¿Debo vender mi apartamento por el 112 % del costo de compra o alquilarlo por el 8 % anual?

Actualmente soy propietario del siguiente apartamento:

Cost when I bought it:     40K
Mortgage left:             30K
Annual Interest:           2% (fixed)
Current estimated value:   45K (I believe I can sell it pretty quick for this price)

Puedo alquilarlo por 6K al año. De esto tengo que pagar una tarifa anual de 2,4k por el mantenimiento del edificio y alrededor de 0,6k de interés (recupero el 30% del interés pagado como deducción de impuestos). Esto da como resultado alrededor de 3,2K por año en ganancias (que están libres de impuestos en mi país).

No necesito el dinero extra. ¿Sería más inteligente si vendo e invierto el dinero en otra cosa o es mejor tener un flujo constante de ingresos adicionales del alquiler del apartamento?

Nota: En mi país hay una escasez continua de viviendas que ha llevado a un aumento en los costos de vivienda/alquiler durante los últimos años. El apartamento también está en el centro de la ciudad, lo cual es muy deseable para los estudiantes que asisten a la universidad.

¿Cómo son las tasas de interés en tu país? por ejemplo, ¿cuánto podría ganar con un depósito bancario a plazo fijo?
@ChrisW.Rea Actualmente, el interés es negativo. La gente no está ahorrando en cuentas bancarias. Pero incluso cuando no lo era, era casi insignificante.
¿Es seguro para nosotros suponer que la inflación también es insignificante en su país?
@ChrisW.Rea Sí
"No necesito el dinero extra". Claramente, esta es una declaración engañosa o no estaría pidiendo asesoramiento financiero.
¿Qué tan averso al riesgo eres? ¿Cuáles son los riesgos de poseer una propiedad en el área? ¿Existen inversiones mejores (mayores rendimientos, más seguras)? ¿Te gusta la propiedad como inversión? ¿Necesita el capital líquido (la demanda puede ser alta ahora, pero los mercados inmobiliarios pueden cambiar).
@corsiKa Asumí que quería decir "no hay necesidad en este momento de dinero extra", es decir, no hay planes de gastos inmediatos ni deudas.
Tiene una máquina para hacer dinero y está pensando en venderla por $5k más de lo que la compró. Eso es maní. Me preguntaría cómo obtengo más ofertas como esta, no debería venderlo.

Respuestas (4)

Hay varios factores que pueden ayudarte a tomar una decisión. ¿Qué tan amigables son las leyes con los inquilinos en comparación con los propietarios? ¿Qué tan fácil será para usted cobrar el alquiler? ¿Cuánta gestión se necesita? ¿Desea poseer propiedades de alquiler? ¿Cómo es tu horario?

Basado en números puros, mantendría esta propiedad. Parece que puede ganar 3K por año, lo que puede haber hecho mal en algunos cálculos, con una inversión de aproximadamente 15,000 por año. Alrededor del 20%, muy bien. Incluso si solo obtiene la mitad de sus ganancias debido al mantenimiento o los cheques de alquiler perdidos, los números aún se ven muy bien.

Si no necesita los fondos adicionales, siempre puede pagar más en la hipoteca.

La otra cosa a considerar es el resto de sus prometidos. ¿Puedes cubrir un par de meses de alquiler perdido? ¿Tienes un fondo de emergencia? ¿Tienes otras deudas?

¿Cómo llegaste a la cifra de inversión de 15k por año?
15K parece lo que ganarías si vendieras el apartamento. El análisis de Pete es lo que yo también habría respondido.
¿Cómo son las leyes fiscales? A menudo, puede reducir sustancialmente su carga fiscal general a través de mejoras a la propiedad (al menos puede hacerlo en los EE. UU.) que proporcionarán deducciones de impuestos. Sí, puedes conseguir malos inquilinos. ELIMINAR LOS MALOS. Mi tío tiene varias propiedades de bajos ingresos y descarta a los malos inquilinos visitando su anterior apartamento/casa/etc. Limpieza deficiente = no, limpieza limpia = sí. ¿Es más fácil decirlo que hacerlo? Claro, pero puede ayudar a reducir la probabilidad de que los inquilinos sean una pesadilla. Puede ser un trabajo decente para alquilar y mantener, pero puede ser la mejor inversión que haga.
Si el alquiler es de $ 6k y los gastos no hipotecarios son de $ 3k, aquí también está presente un pago principal (pero falta en todos los análisis): no es una ganancia directa de $ 3k (es decir, tal vez $ 2k van al capital cada año) lo que reduce su efectivo /retorno de efectivo algo.
@enderland: tal vez sea una hipoteca de solo interés. Pero incluso si hay un pago de principio, eso sigue siendo una ganancia, ya que reduce la deuda del cuestionador (o, para decirlo de otra manera, aumenta el capital). Simplemente no es líquido.
Es posible que desee cambiar "considere... el resto de sus prometidos" por "considere... el resto de sus finanzas".
@NKlosterman En varios países es muy difícil deshacerse de los inquilinos después de que se han mudado. Entonces, en el momento en que ves que hacen una limpieza deficiente, es demasiado tarde.
@Taemyr, para ser claros, cuando recibe la solicitud del inquilino, visita su residencia actual. Si el mantenimiento de su residencia actual está a la altura, entonces él los acepta; de lo contrario, no lo hace. Desea evaluar como parte del proceso de solicitud, no después.

No sé en qué país vive o cuáles son las leyes y las circunstancias prácticas de poseer una propiedad de alquiler allí. Pero soy dueño de una propiedad de alquiler en los EE. UU., y puedo decirles que hay muchos dolores de cabeza que la acompañan.

Uno: Mantenimiento. Dices que tienes que pagar una cuota anual de 2.400 por "mantenimiento del edificio". ¿Eso cubre todo el mantenimiento de la unidad o solo el exterior? Quiero decir, aquí en los EE. UU., si es dueño de un condominio (llamamos a una unidad como usted describe un "condominio"; si lo alquila, es un apartamento; si lo posee, es un condominio) generalmente paga una tarifa anual que cubren el mantenimiento "desde las paredes hacia afuera", es decir, cubre el mantenimiento del exterior del edificio, el estacionamiento, cualquier área recreativa común como una piscina, etc. Pero no cubre el mantenimiento interior. Si hay un problema con el cableado interior o la plomería o si es necesario reemplazar la alfombra o si es necesario pintar el lugar, eso depende de usted.

Con una unidad de alquiler, esos gastos pueden ser sustanciales. En mi propiedad de alquiler, claro, la mayoría de los meses el mantenimiento es cero: las cosas no se rompen todos los meses. Pero si es necesario reemplazar el horno o si hay un problema importante de plomería, puede costar miles de dólares. Y puede verse afectado por muchos gastos de nitnoid. Mientras mi lugar estaba vacante, apagué el calentador de agua para ahorrar en los gastos de servicios públicos. Luego, un inquilino se mudó y se quejó de que el calentador de agua no funcionaba. Enviamos a un plomero que rápidamente se dio cuenta de que no se había dado cuenta de que tenía que subir la perilla. Luego, por supuesto, tuvo que esperar mientras el agua se calentaba para asegurarse de que eso era todo. Me costó, umm, creo que $170 hacer que alguien girara esa perilla. (¡Pero probablemente ahorré más de $ 15 en la factura del gas al rechazarla durante el par de meses que el lugar estuvo vacío!)

Dos: ¿Qué pasa cuando tienes un mal inquilino? Aquí en los EE. UU., en teoría, solo tiene que dar un aviso de 3 días para desalojar a un inquilino que daña la propiedad o no paga el alquiler. Pero en la práctica, no se van. Entonces tienes que ir a la corte para que la policía los eche. Cuando se comunique con la corte, programarán una audiencia en uno o dos meses. Si su caso es claro, como que el inquilino no ha pagado el alquiler durante dos meses o más, ganará fácilmente. Las dos veces que tuve que hacer esto, el inquilino ni siquiera se molestó en presentarse, así que gané por defecto. Entonces tienes un papel que dice que la corte les ordena que se vayan. Tienes que esperar uno o dos meses más para que la policía pueda ir a la unidad y ordenarles que se vayan. Así que digamos que un inquilino no paga el alquiler. En la vida real tu Probablemente no vaya a desalojar a alguien por llegar uno o dos días tarde, pero digamos que es bastante duro al respecto y comienza los procedimientos de desalojo cuando tienen un mes de retraso. Hay por lo menos otros dos o tres meses antes de que realmente estén fuera del lugar. Por supuesto, una vez que les envíe un aviso de desalojo, ya no pagarán el alquiler. Así que tienes que pasar cuatro o cinco meses con estas personas viviendo en tu propiedad pero sin pagar alquiler.

Además de eso, algunos inquilinos causan daños graves a la propiedad. No es de ellos: no tienen muchos incentivos para cuidarlo. Si desaloja a alguien, es posible que deliberadamente destruya el lugar por despecho. Un inquilino que tuve que desalojar hizo más de $13,000 en daños.

Así que no estoy diciendo, no alquiles el lugar. Lo que estoy diciendo es que asegúrese de incluir todos sus costos reales en su cálculo. Piensa en todas las cosas que podrían salir mal así como en todas las cosas que podrían salir bien.

Algunos consejos realmente buenos que recibí: compre REIT si desea invertir en bienes raíces. Sin hipoteca, sin principios, sin riesgos inmobiliarios y la capacidad de invertir una pequeña cantidad. Dios te bendiga hermano.
Para su información, no es que le ahorre dinero, pero al menos puede hacer que se sienta un poco reivindicado, pero puede presentar cargos penales contra los inquilinos si el daño parece haber sido deliberado, como es probable que ocurra durante un desalojo. Existe la pequeña posibilidad de que pueda hacer que entreguen algo de dinero para retirar los cargos. Pero si no están pagando el alquiler, probablemente no puedan reunir ningún dinero de todos modos.
@dunk En ese momento, los demandé por daños y perjuicios y gané... pero nunca pagaron nada. No pensé en presentar cargos criminales. Probablemente debería haberlo hecho. No sé si ya es demasiado tarde. Dejé de preocuparme por eso. Lo tengo en mente como una lección aprendida, pero no voy a quedarme sentado pensando en eso por el resto de mi vida.
Así que tienes que pasar cuatro o cinco meses con estas personas viviendo en tu propiedad pero sin pagar alquiler. . En anécdotas de propietarios malvados que conozco, simplemente cambian las cerraduras. Hay malos inquilinos. También hay malos propietarios.
Eso podría funcionar en historias de terratenientes malvados, pero no en la vida real. (a) Tendría que ir a la propiedad para reemplazar la cerradura, con gente allí que no quiere que lo haga. ¿Y si hay un enfrentamiento? ¿Quiero arriesgarme a que me peguen? (b) Incluso si me las arreglo para encontrar un momento en el que no estén allí, ¿qué pasa si simplemente derriban la puerta para volver a entrar? Ahora tengo una puerta rota además de todas las otras reparaciones.
@gerrit "También hay malos propietarios". Por supuesto. Pero si te estás planteando convertirte en casero, el hecho de que haya malos inquilinos es un problema relevante a tener en cuenta. El hecho de que haya malos propietarios no lo es. A menos que estés tratando de averiguar cuánto puedes salirte con la tuya.
Supongo que personalmente conozco más inquilinos que tratan con malos propietarios que propietarios que tratan con malos inquilinos ;-)
@gerrit Como conozco a más personas que han sido inquilinos que propietarios, yo diría lo mismo. Y he tenido más propietarios cuando era inquilino que inquilinos ahora que soy propietario, si sigues esa frase. :-)
Estamos en proceso de que los inquilinos se vayan y no hayan pagado en meses. Afortunadamente, se están yendo solos, pero consultamos a un abogado para ver nuestras opciones con respecto a obtener el alquiler atrasado y expresé mi preocupación sobre demandarlos hasta que se fueran porque me preocupaba que causaran daños. El abogado dijo que si causaron daños, podríamos presentar cargos penales. También dijo que si ganamos la demanda, esencialmente no tendrán crédito hasta que paguen lo que deben. Por tu situación, parece que eso no es cierto. O tal vez tenga que presentar un gravamen para incluirlo en su registro.
@dunk No pretendo conocer los detalles legales. Creo que el abogado dijo que tengo algún tipo de gravamen. Tal vez no tienen crédito y no les importa. O tal vez hay algún tecnicismo legal que hace que mi caso sea diferente, o no hice algo bien, o...
En realidad, en los EE. UU., al menos en California, es absolutamente ilegal cambiar las cerraduras detrás de un inquilino.
Si llega al punto en que el ex-inquilino finalmente sale (para que no tomen represalias contra su propiedad y usted no prevé más interacción comercial), y es incobrable por el alquiler atrasado o los daños, si se siente generoso y vengativo a la vez, puede liberarlos formalmente de la deuda que le deben y generar e informar al IRS un 1099-C por esa cantidad (ya que los servicios que recibieron de usted sin pagar deben considerarse ingresos sobre los que deben pagar impuestos) .

La compensación parece ser bastante simple:

"Cuánto vas a sacar si lo vendes" frente a "Cuánto vas a sacar si lo alquilas".

Varias personas ya insinuaron que los ingresos por alquiler pueden ser optimistas, no tengo nada que agregar a esto, pero tenga en cuenta que si alguien paga 45k por su apartamento, las ganancias netas para usted también serán menores.

Otra consideración sería que el valor de su apartamento puede cambiar, si espera que aumente constantemente, es posible que desee pensarlo dos veces antes de venderlo.

Ahora, suponiendo que haya calculado sus números correctamente y un costo de oportunidad cercano al 0%:

cuanto vas a sacar si lo vendes

45.000 ahora mismo

¿Cuánto vas a sacar si lo alquilas?

3,200 por año

¿Cuál es el retorno de la inversión resultante?

Los números dados implican un retorno de la inversión de 14 años, o 7.1% .

Conclusión personal: me sorprendería si realmente pudiera obtener una ganancia neta esperada de 3.200 por un apartamento que se alquila a 6.000 por año, pero si está seguro de que la recompensa parece ser bastante buena.

15000 ahora mismo, no 45000.
correcto: el rendimiento no es de 45000, sino de su capital, los 15000 que liquidaría. No es como si le encontráramos un bono del 8% que saldría adelante.
Aunque la inversión está apalancada, y a menudo uno mira el ROI solo por la parte del capital invertido. Pero, ¿qué es el stop-loss? Un inversionista conservador podría considerar la inversión total en riesgo (otros han mencionado los costos debido a daños o depreciación). Vale la pena considerar tanto el ROI total como el ROI apalancado.

Habiendo vivido en un par de países, mi perspectiva sobre esto es "¿Los apartamentos ganan o pierden valor en su área con el tiempo?"

He vivido en áreas donde la edad del edificio frente a la inflación de los valores de las viviendas ha significado que los apartamentos pierdan valor constantemente y en otras áreas donde se mantienen al día o superan la inflación durante la mayor parte de la vida útil del edificio. Haga que su agente de bienes raíces eche un vistazo al mercado y vea cuánto cuesta un apartamento similar en un edificio antiguo. Si parece que los apartamentos se deprecian rápidamente, entonces puede ser un buen momento para ganar. Si la edad no es un factor importante en el precio, probablemente no tenga sentido deshacerse de un generador de efectivo para invertir el dinero en otras inversiones.

¿Debo vender mi apartamento por el 112 % del costo de compra o alquilarlo por el 8 % anual?
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