Pague por adelantado la hipoteca en su totalidad: ¿también tiene que pagar el interés proyectado?

¿Puedo darle al banco los $300,000 para liquidar la hipoteca, o debo pagar el interés total que se acordó para el plazo de 30 años?

Esto depende del contrato de préstamo. Tenía un préstamo en el que estaba enganchado a pesar de todo. El pago anticipado era solo eso, el pago anticipado. Me hubiera permitido saltarme meses sin hacer pagos (porque ya los había hecho).

La mayoría de los préstamos cobran intereses sobre el saldo restante. Si paga antes, reduce su saldo, disminuyendo el interés. Si lo cancelas antes de tiempo, no hay más saldo ni más intereses.

Tengo curiosidad por qué el banco te dejaría hacer esto, ya que perderán muchas ganancias.

Pero recuperaron su dinero y pueden prestarlo nuevamente. Si mantuvieron el préstamo, no tienen la garantía de recibir su dinero.

El interés es la renta que paga por el préstamo del dinero. Una vez que devuelves el dinero, ¿por qué pagar más alquiler? Si bien algunos contratos de arrendamiento de apartamentos requieren el pago durante todo el plazo, la mayoría permite la terminación anticipada con el aviso correspondiente. Devuelves el apartamento; el propietario lo alquila de nuevo. ¿Por qué deberían cobrar dos alquileres?

Otro problema es que si alguien con una hipoteca cambia de trabajo a una nueva ubicación, esa persona probablemente preferirá vender la casa actual y comprar una en la nueva ubicación. Esta es en realidad la forma típica de terminar una hipoteca. Si el banco no permitiera eso, esencialmente obligaría a la familia a alquilar la casa hipotecada y alquilar una nueva casa. Entonces, el banco pasaría de una casa ocupada por el propietario que los habitantes quieren mantener a una casa de alquiler, donde los habitantes solo se preocupan en la medida de su responsabilidad legal.

Considere la posibilidad de que los propietarios pierdan uno de sus trabajos. No pueden pagar la casa. Así que lo venden y liquidan la hipoteca. ¿Debe el banco negarse a permitir la venta e intentar recuperar el interés de los propietarios empobrecidos? Esa situación casi garantizaría una ejecución hipotecaria costosa.

Una vez que existe una cláusula de terminación anticipada por cualquier motivo, tiene sentido que el banco estructure el préstamo para incluir la posibilidad. De esa manera no tienen que investigar cualquier excusa involucrada. Los reguladores de préstamos también pueden requerir esto, particularmente en hipotecas.

Por lo general, no el interés total, sino todos los intereses devengados y no pagados hasta la fecha. Esto se denomina "Cantidad de liquidación del préstamo" y le devuelve al banco su principal más el "verdadero" costo de capital de ese principal desde su último pago amortizado (que probablemente nunca sea, ya que acaba de firmar los documentos del préstamo).

También puede haber una "multa por pago anticipado". Esto es algo que debería habérsele informado si existe, pero ya es bastante raro en las hipotecas de EE. UU.

La teoría es que el banco obtuvo el dinero que le pagó al comienzo del préstamo mediante la venta de un paquete de bonos respaldado por su hipoteca y otros con un historial crediticio similar y/o aproximadamente al mismo tiempo (un "valor respaldado por una hipoteca"). Al dar la vuelta y pagar antes de tiempo, cumple con su obligación, pero el banco ahora tiene al menos 10 años de pagos de cupones trimestrales sobre ese bono, que esperaban pagar con los intereses de su hipoteca. Por su problema, usted pagaría una cantidad adicional que cubra su "precio de rescate" en la parte de los bonos utilizados para su principal, o simplemente les da tiempo para volver a emitir una nueva hipoteca utilizando su capital pagado para respaldar el bono. de nuevo.

En el mercado inmobiliario moderno, tal penalización por pago anticipado es muy rara, porque muchos prestamistas están dispuestos a otorgarle una hipoteca sin una, y muchos compradores se resisten a la idea de tener que pagar más si pagan antes; el objetivo es pagar menos pagando antes. Solo algo para buscar en la documentación de su hipoteca.

También eliminan el riesgo asociado con ese préstamo y recuperan el dinero para encontrar un préstamo para otra persona, posiblemente a una tasa más alta. Realmente es financieramente neutral para ellos.

¿Cómo funciona el pago anticipado de una hipoteca? Ejemplo:

Tengo una hipoteca de tasa fija a 30 años de 3.5%, la cantidad prestada es de $300,000. Acabo de heredar $300,000. Estoy en el primer año de la hipoteca. ¿Puedo darle al banco los $300,000 para liquidar la hipoteca, o debo pagar el interés total que se acordó para el plazo de 30 años?

Esto depende de la regulación del país y de su acuerdo. En términos generales, los cálculos se basan en el saldo de reducción diario. entonces solo pagas 300k

Tengo curiosidad por qué el banco te dejaría hacer esto, ya que perderán muchas ganancias.

1. El banco tiene 300K, te lo devolvió y se lo dio a otra persona. La pérdida o la ganancia teórica es que es posible que no encuentren a alguien que otorgue el préstamo, las tasas pueden ser favorables o no.
2. Algunos países por regulación bancaria deben permitir el pago anticipado y el cierre.
3. Práctica de mercado o competencia que obliga a todos a ofrecer la opción

Pagamos nuestra hipoteca anticipadamente... al principio en pequeños pagos adicionales al capital y finalmente en una suma global. Cada pago adicional al capital redujo el saldo y redujo todos los pagos en el futuro. Tengo, en algún lugar, una hoja de cálculo de Excel donde rastreé esto... - =CUMIPMT((interestRate/12),term,pymtNumber,balance,balance,0) calculó el pago de intereses adeudado - =currentPrincipal + CUMIPRINTresultAbove calculó el pago mensual de capital

De vez en cuando actualizaba el saldo de capital al final del mes contra lo que me decía la compañía hipotecaria. Por lo general, estaba un poco fuera de lugar.

Mi compañía hipotecaria me pidió que los contactara específicamente para obtener un monto de liquidación antes de escribir el cheque final.

Nunca he oído hablar de una hipoteca en la que se requiera el pago anticipado de todos los intereses esperados siguiendo el cronograma original. Supongo que es contra la ley federal (EE. UU.). Pensemos en eso por un momento... por "interés", recientemente calculé que para nuestro préstamo a 30 años al 6-5/8% sobre aproximadamente 145, pagamos un total de 106000 en interés. Eso incluye una refinanciación a 4-7/8 10 años en un préstamo a 15 años y pagarlo 20 años después de que se otorgó el préstamo original.

En cuanto a no pagar todo el interés teórico adeudado... - Si obtienen una cantidad fija en dólares de interés de servicio, no hay ningún incentivo para pagar a tiempo. Debo la misma cantidad si lo pago hoy o si lo pago 6 meses tarde, después de que me jugué el dinero de la hipoteca y finalmente gané. (sí, sé que podrían escribir la hipoteca para penalizarme por pagar tarde, pero estoy ignorando eso) - si tuviera que pagar todos los intereses que podrían acumularse, ¿cómo podría vender su casa o refinanciar? ¿para esa materia? Cuando realicé el reintegro, el nuevo titular le pagó al antiguo titular 98.000. Si el titular original hubiera exigido el pago anticipado de todos los intereses que se acumularían según el cronograma original, la nueva hipoteca habría sido de 200k. Nunca sería un buen negocio comprar una casa si las hipotecas funcionaran bajo ese término.

Tuve un préstamo de automóvil que funcionó de manera diferente: calcularon previamente el interés total adeudado y luego lo dividieron en partes iguales durante el plazo del préstamo. Pude pagar antes de tiempo y dejaron de cobrar intereses.

La respuesta corta es: los bancos están menos preocupados por el interés devengado en una sola hipoteca que por el interés devengado a lo largo del tiempo por una colección de hipotecas.

Veamos un cronograma de pago para una hipoteca a 30 años al 4% por $100,000.

            Principal   Interest    Balance

Year 1      $1,761.09   $3,967.95   $98,238.91
Year 2      $1,832.85   $3,896.19   $96,406.06
Year 3      $1,907.52   $3,821.52   $94,498.54
Year 4      $1,985.22   $3,743.82   $92,513.32
Year 5      $2,066.11   $3,662.93   $90,447.21
Year 6      $2,150.30   $3,578.74   $88,296.91
Year 7      $2,237.89   $3,491.15   $86,059.02
Year 8      $2,329.07   $3,399.97   $83,729.95
Year 9      $2,423.95   $3,305.09   $81,306.00
Year 10     $2,522.72   $3,206.32   $78,783.28
Year 11     $2,625.49   $3,103.55   $76,157.79
Year 12     $2,732.47   $2,996.57   $73,425.32
Year 13     $2,843.77   $2,885.27   $70,581.55
Year 14     $2,959.66   $2,769.38   $67,621.89
Year 15     $3,080.22   $2,648.82   $64,541.67
Year 16     $3,205.73   $2,523.31   $61,335.94
Year 17     $3,336.33   $2,392.71   $57,999.61
Year 18     $3,472.25   $2,256.79   $54,527.36
Year 19     $3,613.72   $2,115.32   $50,913.64
Year 20     $3,760.94   $1,968.10   $47,152.70
Year 21     $3,914.16   $1,814.88   $43,238.54
Year 22     $4,073.64   $1,655.40   $39,164.90
Year 23     $4,239.63   $1,489.41   $34,925.27
Year 24     $4,412.33   $1,316.71   $30,512.94
Year 25     $4,592.09   $1,136.95   $25,920.85
Year 26     $4,779.21   $949.83     $21,141.64
Year 27     $4,973.91   $755.13     $16,167.73
Year 28     $5,176.55   $552.49     $10,991.18
Year 29     $5,387.45   $341.59     $5,603.73 
Year 30     $5,603.73   $122.11     $0.00

(fuente: http://web5.vlending.com/loancenter-calculators-amort.aspx . Sin embargo, cualquier calculadora de hipotecas debería generar un programa similar).

Algunas cosas a tener en cuenta:

1. El interés adeudado en los últimos 6 años es menor que el interés adeudado solo en el primer año. Los bancos están recibiendo una cantidad desproporcionada del interés esperado por adelantado.

2. Los bancos pueden hacer múltiples préstamos; el dinero recaudado de los prestatarios existentes se puede agregar para hacer nuevos préstamos antes de que se paguen los antiguos, y esos nuevos préstamos comienzan, por supuesto, en el extremo del calendario de pago con intereses elevados. Suponga que el banco presta $1,000,000 a 10 prestatarios. En los primeros dos años cobrarán un total de $114588.90 de los 10 prestatarios en capital e intereses. Eso es suficiente para hacer un préstamo adicional a un prestatario número 11 y mantener $14,588.90 como "ganancia". El nuevo prestatario está haciendo pagos a la tasa del año uno.

Un banco puede perder un poco de interés en un solo préstamo que se paga antes de tiempo, pero eso generalmente se compensa por el hecho de que, como resultado, se puede emitir un nuevo préstamo mucho antes.

Aquí hay una forma de pensarlo: básicamente estás alquilando el capital del préstamo del banco. El interés es el "dinero de la renta" que usted paga por el privilegio de usar su capital principal. Si no necesita usar su dinero por mucho tiempo, entonces no tiene que pagar mucho alquiler, y luego pueden ir y alquilar ese montón de dinero a otra persona.