¿Comprar segunda casa vs invertir?

Tengo un dilema interesante que ocurrirá en unos años. Mi esposa y yo estamos pagando en exceso nuestra hipoteca y estaremos libres de hipoteca a la edad de 35 años. También ya estamos ahorrando algo de dinero para la jubilación y tenemos un fondo de emergencia establecido.

Nuestro plan siempre ha sido continuar pagando el equivalente de los pagos de la hipoteca en una cuenta de inversión y luego usar este dinero para mudarnos a una casa más grande más adelante en la vida o para jubilarnos antes. Esto es sencillo y deberíamos poder jubilarnos con pensiones modestas pero decentes, más algo de dinero para viajar y disfrutar de la vida.

Sin embargo, conduciendo a casa desde el trabajo, tuve una segunda idea. Podríamos alquilar nuestra casa actual (que no tendrá hipoteca) y usar este dinero de la renta, menos una cantidad para cubrir los gastos, para pagar en exceso una segunda hipoteca. Por un lado, esto significa que el dinero del alquiler está ayudando a pagar una segunda casa, sin el riesgo habitual de alquiler de que la casa se quede vacía mientras todavía necesita los pagos de la hipoteca. En efecto, alguien más está ayudando a pagar su hipoteca. Por otro lado, es mucho más esfuerzo que simplemente invertir en una Vanguard LifeStrategy o similar todos los meses y es mucho más difícil liquidar una casa en efectivo.

Me gustaría pensar en esto ahora, para que podamos empezar a poner dinero en el depósito de una segunda casa si decidimos ir por ese camino.

Sé que una respuesta definitiva necesita algunas cifras, que calcularé en algún momento en el futuro, pero me preguntaba si alguien tenía algún consejo general en esta situación, o algo obvio que me estoy perdiendo.

¿Se sentiría cómodo con tener más del 100% de su patrimonio neto invertido en bienes raíces durante bastante tiempo? es decir, ¿diversificación cero?
Dave Ramsey hizo la mayor parte de sus millones (tanto antes de su bancarrota que lo llevó a convertirse en el gurú de la recuperación de deudas, como después de recuperarse financieramente) haciendo precisamente esto. Su primer consejo es invertir solo efectivo (nunca dinero prestado) que pueda permitirse perder, porque lo más probable es que eventualmente algún trato salga mal y si pide prestado todavía está enganchado por el saldo.

Respuestas (4)

No puedo hablar por el Reino Unido, pero alquilar una casa en los EE. UU. es efectivamente un trabajo de medio tiempo. Hay compañías de administración que pueden hacerse cargo de la mayor parte de esta carga, pero generalmente cuestan entre el 10 y el 15 % del alquiler, además de que deberá pagar el mantenimiento u otros gastos (lo que significa que el 10 % solo cubre su tiempo de negociación). con molestias). Esas tarifas se comen en sus devoluciones.

Pero sí, el alquiler de inmuebles puede ser una buena fuente de ingresos. Sin embargo, mi sugerencia sería NO usar estos ingresos para pagar su hipoteca actual, sino mantenerlos a un lado e invertirlos por separado o ahorrar para un segundo alquiler una vez que tenga suficiente para comprar uno en efectivo (suponiendo que le guste ser un propietario :-) ). Si utiliza los rendimientos del alquiler, sus rendimientos no se acumulan, ya que se los "comen" sus gastos de manutención, y agrega el riesgo de que si su casa no se alquila durante un período prolongado, no podrá pagar su hipoteca actual . Si simplemente la deja a un lado, puede dejar la casa sin alquilar hasta que encuentre un buen inquilino, y lo único que perderá es esa parte de sus ganancias. Un mal inquilino puede costar mucho más que unos pocos meses de renta perdida.

Gracias por el consejo. Debo admitir que se me había olvidado el efecto de capitalización, por lo que, si bien puede ser mejor al principio que otra persona pague su hipoteca, en los últimos años los rendimientos de las inversiones superarían esto. Definitivamente me inclino por la inversión pasiva, especialmente dado que es mucho menos complicado.
@Jon No es una idea terrible , pero no es una comparación de manzanas con manzanas con la inversión de capital (a menos que también pague su hipoteca con la inversión pasiva)

Robert Allen ha escrito volúmenes sobre exactamente este tema: desarrollar un negocio de alquiler de bienes raíces. De hecho, puede jubilarse temprano haciendo esto.

Es difícil aconsejar más, por un par de razones. En primer lugar, los mercados están muy localizados. Las ciudades burbuja como Nueva York o San Francisco son lugares muy peligrosos para meterse en este tipo de cosas. Sin embargo, muchos otros lugares con una intersección de "precios de vivienda sensatos" y "gente decente a menudo alquila" son buenos lugares para entrar en eso.

En segundo lugar, creo que estamos en medio de una burbuja inmobiliaria, y definitivamente, definitivamente, definitivamente quieres cronometrar el mercado. Compre cuando haya 10 carteles de venta en cada bloque y los comerciantes harán grandes descuentos por falta de trabajo.

Hablando de eso, si está planeando alquilar su casa actual, consígala de la mejor manera en términos del trabajo que puede hacer. Una vez que se convierte en una unidad de alquiler, debe contratar a comerciantes autorizados para realizar muchos trabajos.

Gracias por el consejo. Buen punto con respecto a trabajar en la casa, no había considerado esto.
No creo que el comentario sobre los comerciantes con licencia se aplique al Reino Unido, aunque es necesario renovar periódicamente ciertas certificaciones de seguridad (¡pero eso es prudente incluso si es un propietario-inquilino, si valora su seguridad!)

Esta es una buena idea sobre el papel y puede conducir a una buena inversión, siempre que esté dispuesto a trabajar en la casa y tratar con los inquilinos.

  1. obtener un seguro de garantía de alquiler
  2. Asegúrese de tener un buen contrato (AST son la norma)

Además, en los últimos años, el gobierno del Reino Unido ha cambiado algunas de las normas fiscales sobre los ingresos por alquiler para los propietarios que no pertenecen a la empresa.

  1. Mayor impuesto de timbre: 3% en la compra de una segunda casa, esto agrega un costo adicional a la entrada.
  2. Los costos financieros no se cuentan como un gasto, ofrecen alivio, pero solo hasta un máximo del 20 %. Supongo que, dado que casi no tiene hipoteca, paga una tasa impositiva del 40 %.

Permítanme explicar el número 2 de una manera simplificada. Vieja forma:

10000 renta 4000 interés 6000 - ganancia

Se deben pagar impuestos sobre los 6000 de ganancia de la casa. así que para un contribuyente del 40% serían 2400.

Nueva manera

10000 - alquiler 4000 - interés

Se deben pagar impuestos sobre los ingresos de 10000, por lo que para el contribuyente del 40% serían 4000.

Ayuda Financiera 1200.

impuesto total adeudado 2800.

Entonces, los impuestos han aumentado, esto también tiene un efecto en cadena en el ingreso total en un año. Antes de los cambios sería +6000 a los ingresos, después de los cambios sería +10000 por año, esto puede afectar una multitud de otros beneficios a los que podría tener derecho.

Child Benefit, esto disminuye entre 50000 y 60000, puede reclamarlo pero tiene que devolverlo. Asignación personal, esta se elimina gradualmente a 100000, con esto se cuentan los ingresos de la propiedad, también los ingresos de otras inversiones no envueltas en ISA.

  1. Impuesto sobre las ganancias de capital, el gobierno del Reino Unido redujo la tasa general del impuesto sobre las ganancias de capital al 20 %, sin embargo, en las ventas de propiedades residenciales hay un recargo del 8 %, por lo que no cambió, esto también es algo a considerar.
Gracias por el comentario sobre impuestos. Y mi esposa y yo pagamos el 20% de impuestos (aunque en el extremo superior), hemos presupuestado tanto como sea posible para deshacernos de la hipoteca antes de tiempo.
@Jon Entonces, si cada uno ganó 5K adicionales, esto podría empujarlos a ese umbral. dependiendo de cómo divida los ingresos, también podría evitar el 3% poniendo una casa a nombre de cada persona. Luego, debe considerar las tarifas adicionales de una compra para alquilar una hipoteca, ya que rara vez son tan competitivas como las hipotecas residenciales, a menos que sea el propietario.

Depende de cuán averso al riesgo seas realmente.

Alquilar una propiedad es arriesgado por varias razones, la casa podría estar vacía, el inquilino podría dañar la casa, no pagar el alquiler, etc. Puede asegurarse contra esto, pero obviamente esto reduce sus ingresos. Algunos inquilinos son fáciles de manejar, otros difíciles.

No conozco sus circunstancias específicas, pero le sugiero que busque e investigue un poco para maximizar el rendimiento de la(s) propiedad(es) de alquiler.

Digamos, por el bien de los argumentos, que su casa vale 300.000 £ y los ingresos por alquiler son 1.200 £ al mes, lo que da como resultado un rendimiento del 4,8 %.

Fácilmente superará eso si compra una propiedad en un área que tiene viviendas baratas, por ejemplo, es posible comprar una casa perfectamente reparable en el norte de Inglaterra por alrededor de £ 40k, es probable que el alquiler cueste alrededor de £ 400 por mes y eso es un rendimiento superior al 10%.

Otros riesgos son el aumento de las tasas hipotecarias, la equidad negativa, la caída de los precios de la vivienda, etc.

Si no le gusta el riesgo, no lo haga, su inversión puede ser menos riesgosa.

Mi intuición es que le irá mejor si sigue la ruta de comprar para alquilar, pero hay más trabajo involucrado (no necesariamente mucho trabajo), especialmente si está buscando una inversión a largo plazo.

No soy un asesor financiero, pero sí tengo una propiedad de alquiler.

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