¿Cómo equilibrar el riesgo de ser propietario de un bien inmueble?

Tengo alrededor de 45 años y recientemente comencé a recibir una pensión del gobierno de los Estados Unidos, la cual no requiero para los gastos corrientes. El pago mensual es aproximadamente una cuarta parte de mis gastos de manutención, pero debido a mi otro empleo, la pensión es "excesiva" y quiero ahorrarla/invertirla.

La mitad del exceso se destinará a cubrir los gastos de propiedad de una casa. La casa está hipotecada en un 95% al ​​2% anual hasta 2045, aunque está alquilada, el flujo de caja mensual considerando todos los gastos es negativo. Debido a la tasa del 2%, evitaré hacer más que los pagos mínimos de la hipoteca, y no es probable que vender la casa sea sensato.

Entonces, por un lado, tengo un ingreso de pensión conocido muy estable y, por otro lado, una suma grande y creciente completamente ligada a una propiedad. Tengo la sensación de que la ubicación (Honolulu) puede ser más volátil o estar desconectada de los mercados inmobiliarios de EE. UU., pero no estoy seguro.

Con la otra mitad de mi pensión, a mi edad, ¿cuál es una buena estrategia para cubrir el riesgo inmobiliario y asegurarme un ingreso de jubilación estable en aproximadamente 20 a 25 años?

Tengo curiosidad, ¿cómo se llama la profesión de las personas que analizan y asesoran sobre este tipo de cosas? Visité a un "planificador financiero" en un momento, pero todo lo que sabían hacer era lanzar "inversiones" encargadas.
¿Tiene alguna otra cuenta de jubilación relacionada con su nuevo trabajo, como un 401K con aporte de la empresa? ¿La pensión del gobierno está indexada a la inflación? ¿Vive actualmente en la misma isla que la casa de alquiler? y esperas vivir en esa isla en el futuro previsible?
Algunos asesores financieros ganan dinero con sus comisiones, otros cobran una tarifa fija para hacer un plan. Desea uno que tenga una tarifa plana o una tarifa por hora para hacer el plan. Luego ejecutas ese plan. No les importa qué fondo elijas. Luego, en unos años, si su situación cambia: casado, divorciado, hijos, obtendrá un plan actualizado.
No tengo otros ahorros sustanciales, la pensión del gobierno recibe un "COLA" anual pero históricamente un poco menos que la inflación. Trabajaré en contratos de trabajo en sitios remotos unos años hasta que mis ahorros lleguen a donde los necesito, por lo que no tengo un hogar estable ni un 401k.

Respuestas (2)

Suena como, esencialmente, una hipoteca de tasa fija del 2% durante casi 30 años. Eso es extraordinario.

Los pagos de una hipoteca a 30 años de tasa fija del 2% son más capital que interés desde el principio. Incluso si tiene un flujo de caja negativo, aún está acumulando capital en la casa, por lo que es de esperar que siga siendo una ganancia general, incluso si no ve la ganancia en su cuenta bancaria todos los meses.

Si está hipotecado en un 95%, tendría un seguro hipotecario privado, sospecho. Si este es el caso, una vez que baje el saldo del préstamo al 80%, solicite que se elimine; le ahorrará dinero cada mes.

Si no tiene otras deudas, tiene un fondo de emergencia y está invirtiendo en otros vehículos, lo siguiente que debe hacer es pagar su hipoteca, independientemente de cuán buena sea la tasa. El pago no desaparece hasta que paga el préstamo en su totalidad. Entonces, las cosas se ponen mucho más divertidas.

Pension at 45 me sugiere que esto podría ser un préstamo VA, lo que también explicaría la baja tasa de interés. Los préstamos VA no tienen PMI.
Como leí, “pagar su hipoteca es lo siguiente que debe hacer, independientemente de cuán buena sea la tasa. El pago no desaparece hasta que pagas el préstamo en su totalidad”. Sentí que las lágrimas comenzaban a brotar. Incluso los bonos del Tesoro a diez años están por encima de esto. Después de impuestos, esto es menos que la inflación. Mantendría ese préstamo hasta el último mes.
@Brythan Buen punto; no sabia eso
@JoeTaxpayer Supongo que no es un préstamo particularmente oneroso, pero tenía un préstamo para automóvil a la misma tasa. Todavía pagué esa cosa unos dos años antes de lo previsto. Liberó el pago de otras cosas mucho más rápido. Es más una cuestión de flujo de caja que de producción de ingresos.
La historia de la tasa es un poco interesante. Fue un refinanciamiento difícil alrededor de 2010, WellsFargo regresó unos años más tarde diciendo que no tenían la intención de hacerlo al 2% durante 40 años, eso fue solo un período introductorio. Bueno, los papeles que firmamos eran claros y el 2% lo es. No estoy interesado en liberar a Wells Fargo antes de su error, ni en liberar el pago de otras cosas. Y sí, los pagos de intereses del 2% deducibles de impuestos son inferiores a la inflación. Mi pregunta es, ¿cómo podría protegerme contra la falta de diversidad?

todos los bienes raíces son locales, hasta que no lo son (accidente de 2007). Honolulu es particularmente volátil. Se volcará mucho cuando Asia tenga una recesión, ya que entra mucho dinero en el área desde Asia. Considere lo que sucedería si China declara "no más inversiones inmobiliarias extranjeras". Puf, ahí va un gran segmento de compra.

Uno tiene que preguntar. Si tiene poco capital y un flujo de efectivo negativo, ¿por qué no salir mientras pueda incluso con pérdidas? Está apostando por un mejor flujo de efectivo en el futuro, pero ahora tiene un flujo de efectivo negativo. Ese es un riesgo además de una probable recesión en el sector inmobiliario. Considere lo que sucede si el mercado cae solo un 10%. Entonces estás bajo el agua y podría llevar años alcanzar el punto de equilibrio. Una consideración es salir en la parte superior y eliminar el riesgo de la ecuación. Invierte tu pensión en algo con un ROI positivo.

Tiene razón sobre la volatilidad, pero creo que la tasa del 2% hace que valga la pena.
Mi flujo de efectivo está ligado a las tarifas de alquiler, que son más estables que los precios de la vivienda; esto está relacionado con estar en una isla con tierras limitadas y una población en crecimiento. Y, dado que el flujo de caja negativo está más que compensado por el aumento de la equidad, ya he decidido quedarme con la propiedad. Mi pregunta es qué inversiones podrían equilibrar el riesgo de estar en un solo activo.
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