Según investopedia, un REIT es similar a un fondo mutuo, ya que juntan capital para invertir en bienes raíces. Pero hasta donde yo sé, los REIT tienen una oferta pública inicial y se negocian como acciones. Mi pregunta: ¿las acciones en circulación de REIT son generalmente un número fijo o no? Si es así, es más como una acción.
Además, en este artículo: Investopedia- Los fundamentos de la tributación REIT , dicen:
Si bien un flujo constante de pagos puede parecer atractivo, los dividendos de REIT tienen consecuencias fiscales únicas para los inversores. Estos pagos pueden constituir ingresos ordinarios, ganancias de capital o rendimiento de capital.
Y dan un ejemplo:
Un inversionista compra un REIT que actualmente cotiza a $20 por unidad. El REIT genera $2 por unidad de las operaciones y distribuye el 90% (o $1,80) a los tenedores de unidades. De esto, $1.20 del dividendo proviene de las ganancias. Los $0.60 restantes provienen de la depreciación y otros gastos y se consideran una devolución de capital no sujeta a impuestos.
El inversionista pagaría impuestos sobre la renta ordinarios sobre los $1.20 en el año en que los recibió. Mientras tanto, la base de costos del inversionista se reduce en $0.60 a $19.40 por acción. Como se indicó anteriormente, esta reducción en la base se gravará como una ganancia o pérdida a corto o largo plazo cuando se vendan las unidades.
De acuerdo con lo que dice el autor, la devolución del capital abarata la base de costos; por lo tanto aumentar la ganancia. Hasta donde yo sé, esta mayor ganancia es solo en papel, lo que significa que el inversor tiene que pagar más impuestos, mientras que en realidad obtuvo una ganancia menor. ¿No es eso algo malo para el inversor?
Los ETF de sociedad también realizan distribuciones en forma de devolución de capital, lo que provoca ajustes en la base de costos; y emiten el horario K-1. Entonces, ¿los REIT también emiten un programa K-1, o los dividendos y las ganancias/pérdidas de la venta de las acciones solo se informan en los formularios 1099?
Un REIT presenta sus impuestos federales sobre la renta en el formulario 1120-REIT . Esta es una versión personalizada del Formulario 1120 presentado por las corporaciones C, pero es fundamentalmente una entidad de paso simplificada porque tiene muchos accionistas.
Al final de cada año calendario, los accionistas recibirán los formularios 1099-DIV y 8937 (Informe de Actos Organizativos que Afectan Base de Valores). En el caso de un REIT, estos dos formularios combinados son funcionalmente equivalentes al Anexo K-1.
Funcionalmente, está más cerca de una sociedad (que presenta el Formulario 1065) o una corporación S (que presenta el Formulario 1120-S), porque los componentes de ingresos ordinarios, ganancias de capital, devolución de capital, ajustes de base, intereses exentos y crédito fiscal extranjero de la entidad se asignan a los accionistas en proporción a sus dividendos en la medida en que los dividendos pagados sean suficientes (y las SOCIMI básicamente tienen que pagar el 90% de sus ingresos en dividendos cada año). Al igual que otras entidades de paso, obtiene la deducción de ingresos de paso del 20% establecida en la ley fiscal de 2017.
La forma en que un REIT pasa a través de distintos componentes de sus ingresos y pérdidas y características fiscales en la medida en que se pagan dividendos, y se grava a nivel de entidad en la medida en que no se pagan dividendos es muy similar y más similar que una sociedad o corporación S, la tributación de un fideicomiso complejo, aunque no presenta impuestos en el Formulario 1041 como lo hace un fideicomiso complejo y no emite el Anexo K-1 a los beneficiarios de la forma en que lo hace un fideicomiso complejo. (Un fideicomiso complejo es un fideicomiso con más de un beneficiario con un fideicomisario que puede elegir cuánto de sus ingresos y principal distribuir al beneficiario en un año determinado de manera discrecional).
En un momento dado, los REIT tienen una cierta cantidad de acciones en circulación, muy parecidas a las acciones de una corporación pública ordinaria (y a diferencia de un fideicomiso complejo típico). Pero, al igual que una corporación (y nuevamente a diferencia de un fideicomiso complejo típico), un REIT puede, al menos en principio, canjear acciones y emitir acciones, por lo que si bien la cantidad de acciones en un momento dado es fija, la cantidad de acciones puede variar de un momento a otro. al tiempo
Por ejemplo, aunque haya una oferta pública inicial, eso no significa necesariamente que todas las acciones ofrecidas públicamente se venderán exactamente al mismo tiempo. En una oferta de diciembre, algunas acciones podrían venderse en diciembre, algunas podrían venderse en enero del año siguiente y algunas acciones podrían venderse después de eso.
La mayoría de los REIT están organizados a nivel de ley estatal como fideicomisos comerciales, pero también pueden organizarse a nivel de ley estatal como una corporación o como otro tipo de asociación. La clasificación fiscal REIT ignora en gran medida la naturaleza de la entidad según la ley estatal.
Un REIT es como un fondo cerrado, no como un fondo mutuo. Usted compra/vende un fondo mutuo al valor liquidativo (NAV) al final de cada día de negociación. Los REIT y CEF se negocian durante el día de negociación y pueden negociarse con una prima/descuento de su NAV.
Aquí hay un gráfico que muestra la prima/descuento promedio del NAV, para REIT durante los últimos 30 años.
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