Antecedentes : Mi esposa y yo buscamos comprar nuestra primera casa/condominio. Dado nuestro ingreso bruto anual combinado de ~$100k y la falta de deuda real, estamos buscando propiedades en el rango de $200-250k. Actualmente tenemos suficiente efectivo para depositar ~ 10% y algunos activos de acciones semilíquidos (fondos UTMA) para llevar eso hasta el 15% y todavía tenemos algo de efectivo de emergencia. Queríamos ahorrar hasta un 20 % para evitar el PMI y el fideicomiso de impuestos y otras cosas, pero analizamos los números y decidimos que pagaríamos menos que el alquiler incluso con el PMI y todo eso incluido. Aparentemente, tenemos que seguir pagando el PMI durante al menos 2 años (al menos con nuestro banco lo haríamos), pero nuestro plan es pagar el principal más rápido y mantener el PMI al mínimo.
Pregunta: Parece que obtener la preaprobación (no solo la precalificación) para una hipoteca puede ayudar a tomar una decisión entre usted y otro solicitante no preaprobado y hace que el cierre sea más rápido y fácil (con parte del trabajo preliminar ). ), pero tengo problemas para conciliar eso con 1) obtener múltiples cotizaciones para las tasas hipotecarias (que tienden a cambiar de vez en cuando: p) y 2) limitar el daño potencial a su puntaje de crédito debido a múltiples tirones duros.
Tengo entendido que (corríjame si me equivoco aquí) una aprobación previa requeriría una revisión de nuestros dos informes de crédito de las tres oficinas , así como información adicional como prueba de ingresos, declaraciones de impuestos, historial de residencia, etc. (los requisitos aquí pueden depender del prestamista, pero entiendo que ellos [¿generalmente?] obtienen puntajes de los tres y usan el del medio, y no sé si es posible, o si vale la pena, para ellos obtener puntajes sin el informe: los informes y puntajes de crédito siguen siendo un asunto confuso)
Sin embargo, cualquier extracción dentro de los mismos ~ 30 días cuenta como una consulta de crédito en lo que respecta a la puntuación de crédito, por lo que parecería tener sentido que todos los prestamistas potenciales la realicen dentro de ese período de tiempo. Estoy considerando cuatro prestamistas (dos corredores recomendados por amigos, un corredor recomendado por las reseñas de mapas de Google y mi banco local/nacional/internacional estándar, ¿demasiados?), Lo que parece mucho trabajo, pero asumo gran parte de eso. será similar para los cuatro (p. ej., no tenemos diferentes declaraciones de impuestos, talones de ingresos, etc. para entregar a diferentes prestamistas; todos serían iguales).
Voy a resumir esto en dos preguntas algo contradictorias:
Alternativamente , ¿estoy pensando demasiado en esto? Tiendo a hacer eso, y tal vez un tirón inicial y un tirón final posterior no dolerán tanto de todos modos... Después de todo, el tirador final sabría de qué se trata el tirón inicial...
El problema no es el puntaje de crédito; son las consultas "competitivas". Las consultas múltiples se considerarán como una sola si se realizan dentro de un período de tiempo corto (2 meses, IIRC) y por el mismo tipo de crédito, porque las personas buscan tarifas, no es el primero en hacerlo. Así que no te preocupes por eso.
Lo que debería preocuparte es que los bancos hagan preguntas sobre estas consultas, lo cual es un tecnicismo molesto (al menos para mí). Tendrás que explicarle a cada uno de los bancos que quieres una aprobación previa de que vas a tomar la hipoteca de ellos, y de nadie más. Por escrito, con su firma certificada ante notario. Lo cual está bien porque se hace (la firma y la certificación notarial) al cierre, pero tendrá que "convencerlos" de que son los elegidos para ser aprobados.
Aparte de eso, es bastante simple. Lo hice (incluida la declaración de que no voy a tomar ningún préstamo en función de las otras consultas "competitivas"), y funcionó bien cuando tomé la hipoteca original y cuando la refinancié más tarde de manera similar " compras" de moda.
Hágalo más cerca de la oferta real, porque el cierre toma al menos 3-4 semanas, y el bloqueo de la tasa suele ser de 30-60 días, por lo que no hay mucho tiempo para comprar si toma ese camino.
Juanito. Recientemente también compré mi primera casa y he trabajado en el negocio de crédito (no hipotecario), así que creo que puedo responder algunas de sus preguntas. Descargo de responsabilidad primero que estoy en Nueva York, y la compra de viviendas varía de un estado a otro.
En mi experiencia, la precalificación no es muy diferente de la preaprobación. Ninguno de los dos representa ningún compromiso real por parte del banco (es decir, aún pueden negar la aprobación en cualquier momento), y ambos se basan en consultar su buró de crédito y calcular índices basados en su información financiera declarada (probablemente no documentada). En teoría, es posible que un vendedor elija a un comprador preaprobado en lugar de un comprador precalificado, siendo todas las demás cosas iguales, pero todas las demás cosas rara vez son iguales.
Recuerde también que no necesita obtener una hipoteca en última instancia del mismo banco que utilizó para la precalificación. La precalificación solo muestra que probablementedigno de crédito y sirve para darle cierta credibilidad con los vendedores. Una vez que haya aceptado una oferta y necesite encontrar una hipoteca real, puede buscar la mejor tasa y la mejor estructura de préstamo. Los bancos no necesitan haber retirado su crédito para cotizar las tasas, pero necesitarán tener una idea general de su rango FICO. Una vez que encuentre el banco que le gusta con la mejor tasa y realmente solicite el préstamo, realizarán una oficina dura, y si sus puntajes son diferentes de lo que dijo antes, la tasa puede cambiar, pero dentro del mismo rango, usted En general, estaré bien. Además, los bancos no necesariamente atraen a las 3 oficinas; solo pueden sacar 1, ya que les cuesta cada tirón.
2 desventajas potenciales de este enfoque:
Además, asegúrese de tener una cláusula de hipoteca/financiamiento en su contrato, ya que los bancos son impredecibles, y asegúrese de tener un gran abogado de bienes raíces, no una "fábrica" legal: los cientos de dólares adicionales valen la pena.
No pienses demasiado en esto del crédito. Encuentre una buena casa a un buen precio y obtenga una hipoteca sensata que comprenda completamente, sin cosas exóticas. ¡Buena suerte!
JuanFx
DJClayworth