¿La propiedad de una vivienda en los EE. UU. es solo una inversión decente porque está apalancada y tiene ventajas fiscales?

TL; DR : Ser propietario de una vivienda le ahorra en alquiler.

Sí, reemplaza esa renta con un pago de hipoteca, pero gana equidad y finalmente deja de tener que hacer el pago de la hipoteca (es decir, paga la hipoteca).

En el Área de la Bahía (que entiendo que significa la bahía de San Francisco, no Boston, Chicago o cualquier otro lugar con una bahía), puede pedir prestado $ 500k en una casa relativamente modesta (la deducción máxima si la detalla). Suponiendo una tasa de interés hipotecario del 4 % (que en realidad es alta recientemente), pagaría alrededor de $20 000 de interés el primer año. Calculemos los impuestos a la propiedad como $3500. Eso es $23.5k de valor deducible. Si está casado, su deducción por no detallar es de $24k. A menos que tenga otras deducciones detalladas, no tiene sentido tomar la deducción de intereses hipotecarios. Y recuerde que el interés pagado disminuirá con el tiempo a medida que pague el préstamo. Una vez que esté por debajo de los $200k pendientes, el interés probablemente ni siquiera cubrirá la deducción de $12k para una sola persona.

Una de las grandes ventajas de una hipoteca que no obtienen los inquilinos es que el pago de la hipoteca es constante en el tiempo. Si las rentas están aumentando, entonces no toma tanto tiempo para que incluso un pago hipotecario más alto caiga por debajo de la renta. Al 3% anual, se tarda unos dieciséis años, un poco más de la mitad de una hipoteca a treinta años. Y, por supuesto, después de los treinta años, no pagas la hipoteca, pero aún pagas el alquiler.

Otra gran ventaja es que al final de una hipoteca, tienes una casa. Si alquilas durante treinta años, al final no tienes nada. Obtiene cero rendimiento de su alquiler (aparte de un lugar para vivir, que también le otorga la hipoteca). Así que cualquier valor patrimonial de la casa es superior al valor patrimonial nulo del alquiler.

Estas ventajas se ven contrarrestadas por la flexibilidad del alquiler (mudarse cada vez que finaliza el contrato de arrendamiento o incluso romper el contrato de arrendamiento para mudarse antes de tiempo) y que el alquiler puede ser más económico que el pago de la hipoteca. Históricamente eso no era cierto. El alquiler típico era aproximadamente igual (más o menos 10%) al pago típico de la hipoteca. Pero recientemente las tasas de alquiler han caído por debajo de los pagos de la hipoteca. Esta es una de las razones por las que hubo tantas ejecuciones hipotecarias alrededor de 2008. La gente ni siquiera podía mudarse de sus casas y alquilarlas para pagar su hipoteca.

No se debe esperar que la propiedad de la vivienda lo haga rico. Esa fue una expectativa poco realista que los precios siempre al alza en algunas áreas siempre. El objetivo real de ser propietario de una vivienda es permitirle un lugar para vivir.

Algunas personas también ganan en la jubilación. Porque necesitaban una casa de tamaño familiar antes. Tuvieron hijos. Pero los niños ya no están cuando se jubilan, por lo que pueden vender sus grandes casas y comprar otras más pequeñas. O ambos pares de mis abuelos tenían varios acres de tierra. La pareja que se mudó compró una casa más pequeña en menos terreno. Pero esto no es la propiedad de la vivienda haciéndolos ricos. Se está reduciendo.

Al comparar el alquiler con la propiedad de la vivienda, recuerde que con el alquiler, tendrá que alquilar más allá del período de la hipoteca. Con la propiedad de la vivienda, al menos, usted tiene la casa. El período más vulnerable de ser propietario de una vivienda son los primeros cinco años. En ese tiempo, es probable que haya recibido menos valor por la falta de alquiler de lo que pierde en las tarifas de transacción al comprar y vender la casa.

El beneficio de ser dueño de una casa no es financiero, es práctico . No compras una casa como inversión , compras una casa para tener un lugar donde vivir . Alquilar tiene algunas ventajas: menos gastos, más movilidad, etc. Pero, a largo plazo, ser dueño de su propia casa puede ser una gran parte de sus activos generales. Sí, hay ventajas fiscales con el gasto de intereses en las hipotecas, pero eso es más para hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible, no para ser el incentivo principal para obtener una hipoteca.

Sin embargo, ser propietario de bienes raíces en alquiler generalmente produce ingresos comparables a algunas inversiones de capital. Si la propiedad de alquiler se aprecia en valor, entonces puede superar el mercado de valores. Además, la correlación relativamente baja con las acciones puede ayudar a diversificar una cartera y reducir el riesgo