¿Cuál es la mejor manera de mantenerse neutral al riesgo al comprar una casa con una hipoteca?

Para evitar el riesgo del aumento de las tasas de interés, obtenga una hipoteca de tasa fija. Durante la vigencia de la hipoteca, sus pagos de capital e intereses seguirán siendo los mismos. Tenga en cuenta que la porción de impuestos y seguro de su pago mensual aún puede aumentar.

Debido a que usted es dueño de la propiedad, los costos de mantenimiento de la propiedad son su responsabilidad. Si alquiló esto sería responsabilidad del dueño de la propiedad; si el costo de reparación y mantenimiento aumenta, también lo hace el alquiler. Debido a que usted es el propietario, sus costos anuales de reparación y mantenimiento pueden aumentar con el tiempo.

La forma de eliminar el riesgo de pérdida de valor es no mudarse nunca, hasta que se haya pagado la hipoteca. Sabrá exactamente cuánto le costará el capital y los intereses durante la vigencia del préstamo. Cuando venda, eso será esencialmente un retorno de sus pagos.

No sabes si la pérdida de valor se debe a circunstancias mundiales, nacionales, regionales, locales o individuales. por lo que la cobertura es difícil.

Si el hecho de que la hipoteca esté al 95% es lo que te pone nervioso, tu mayor riesgo es el riesgo de quedar patas arriba. Ese riesgo se reduce en gran medida al aumentar el monto del pago inicial. Eso disminuye el riesgo de que el valor esté por debajo del monto de la hipoteca si debido a circunstancias imprevistas tiene que vender de inmediato. El dinero aún se perderá debido a la disminución del valor, pero no está obligado a traer efectivo a la mesa de liquidación si necesita vender.

¿Cómo se puede compensar la exposición creada por la compra de bienes raíces? proporciona una discusión similar. Incluso si dicho producto estuviera disponible en los incrementos precisos que necesita, el precio lo convertiría en una pérdida para usted. "No hay almuerzo gratis" en este caso, y el costo de asegurarse contra la desventaja sería desproporcionado con respecto al riesgo real. Digamos que compró una casa de $ 100K. Con las valoraciones actuales, la desventaja en un año determinado podría ser, digamos, del 20 %. Podría costarle $5000 'asegurarse' contra ese riesgo de $20K.

Permítanme ofrecer un ejemplo: el SPY (S&P ETF) ahora está en $ 177. Una opción de venta de $160 (diciembre de 2014) cuesta $7,50. Por lo tanto, si teme un desplome, puede pagar el 4 %, pero solo obtendrá una rentabilidad si el mercado cae más del 14 %. Si cae 'apenas' un 10%, pierdes tu prima.

Con solo un 5 % de pago inicial, obtendrá un rendimiento ajustado al riesgo mucho mejor pagando la hipoteca a <78 % de LTV y solicitando que se elimine el PMI, si corresponde. Incluso si no hay PMI, en 5 años, tendrá un 20% más de capital que de otra manera. A largo plazo, la inflación de la vivienda de 5 años sería de ~ 15% más o menos. Este proceso ayudaría a asegurar que no esté bajo el agua en ese momento. No es garantía, sino ayuda.

Nota: estoy haciendo una suposición de EE. UU. Aquí; tenga en cuenta que esta respuesta no se aplica necesariamente a todos los países (o incluso a los estados de EE. UU.). Hiciste dos preguntas:

Estoy buscando para comprar una propiedad. No quiero arriesgarme en esta propiedad. Su único propósito es proporcionarme un lugar para vivir. ¿Cómo me cubriría contra el aumento de las tasas de interés para contrarrestar el aumento de los costos hipotecarios?

Para contrarrestar el aumento de las tasas de interés, obtener una tasa de interés fija en una hipoteca es la respuesta, si está disponible. En cuanto a los costos de una hipoteca, eso depende, ya que las hipotecas están vinculadas al valor de la propiedad/casa. Si desea un lugar para vivir, una propiedad y desea protegerse contra posibles aumentos en las tasas de interés, una hipoteca fija funcionaría para estos objetivos.

Idealmente, me gustaría no perder dinero en mi propiedad, ya que pediré prestado el 95% del valor de la propiedad. Por lo tanto, me gustaría protegerme contra las tasas de interés y la caída de los precios de las propiedades para tener una posición neutral al riesgo en mi propiedad.

Ahora tenemos un problema diferente. Por ejemplo, si alguien abrió una hipoteca fija sobre una casa por $500,000 y el valor de la vivienda se desplomó un 50% (o más), la persona aún puede tener una tasa de interés fija que la protege de tasas más altas, pero eso no protege el valor de la propiedad. Además de eso, si la persona necesitara mudarse por un trabajo, esa persona enfrentaría una elección difícil: mudarse y vender con pérdidas, o mudarse y alquilar y enfrentar algunas complicaciones.

Alquilar es generalmente una buena idea para las personas que (1) no han determinado si estarán en un área por más de 5 a 10 años, (2) quieren la flexibilidad de mudarse si su costo de vida aumenta (lo que puede ser un problema si pierden salarios), (3) no quieren pagar impuestos a la propiedad (varía según el estado), seguro de propietario de vivienda o costos de mantenimiento, (4) disfrutan de negociaciones periódicas (algo que los inquilinos pueden hacer antes de volver a firmar un contrato de arrendamiento o buscar por un nuevo lugar para vivir). Una vez más, pueden aplicarse otras condiciones a las personas que favorecen el alquiler, como alguien que podría disfrutar de vivir en una habitación de una casa en lugar de un apartamento completo o una persona a la que le gusta "cambiar de escena" y se muda de un apartamento a otro por un tiempo. nueva perspectiva, pero estas son excepciones menores.

Pero con el alquiler, no tiene nada que revender ni ningún activo financiero en lo que respecta a una propiedad (por eso, algunos agentes inmobiliarios se refieren a esto como "tirar el dinero", lo cual no es necesariamente cierto, pero uno debe tener en cuenta que el dinero que invierten en el alquiler no se destina a un activo que se pueda revender).

Es bastante simple evitar el riesgo en la propiedad de la vivienda:

1. Tasa de interés de tasa fija.
2. Hipoteca a 15 años, o 10 si se puede cambiar. Las tasas de interés actuales lo hacen posible.
3. Haga su propio depósito en garantía. Alrededor del 90% de las cuentas de depósito en garantía están "estropeadas", tome el control usted mismo para que los pagos de su hipoteca se mantengan fijos.
4. Pide prestado solo el 80%.
5. Tener un fondo de emergencia para gastos de manutención de 6 meses.

Haga esas cosas y su riesgo de ser propietario de una vivienda es casi nulo.

Puede proteger el precio de su casa para que no pierda valor si cree que el mercado de la vivienda está correlacionado con los principales índices bursátiles. Hable con un corredor de materias primas porque podrá ayudarlo a comprar opciones de venta de índices bursátiles que, si se correlacionan con los precios de la vivienda, ofrecerán algo de cobertura. Ejemplo. Los precios de la vivienda caen un 30% debido a la debilidad de la economía, las acciones generalmente caerán alrededor de la misma cantidad un 30%. Si tiene suficiente exposición a las opciones de venta en comparación con el valor de su casa, estará protegido. También puede comprar llamadas en bonos a 30 años para bloquear la tasa de interés si no tiene una tasa de interés fija. Muchos inversores, como Warren Buffet y Carl Icahn, se han estado protegiendo de un posible giro a la baja del mercado. Hable con un corredor de productos básicos local para obtener un consejo detallado, no etrade o cualquier corredor de descuento que no quieran. t ser capaz de ayudarle a especializar sus oficios. busque una casa de corretaje de productos básicos a tiempo completo.