Hipoteca versus efectivo para un comprador de vivienda por primera vez

Necesito un consejo:

Estoy en un contrato de condominio, con un precio de $ 175K. Estuve buscando una hipoteca y obtuve una cotización para una hipoteca a 15 años del 3,125% con un pago inicial del 20% (por lo que el préstamo sería de 140K).

Inicialmente estaba pensando que la tasa de interés del 3.125% agrega solo $4300 al préstamo. ¡Pero agrega $ 36K de interés durante esos 15 años! Me sorprendió cómo se calcula. ¡El interés es muy alto!

Ahora estoy tratando de pensar dos veces para aumentar el pago inicial. ¿Crees que es mejor pagar más al contado y menos préstamo? También estoy pensando en optar por un plazo de 5 años para pagar menos de ese interés. ¿Alguna recomendación? ¿Algún consejo?

Todo mi depósito bancario es de 150K. Y tengo un salario de seis cifras.

Acabo de rechazar esta pregunta como mencionó OP ** Tengo un salario de seis cifras **. Si es cierto, OP necesita un asesor fiscal, no algunos consejos sobre cómo ahorrar algunas tasas de interés.
@mootmoot: agradezco la divulgación. En su opinión, ¿nadie con altos ingresos es bienvenido aquí? Deben ser enviados a un profesional? No es una actitud muy acogedora. Y, en mi opinión, un "asesor fiscal" no es el tipo adecuado para enviar OP, independientemente.
@JoeTaxpayer Tenga en cuenta que las opciones financieras cambian según los ingresos. No le pedirías a un mendigo que comiera tortas todos los días, ni se lo decimos a una persona MUCHO MAS RICA que tú con la idea de que solo aplica a tu nivel de ingresos. Para su información, un superalto ingreso puede ejercer herramientas (como intereses de préstamos que les otorgan deducción de impuestos) que reducen el tramo impositivo que les ahorró más dinero que las herramientas en sí.
@mootmoot: indead, y mi respuesta aún abordaba el tema de los impuestos. Y respetó su tolerancia al riesgo relativamente baja. Mi respuesta estaba dirigida exactamente a su nivel de ingresos. En Internet, no debe hacer suposiciones sobre quién es más rico o más pobre, a menos que revelen sus números.
@JoeTaxpayer Bueno, ella ya mencionó "seis cifras".
@mootmoot Six-figure comienza en $ 100K, no $ 1M (eso sería siete cifras).
@mootmoot Estás sobrevalorando enormemente un ingreso de seis cifras. El 10% de los EE. UU. tiene un ingreso tan alto. Mis ingresos son así de altos. Un gran porcentaje de los usuarios de este sitio web tienen ingresos tan altos. No es algo que requiera un asesor profesional.
@mootmoot este sitio no es solo para personas pobres, y muchos de nosotros aquí tenemos salarios de seis cifras, eso no es "súper altos ingresos", y en lugares como San Francisco, seis cifras bajas califican como "bajos ingresos" . ingreso." Si no se siente cómodo aconsejando a alguien que gana más que usted, siéntase libre de continuar sin responder, pero eso ciertamente no hace que la pregunta sea mala o fuera de tema, y ​​es bastante grosero de su parte tratar de ahuyentar a los usuarios simplemente porque ganan más que tú.

Respuestas (3)

Una persona soltera que gana 6 cifras está en la categoría impositiva del 24 %, un ingreso imponible de más de $82,500.

Esto significa que una tasa de interés del 3,125 % le cuesta un 2,375 %* neto. Esto es menos que la inflación a largo plazo. Entiendo ser 'averso al riesgo'. Solo te pido que consideres el largo plazo. La diferencia entre invertir en acciones y en efectivo (es decir, CD o letras/bonos del tesoro del gobierno) es enorme con el tiempo.

Mi recomendación es poner sólo el 20% de enganche. No presentaré ningún argumento a favor de un plazo de hipoteca de 30, me doy cuenta de que no terminaría bien. Pero le sugiero que se mude, vea qué otros costos no planeó y solo después de que el lugar esté habitado por completo durante, digamos, 6 meses, mire cuál es su saldo bancario. Un fondo de emergencia de los gastos de 6 meses completos es una buena idea, por lo que, independientemente de cómo avance, invierta, una reserva de efectivo disponible es algo bueno. Siempre puedes hacer prepagos extra. Al punto de Justin, estoy de acuerdo en que el "factor de sueño" supera cualquier dato que pueda ofrecer.

(Le preguntaría, ¿está empleado por una empresa que ofrece un 401 (k) y contribuciones equivalentes?)

  • La deducción estándar para un soltero en 2019 es de $12,200. Si su impuesto estatal (no sé, ¿es su impuesto estatal del 5%, como el mío, más alto?) es de aproximadamente $5,000 y sus donaciones, $7,000, no lo detalla ahora, pero cualquier cantidad por encima de esto se convertiría en una mayor deducción. Los $ 4375 en interés del primer año y los ~ $ 3000 de impuestos a la propiedad, sumados a los primeros, le dan un total de $ 19,000 o más que provienen de su ingreso total antes de que se calculen los impuestos. El comentario de James también es 100% bueno. Es posible que mis números inventados no se apliquen. El remate es que si, como propietario de una vivienda, estos números lo empujan a detallar sus deducciones, su costo de préstamo no es el 3,125 % bruto, sino un 2,375 % después de impuestos. (3.125*.76). Si esto necesita más aclaraciones, estoy feliz de editar nuevamente.
Sí, tengo 401K invertidos. ¿Pero puede dar más detalles sobre la conversión de 3.125 a 2.375? Si no pago en efectivo, de lo contrario será en mi cuenta de ahorros con solo 2.5% TAE.
@Tina J: Si detalla las deducciones, puede deducir el interés de la hipoteca de sus impuestos, siempre suponiendo que tenga suficientes otras deducciones detalladas para que el total sea mayor de lo que sería su deducción estándar. Con esta hipoteca relativamente pequeña a bajo interés, supongo que ese no será el caso, o solo durante los primeros años.
Mi respuesta se actualiza para aclarar. Para James: Inicialmente asumí que un trabajador con salarios altos estaría en la línea incluso mientras alquilaba. Pero tiene 100% de razón (bueno, tal vez 76% después de impuestos).
Ahora lo tengo. Como estoy reclamando esos intereses en mi declaración de la renta, esos 3,125 se convertirían efectivamente en 2,375. Acabo de firmar la solicitud con un 40% de pago inicial.
¿Durmiendo bien? No tiene precio. Felicitaciones.
Como vivo en un estado sin impuesto sobre la renta, han pasado algunos años desde que pude deducir los intereses de la hipoteca,
@jamesqf, y esa es una de las razones por las que las respuestas suelen ser 2-3 veces más largas y detalladas que las que necesitaría el OP. Si algún OP revelara primero los ingresos, los impuestos estatales, el estado civil, el nivel de donación (?), etc., evitaríamos tantas permutaciones en las respuestas. La carga de mi estado se disparó debido al límite de SALT. Es bueno no tener un impuesto estatal sobre la renta.

Poner más abajo definitivamente disminuirá la cantidad de interés que está pagando. Sin embargo, desde un punto de vista financiero, la pregunta es ¿qué estaría haciendo el dinero si no fuera parte de su pago inicial? Si está diciendo que está manteniendo 150k en una cuenta corriente/cuenta del mercado monetario en un banco que gana menos del 3.125% de interés, entonces tendría sentido financiero destinar más de ese dinero a la hipoteca. Si ese dinero se invierte en el mercado (lo cual espero que sea mucho), entonces es una decisión más difícil. A largo plazo, una cartera decente de acciones y bonos debería funcionar al menos 2 o 3 veces mejor que el 3,125% que está pagando en la hipoteca. Pero no hay garantía de esa rentabilidad mientras se garantice el pago de la hipoteca. Personalmente yo'

Por supuesto, también hay consideraciones no financieras. Algunas personas se ponen realmente ansiosas por tener cualquier tipo de deuda o no pueden dormir bien cuando el mercado sube y baja y el valor de su cartera va con él. Si tener menos deudas o una casa pagada le permite dormir mejor por la noche, eso es algo verdaderamente valioso más allá de los números financieros brutos.

No hay existencias en ese efectivo; eso es solo en una cuenta de ahorros con una tasa de interés del 2%. Pero es más una seguridad financiera. ¡Me siento más seguro teniendo efectivo real en mi banco!
  1. Ese 3,125% es la TAE: Tasa de Porcentaje Anual , en lugar del porcentaje total pagado.
  2. ¡El interés es muy alto! ¡ El número absoluto $36,000 es muy alto! Sería aún mayor si fuera durante 30 años. Pero ese es el costo de pedir dinero prestado.
  3. ¿Crees que es mejor pagar más al contado y menos préstamo? Siempre. Pero ser rico en casa y pobre en efectivo es igual de malo. Incluso podría ser peor.
  4. También estoy pensando en optar por un plazo de 5 años para pagar menos de ese interés. Opte por el préstamo a 15 años y pague más cada mes .
  5. Cambiando de tema: ¿por qué tienes $150.000 en el banco ?
Gracias. Así que definitivamente buscaré un pago inicial más alto, digamos 75k. Para el número 4, así puedo liquidar la deuda antes de lo planeado, ¿verdad? ¿Significa menos interés?
¡Y esos 150k están en la cuenta de ahorros con una tasa de interés del 2%! ¡Solo como una seguridad financiera! Me siento relajado.
" Así puedo liquidar la deuda antes de lo planeado, ¿verdad? " Correcto. "¿ Significa menos interés? " Correcto: menos interés pagado . En el caso de hipotecas, tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, etc., el monto de los intereses pagados se calcula en base a 1/12 de, en su caso, 3.125% del saldo pendiente. Si deposita $ 70K, entonces el saldo pendiente inicial sería de $ 80k. Un préstamo a 15 años tendría un pago mensual de $577, y para el primer mes $349.18 de ese sería un pago de intereses y $227.82.
Continuo. El próximo mes, su saldo pendiente sería $80,000 - $227.82 = $79,772.18, y la porción de interés $207.73. Fíjate cómo pasó $20.09. Si paga un dinero adicional por encima de los $ 577, su saldo pendiente disminuirá aún más rápido, además de que su capital aumentará aún más rápido.
"¡ Con una tasa de interés del 2%! " Pulgares arriba para ponerlo en una cuenta de ahorros de alta tasa. Esperamos que también esté contribuyendo en gran medida a su cuenta 401(k), en lugar de "simplemente" guardarlo todo en el banco.
Ummm, ya veo. Intentaré pagarlo en 5 años entonces. Probablemente pagando 2-3x de los pagos mensuales. Buenas estrategias aprendidas: poner alto tanto como pueda. ¡Y pagarlo lo antes posible, tanto como pueda!
A diferencia de otros en este sitio, estoy a favor de las hipotecas más largas, incluso cuando desea pagarlas rápidamente, porque le brinda la flexibilidad de dejar de pagar más si sucede algo grande e inesperado. La desventaja es una tasa de interés ligeramente más alta. ¡¡Construye ese Fondo de Emergencia!! :)
Sí, por eso también quiero optar por una hipoteca en lugar de pagar todo en efectivo.
Hipoteca versus efectivo para un comprador de vivienda por primera vez
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