¿Cuánto de mi hipoteca debo pagar para que desaparezca el código de razón "Proporción de saldos de préstamos a montos de préstamos es demasiado alta" de FICO?

Tengo un puntaje FICO 8 que fluctúa entre 810 y 830 y el único código de motivo que se proporciona es:

La proporción entre los saldos de los préstamos y los montos de los préstamos es demasiado alta

Si ese mensaje es el único que tienes, y la puntuación que tienes es superior a 800 no tienes de qué preocuparte. El puntaje y el mensaje no le impedirán obtener otros préstamos o tarjetas de crédito.

La hipoteca no es lo único que afecta su puntaje.

El único saldo que tengo de mes a mes es mi hipoteca,

Interpreto esto como que no tengo préstamos para automóviles ni préstamos para estudiantes, pero sí tengo tarjetas de crédito que pago todos los meses. El problema es que incluso si lo paga todos los meses, las compañías de tarjetas de crédito todavía muestran que tiene saldo. Por ejemplo, si la usa para comprar comestibles todas las semanas y paga la factura cuando vence, cuando informen los números, seguirán informando que tiene saldo en la tarjeta, debido a las semanas que han pasado entre la factura y el pago. .

El único saldo que tengo de mes a mes es mi hipoteca, que está pagada en un 19,2 %, y he realizado pagos a tiempo durante los 17 meses desde el inicio del préstamo. El monto restante de mi hipoteca es aproximadamente la mitad de mi crédito renovable total disponible.

Veamos algunos números que están implícitos en esa declaración. Llamemos al 19,2% como 20%. Eso significa que tiene $80,000 para una hipoteca de $100,000. Pero esa declaración también significa que la suma de sus líneas de crédito en sus tarjetas de crédito es de $160,000.

La pregunta es qué número informan las compañías de tarjetas de crédito con respecto a la utilización del crédito disponible. Ese porcentaje podría ser lo que está causando la fluctuación de la puntuación. Ejemplo de Fox Tengo un mes cada año en que mi utilización aumenta debido a un par de grandes facturas vencidas. Los canalizo a través de la tarjeta de crédito para obtener los puntos, pero al mes siguiente mi puntaje cae 10 puntos y luego vuelve a subir uno o dos meses después. Como un reloj. Ese es el único mes del año en el que recibo una advertencia de utilización.

Dije antes que el puntaje de 800+ no le impedirá obtener más préstamos. Pero la puntuación es solo una parte del proceso de aprobación. La pregunta es qué cantidad de deuda puede soportar ingresos.

Según mi experiencia, ninguna cantidad solucionará su problema.

Tenga en cuenta que el cálculo exacto de las puntuaciones de Fico no es público, por lo que todo es una suposición.

Su hipoteca se informa con el total actual pendiente y el máximo el mismo número; es decir, siempre es un 'préstamo 100% usado'. Eso no cambiará, incluso si lo paga a $ 1: será un préstamo de $ 1 que se utilizará por completo. Eso también tiene sentido, ya que una hipoteca no tiene un "límite de crédito" que pueda usar para una cantidad mayor: no puede sacar más dinero a voluntad.
La única forma de cambiar la proporción es tener tarjetas de crédito activas que tengan crédito sin usar y en cantidades lo suficientemente significativas como para tener un impacto en comparación con la hipoteca. Por ejemplo, si su hipoteca es de 200k, un límite de crédito en todas sus tarjetas de 40k es significativo, y si lo usa al 5%, sus calificaciones se verán mejor.
Tenga en cuenta que tener un límite de tarjeta de crédito y no usarla se considera 'inactivo' y no se cuenta después de algunos meses, por lo que deberá usarlas un poco, esperar la factura y luego pagarlas.

También debe considerar que en cada puntaje de crédito, las herramientas le informan la razón principal por la que no es más alto, incluso si tiene 849; después de todo, hay una razón por la que no tiene 850. Eso no debería significar que usted necesita trabajar en ese problema de inmediato: el puntaje de crédito perfecto no es una meta valiosa en la vida , como máximo, es un medio para obtener un mejor crédito.

Cualquier trabajo para obtener un puntaje de crédito más alto solo es útil si está por debajo de 740 y planea obtener un préstamo grande en un futuro cercano; de lo contrario, es una pérdida de tiempo y esfuerzo.

GRAN respuesta, @mhoran. Al OP le digo que tenga en cuenta que una hipoteca no se calcula como parte de su "deuda renovable", en todo caso, se considera deuda a plazos, ya que tiene una fecha de pago (¡incluso si es en un futuro lejano!).

Además, al analizar su crédito, algunos de los modelos podrían penalizarlo si su hipoteca representa un múltiplo demasiado alto para sus ingresos declarados (es decir, si debe $100k y gana $50k, el múltiplo sería 2).

Para ser justos, NADIE puede explicar el funcionamiento interno de los modelos de calificación crediticia . Se mantienen en secreto para evitar que la gente los "juegue", aunque no es difícil sacar inferencias (y tal vez algunas conjeturas muy precisas) al observar cómo suben y bajan los puntajes para comprender la lógica general que impulsa el mecanismos de puntuación. Para responder a su pregunta directamente, no conozco ninguna forma de darle un número concreto ($ o %) simplemente porque los modelos oscurecen deliberadamente sus metodologías para evitar esto.

Además, tenga en cuenta que no existe necesariamente una correlación entre llevar un saldo en sus tarjetas de crédito todos los meses y lo que se informa a las agencias. ¿Que quiero decir?

Supongamos que realiza una compra de $ 1,000 el día 1 del mes y el ciclo de facturación de su tarjeta de crédito finaliza el día 15, por lo que unos días antes del día 15 paga el saldo, lo que significa que no tiene saldo al final del ciclo de facturación, ¿bien? Eso no significa que el banco no esté informando de manera diferente . Como reportero de datos, envío datos a las oficinas dos veces al mes, lo que no tiene NADA que ver con las fechas de vencimiento de mis clientes. Entonces, incluso si no tienen un saldo de un mes a otro, si tienen algún saldo en una de mis fechas de informes programadas, eso es lo que obtienen las agencias, y esolos datos se incorporan a los modelos de puntuación para determinar su número de uso de crédito. Por lo tanto, aunque pague su saldo mensualmente, es posible que aún haya números que se informen en momentos en que una o más de sus tarjetas tengan un saldo actual que aún no haya pagado, y su puntaje lo refleja.

Como consecuencia, espere que haya movimientos hacia abajo y hacia abajo en su puntaje de crédito que no parecen tener sentido para usted cuando no ha hecho nada diferente fuera de los patrones normales. Los puntajes son de naturaleza dinámica y pueden cambiar diariamente a medida que sus diversos acreedores informan sobre la actividad de la cuenta.

Aún así, tengo curiosidad por saber por qué está tan preocupado por el mensaje, ya que una puntuación superior a 800 es excepcional de todos modos y no debería impedirle obtener un nuevo crédito, si esa es la preocupación. Por lo que entiendo de los diversos modelos de puntuación, el único efecto probable del mensaje que está recibiendo es que se le podría ofrecer una línea de crédito inicial más pequeña de lo que podría obtener de otra manera, o que podría no obtener una tasa de interés tan preferencial.

Más allá de eso, creo que las consecuencias de lo que estás viendo serán insignificantes y no vale la pena preocuparse por ellas.

Con las hipotecas, este código de motivo negativo puede desaparecer con una utilización de hasta el 75 % al 80 % (es decir, después de que ya no se requiera el seguro hipotecario privado).

Si la única cuenta a plazos es una hipoteca, es posible obtener el máximo de puntos disponibles en un umbral mucho más alto que para otros tipos de préstamos. La especulación actual es que esto podría llegar a ser inferior al 69% para una hipoteca que tiene al menos 37 meses (es decir, más de tres años de pagos consecutivos).

Fuente: myFICO 22 de julio de 2017 "Proporción de saldos de préstamos a montos de préstamos demasiado altos" Fico8