¿Me beneficia refinanciar con una opción LPMI (seguro hipotecario pagado por el prestamista)?

Mi prometido y yo compramos una casa en abril de 2013 mediante un préstamo de la FHA, fijo a 30 años. Solo tuvimos que hacer un pago inicial del 3,5%, por lo que, por supuesto, una buena parte de nuestro pago mensual es PMI. Recibí una llamada hoy del mismo prestamista que quería refinanciarnos en un préstamo de 25 años y me dijeron que el pago mensual puede ser el mismo o cercano, y que las tarifas de originación, los costos de cierre, etc. pueden estar cubiertos - teóricamente nada para nosotros de su bolsillo.

Nuestros ingresos son apropiados para el préstamo y ambos tenemos crédito en los altos 700.

Lo que tenemos ahora:

  • Pago hipotecario mensual actual: $ 2364.44, de los cuales ~ $ 350 son PMI
  • ~$35k PMI a pagar hasta abril de 2043, o hasta que alcancemos el 80 % de préstamo a valor y refinanciamiento
  • Con PMI, mi tasa de interés efectiva es de alrededor del 4,30 % ~$232 000 en total pagado en intereses - $348 000 prestados
  • ~$615,000 costo total del crédito (?)

Otros números:

  • ~ $ 3700 impuesto anual a la propiedad
  • ~ $ 1000 de seguro anual para propietarios de viviendas
  • Tasación requerida; estarán buscando un valor de vivienda de $ 368000 (probablemente estemos allí)

El prestamista propone:

  • Préstamo a 25 años fijado en 4,75%
  • ~$246,000 total pagado en intereses
  • $ 348,000 prestados
  • PMI de $0
  • ~$594,000 costo total del crédito (?)

Anticipamos vivir en esta casa por no más de 10 años, posiblemente menos. En mi opinión, no estaríamos poniendo capital adicional para acortar el plazo del préstamo mientras mantenemos un pago mensual similar y eliminamos $ 19k en el costo total del crédito. Por supuesto, dado que mi prestamista me llamó al respecto, piensan que es una ventaja para ellos que haga esto... y por lo tanto debe ser perjudicial para mí.

Entiendo que LPMI es un cambio de una sola vez y la tasa más alta nos perseguirá hasta 2038. O bien, podríamos esperar para refinanciar cuando tengamos una relación préstamo-valor del 80 % para eliminar el PMI por completo. (No puedo imaginar cuándo sería eso). Como dije, probablemente viviremos en la casa por no más de 10 años.

Esta es la primera vez que escucho sobre LPMI y solo estoy tratando de entender los conceptos. Cualquier idea sobre cómo podría desarrollarse esto es muy apreciada; el prestamista me llamará mañana para presumiblemente asegurar la tasa y programar la tasación (a su cargo).

¿Por qué están haciendo esto y debería considerarlo?

¿Cuál es el nuevo pago propuesto? Al comparar hipotecas, cambiar de 30 a 25 distorsiona los números. El costo total del crédito en realidad no tiene sentido. Una hipoteca al 1% a 100 años tendrá un pago total más alto que un préstamo al 5% a 10 años. ¿Cual prefieres? Si su 4,3% efectivo es correcto, pasar a 4,75% no tiene sentido. Y parte de por qué probablemente esté mal es que el PMI debería tener un LTV del 78 %. Por último, si solo estará allí diez años, se aplica un conjunto diferente de cálculos. Gran pregunta, no una respuesta simple. Es posible que se necesiten más detalles.
Gracias. Asumamos el promedio, que estaremos aquí por unos seis años más. Todavía no tengo el nuevo pago propuesto, pero el prestamista dice que será el mismo, o muy parecido, así que supongamos $2400 mensuales. Presumiblemente, los $350 en PMI se reemplazan con el interés hipotecario clásico que podemos deducir en abril.

Respuestas (1)

$348K, 4.75%, 25 años = $1984/pago mensual.

$348K, 30 años, 2014.44/mes el pago es un 5.68% APR.

¿Qué me estoy perdiendo? No veo de dónde viene el 4,3%.

Lo siento, no vi ninguna mención de depósito en garantía en la pregunta.
Si, lo siento. Para más detalles: según la Declaración de liquidación de abril: $el monto inicial del préstamo es de $348 570,00/30 años/3,7500 %/principal + intereses = $1968,15/fideicomiso mensual por un monto de $396,29. Esto incluye PMI, seguro de propietario de vivienda e impuestos a la propiedad. Esas dos cantidades juntas son $ 2364.44, el pago mensual real actual. Entonces, la parte del PMI es efectivamente de $ 400 por mes (menos propietarios de viviendas + impuestos a la propiedad) durante los próximos (¿seis años? ¿Sin prepago?) Años más o menos, ¿cayendo abruptamente a cero cuando estamos en 78% LTV o refinanciamos es 80%?
Específicamente, según los documentos del prestamista: P+I $1614.29 / Propietarios $81.17 / Impuesto sobre la propiedad $315.12 / PMI $353.86. ¡Disculpas por no delinear esto antes!
@Ryan: si su saldo no aumenta y el pago tampoco aumenta más de unos pocos dólares, pero el tiempo restante se reduce a 25 años, esto suena bien. Significa que el pago del PMI ahora se destina a pagar la hipoteca más rápido a pesar de la tasa ligeramente más alta. PMI es realmente dinero tirado por el desagüe.
Gracias. Inicialmente diferido porque quería esperar algo un poco más dulce. Como si estuviera en la cola, siete días después de la primera llamada, el prestamista dice que puede conseguirnos un 4,375 % con las mismas condiciones que antes. Estoy haciendo mi diligencia debida ahora, pero creo que podemos hacerlo.
¿Me beneficia refinanciar con una opción LPMI (seguro hipotecario pagado por el prestamista)?
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