendo que el valor de la vivienda no disminuya, mientras se mantiene constante la tasa de interés. Pagar cualquier pago o interés anticipadamente solo sirve para aumentar la tasa de interés del inversionista ya que ese dinero se recibe más rápido y se puede reinvertir en otro lugar.
Digamos que usted está pagando $500 al mes, y este mes paga $1,000 extra, para un total de $1,500. "Cuenta para el capital" significa que ahora le debe al banco $1,000 menos. Todavía tiene que hacer sus pagos de $500 este mes y el próximo mes, pero su préstamo se pagará mucho más rápido. Cada mes paga menos intereses, porque debe menos dinero, por lo que una mayor parte del pago de cada mes se destina a pagar el préstamo.
"Cuenta para el interés" significa que sus pagos ahora son $1,000 antes de lo programado, por lo que no podría pagar ningún dinero en los próximos dos meses (porque ya realizó estos dos pagos). Entonces, en realidad no ha devuelto ningún dinero adicional, pero el banco retiene estos $ 1,000 para usted y usa el dinero si no realiza los pagos. Así que esto es mucho menos beneficioso para ti.
Supongamos la siguiente hipoteca. (vea la tabla de abajo)
El monto de interés en cualquier mes dado es SALDO_APERTURA * TASA_ANUAL / 12 (meses por año).
Entonces, en el primer mes, el cargo por pedir prestado el dinero por 1 mes es de $1,250. Le pagamos al banco $2,000. Ellos toman los $1,250 de la parte superior y aplican el resto a nuestro capital.
Ahora mira el segundo mes. Nuestro principal se ha reducido en $750, nuestro interés se reduce en $4 y nuestro pago permanece igual. Esto significa un descuento adicional de $4 en el capital en comparación con el mes anterior.
Ahora mire el mes 12. Para ese mes, apliqué un pago adicional de $10,000 además de mi pago regular de $2,000. Observe que el interés adeudado ese mes es de $1,204. El banco descontará su cargo de la parte superior de mi pago, dejando $10,796 para aplicar al capital.
Como dijo Sharptooth AQUÍ , el interés mensual es la cantidad que pagamos para evitar que exijan el reembolso de todo el préstamo en este momento. Todo lo demás que pagamos se destina a reducir nuestro saldo principal.
En cuanto a hacer un pago adicional de $2000, la forma más fácil de hacerlo es cambiar sus pagos a quincenales. En lugar de pagar $2000 al mes ($24 000), pagará $1000 cada dos semanas. Como hay 52 semanas en un año, terminará haciendo 26 pagos, por un total de $26,000. Esto funciona muy bien si le pagan quincenalmente, ya que los meses con pagos adicionales terminan siendo los meses con cheques de pago adicionales. Con una hipoteca a 25 años, este plan lo mantendrá libre de deudas casi 6 años antes. Si le pagan mensualmente, entonces su mejor alternativa es simplemente aumentar su pago mensual a 13/12 de lo que es actualmente.
Principle Rate Period Payment
$250,000 6% 25 $2,000
Date Open Interest Payment Extra Close
01-Jan-14 $250,000 $1,250 ($2,000) $- $249,250
01-Feb-14 $249,250 $1,246 ($2,000) $- $248,496
01-Mar-14 $248,496 $1,242 ($2,000) $- $247,739
01-Apr-14 $247,739 $1,239 ($2,000) $- $246,977
01-May-14 $246,977 $1,235 ($2,000) $- $246,212
01-Jun-14 $246,212 $1,231 ($2,000) $- $245,443
01-Jul-14 $245,443 $1,227 ($2,000) $- $244,671
01-Aug-14 $244,671 $1,223 ($2,000) $- $243,894
01-Sep-14 $243,894 $1,219 ($2,000) $- $243,113
01-Oct-14 $243,113 $1,216 ($2,000) $- $242,329
01-Nov-14 $242,329 $1,212 ($2,000) $- $241,541
01-Dec-14 $241,541 $1,208 ($2,000) $- $240,748
01-Jan-15 $240,748 $1,204 ($2,000) $(10,000.00) $229,952
01-Feb-15 $229,952 $1,150 ($2,000) $- $229,102
01-Mar-15 $229,102 $1,146 ($2,000) $- $228,247
01-Apr-15 $228,247 $1,141 ($2,000) $- $227,389
tom daniel