¿Es buena idea invertir en comprar para alquilar si el alquiler no cubre el pago de la hipoteca?

Para divulgación completa, nunca compré bienes inmuebles y he estado pagando el alquiler durante aproximadamente 5 años.

" Mi idea inicial es que el alquiler percibido de la casa debe exceder el pago de la hipoteca y los impuestos/costos de mantenimiento (+ idealmente, un colchón extra), para que la casa se pague sola. "

Como idea inicial esto no está mal, pero creo que puede ser una situación demasiado miope y económicamente inexistente.

La perspectiva habitual para alguien que vive en una economía y un mercado inmobiliario que funcionan bien es que el alquiler pagará todo el mantenimiento no extraordinario de la casa. Proporcionará un ingreso excedente que debería ser superior a la Tasa Libre de Riesgo en el mercado de capitales local, tal vez descontado por la tasa de inflación aplicable, y solo con suerte una prima de riesgo.

Voy a desglosar en temas lo que esto significa:

1. El alquiler debe pagar todo el mantenimiento que se espera que pague el arrendador, pero no en casos extremos, como los problemas que no están cubiertos por el seguro. En palabras simples, si de vez en cuando una tubería tiene una fuga, debe esperarlo y el alquiler debe ser lo suficientemente alto como para cubrirlo. Pero si una inundación destruye la propiedad y usted no tenía seguro, entonces eso es simplemente mala suerte para la cual no debe planificarse o esperar que el alquiler lo cubra mágicamente.

2. Seguramente puede invertir en "bons du trésor european" o cualquier bono emitido por el gobierno local. Y estos deberían proporcionarle el rendimiento justo por un riesgo insignificante. Si alquilar una casa le proporcionara un rendimiento menor, nadie construiría o compraría casas para alquilar.

3. Un pequeño problema con esta comparación es que, dado que usted o su inquilino realizarán el mantenimiento de la propiedad, se puede esperar que su valor crezca con el tiempo siguiendo la tasa de inflación (aunque el estado del mercado de la vivienda tendría al menos un corto efecto a largo plazo sobre esta tendencia). Entonces, en realidad, la renta menos el costo esperado de mantenimiento debería superar la tasa libre de riesgo menos la inflación esperada.

4. Porque todo hasta aquí incluye posibles pérdidas de dinero (¿qué sucede si ningún inquilino está alquilando la propiedad actualmente? ¿Qué sucede si se construye un vertedero de basura cerca?) y dolores de cabeza (¿cómo tomar medidas sobre un inquilino que no paga? ¿mantenimiento?) Si bien se espera que invertir en bonos sea una experiencia casi sencilla e indolora, se espera que obtenga mejores rendimientos del alquiler de la casa que de los bonos si se cumplen las condiciones normales. Este rendimiento adicional es la prima de riesgo .

Habiendo dicho todo eso, "la casa se paga sola" no es un factor que entre en el valor de alquiler esperado. Pero te daré los casos habituales:

1. En un mercado que funciona bien, el valor del alquiler mensual de la propiedad generalmente no supera el pago mensual de la hipoteca. Tendrá que poner dinero mientras el inquilino ocupa la casa. De lo contrario, ¿por qué la casa debería ser tuya y no suya cuando la hipoteca ha terminado? Sin embargo, una vez finalizada la hipoteca, la propiedad seguirá pagando el alquiler y, con el tiempo, debería compensar el dinero invertido anteriormente, alcanzar el punto de equilibrio, luego comenzar a generar ganancias y, quizás mucho más tarde, superar el costo de oportunidad .

2. Érase una vez en Brasil, la gente tendría poca disponibilidad de crédito en el sistema financiero. Esto hizo que las tasas de interés de las hipotecas fueran altas, pero el mayor problema era que tendría muchas dificultades para pagar el valor inicial de la propiedad requerido por el banco para financiar la propiedad. Eran tiempos en que el mercado no funcionaba bien, pero en ese entonces sucedió que los pagos de la hipoteca eran más baratos que el alquiler. Difícilmente verás que eso suceda en Francia.

3. Hoy en Brasil, y en muchos países, puede hacer los cálculos y descubrir que si paga la renta e invierte la diferencia entre la hipoteca y la renta, una cartera de bajo riesgo acumularía suficiente capital para adquirir la propiedad antes de la duración nominal de la hipoteca. . Esto significa que debido a las condiciones del mercado (es decir, la disponibilidad de bienes inmuebles tanto listos para alquilar como en construcción, y la demanda para adquirir bienes inmuebles, pero baja demanda para alquilar), se espera que tener una propiedad para alquilar sea una mala inversión ( aunque la región de la propiedad puede crecer en valor y demanda, los valores de alquiler pueden aumentar con el tiempo, hay subsidios gubernamentales que pueden desaparecer, pero estos factores entran en el ámbito de la especulación).

Con respecto a la subpregunta, necesitaría realizar algunas simulaciones, pero en general, sepa que la tasa de interés hipotecario en la mayoría de los países supera el rendimiento esperado de cualquier cartera de bajo riesgo que pueda crear en los mercados de capital. Principalmente porque los bancos también podrían construir esa cartera (a menos que su gobierno esté subsidiando el crédito inmobiliario). Este párrafo sugiere algo que no es trivial de hacer (realizar simulaciones), pero si no puede hacerlo a partir de ahora, tenga en cuenta que también está tratando de especular con la macroeconomía al afirmar que "considere que las tasas de interés son probable que aumente en el futuro, y que la inflación también sea positiva" . Aunque esta es una suposición razonable, especular con la macroeconomía es una tarea mucho más difícil.

Sería bueno si pudieras comprar una propiedad solo usando el alquiler. De hecho, sería tan bueno que nadie alquilara una propiedad porque podría comprarse con menos dinero.

Sin embargo, un objetivo realista es hacer que la renta cubra el mantenimiento, los impuestos y los intereses de la hipoteca, o al menos los intereses después de restar la inflación. Si el alquiler no cubre eso, será mejor que ahorre hasta que pueda comprar una propiedad en efectivo.