¿Tener un firmante secundario con mal crédito en una hipoteca aumentará o disminuirá el interés?

Mi novia y yo estamos comprando una casa. Nos dijeron que sería mejor tener la hipoteca únicamente a mi nombre como único titular de la cuenta debido a su puntaje crediticio.

Mi pregunta es, entre dos personas que compran una casa juntas, una con buen crédito y otra con mal crédito, si ambas personas en el préstamo aumentarán las tasas de interés. ¿Hay un orden de consignadores primarios/secundarios que ayudaría a las tasas de interés? ¿O es verdaderamente mejor simplemente dejar el mal crédito completamente fuera de la hipoteca?

¿Preferiría prestarle a 1) un solo prestatario desconocido de corta historia o 2) un prestatario desconocido de corta historia y alguien que ha demostrado ser malo en el manejo de la deuda?
La puntuación de crédito más baja se utiliza exclusivamente. Vi esto en un documento de política que hizo una investigación, no en los documentos oficiales de evaluación crediticia de la empresa o la industria. Esto significará que obtendrá una tasa más alta, si es que lo aprueban.
@quid, creo que tener ambos sería mejor, ya que hay más respaldo, o no tendría un impacto. Sin embargo, ciertamente no puedo entender por qué hay un impacto negativo. A menos que CQM tenga razón.
Consulte las respuestas anteriores aquí sobre los préstamos cofirmados antes de hacer esto, por lo que está entrando en esto con los ojos abiertos sobre las formas en que puede salir mal. Debe discutir de antemano quién posee quéy cómo resolverá esto si se separa, y debe conseguir un abogado para ponerlo en forma ejecutable, o esto puede convertirse fácilmente en un desastre esperando a suceder. Cuando haga negocios con amigos, trátelos como negocios; esa es la única manera de evitar que destruya la amistad.
@CQM ¿Es eso un estatuto legal, un estándar de la industria o una política de prestamista?
@Xalorous es el resultado de lo que los bancos están haciendo en este momento en función de una combinación de presiones macroeconómicas y sus propios perfiles de riesgo internos y la discreción de los suscriptores del banco. Así que "política del prestamista"
No compre una casa con alguien con quien no esté casado. Y nunca ponga en el título a alguien que no esté en la hipoteca.

Respuestas (3)

entre dos personas que compran una casa juntas, una con buen crédito y otra con mal crédito, si ambas personas en el préstamo aumentarán las tasas de interés.

Si la escritura de la casa está a nombre de ambos, generalmente el banco insistirá en que el préstamo también debe estar a nombre de ambos. Esto para asegurar que el banco tenga suficiente apalancamiento para recuperar la casa en caso de incumplimiento. Si uno de ustedes tiene mal crédito, el banco elevaría la tasa de interés, asumiendo que el mal crédito arrastraría al buen crédito y lo obligaría a algunas actividades/acciones que podrían estirar las finanzas de alguien con buen crédito. Si no se realizan los pagos a tiempo, su buen crédito se convertiría en malo.

Si la escritura de la casa está a su nombre y puede obtener el préstamo por su cuenta, esta sería una mejor posición.

Si la escritura de la casa está solo a su nombre y desea que el préstamo esté a nombre de ambos, entonces el lado positivo es que el puntaje de crédito de la persona con mal crédito comenzará a mostrar una mejora con el tiempo, siempre que ambos hagan los pagos a tiempo.

Como lo señaló keshlam, hay suficientes preguntas en las que las personas han llegado a un acuerdo sin decidir qué sucedería si se separan. No hay una respuesta correcta/incorrecta. Sería mejor que decidiera cómo sería con respecto a la propiedad de la casa y con respecto a los pagos y, en el peor de los casos, cómo debería ser el acuerdo.

FYI: Para el Deed tienes razón. Pero puedes hacer esto en el Título. Ambos pueden estar en el título y solo uno de ustedes en la hipoteca. Hago esto con mi esposa en cada alquiler que compramos. 1 de nosotros está en la hipoteca (el que tenga el crédito más fuerte en ese momento), pero los dos están en el título, siempre.
@maplemale ¿Podría editar la respuesta para que sea más precisa?
Hay dos partes en el financiamiento de bienes raíces: una hipoteca y un pagaré. La hipoteca otorga al prestamista la autoridad para tomar la propiedad si no se cumplen los términos del pagaré. Se inscribe en el registro de escrituras, para que los futuros compradores lo conozcan. El pagaré es la promesa de devolver el préstamo. La hipoteca debe ser firmada por todos los dueños de la propiedad; si no es así, el prestamista tendrá dificultades para revender la propiedad en caso de incumplimiento. El pagaré puede ser firmado por quien sea responsable de los pagos, independientemente de quién firme la hipoteca.

En términos generales, la puntuación de crédito más baja triunfa. En el caso que cites, prevalecerá el puntaje de crédito más bajo. Sin embargo, es posible que deba hacer exactamente eso para calificar para los ingresos del préstamo.

Hay dos factores al obtener una hipoteca, realmente todos los préstamos, pero más aún con una hipoteca: la probabilidad de pago (puntaje de crédito) y su capacidad para pagar la deuda. Este último es una combinación de ingresos y relación deuda-ingresos.

Si no tiene suficientes ingresos para calificar para el préstamo o no cumple con la relación entre deuda e ingresos, es posible que deba usar los ingresos de su GF para calificar a pesar de su mal crédito.

Es posible que desee ver publicaciones anteriores sobre la compra de propiedades con personas que no son cónyuges. Podría funcionar, pero generalmente requiere mucho trabajo legal antes de cerrar el trato. Evitar esto conducirá a historias de aflicción.

Hay un poco de un aspecto de huevo y gallina de esta situación. Debido a que los prestamistas utilizarán el puntaje crediticio más bajo, los solicitantes solo incluirán al solicitante con puntaje más bajo si necesitan sus ingresos para cumplir con la relación entre deuda e ingresos. Debido a que los solicitantes solo incluirán al solicitante con puntaje más bajo si es necesario, los prestamistas saben que se requerirán ambos ingresos para pagar la deuda; por lo tanto, si cualquiera de los dos no cumple con sus obligaciones crediticias, la hipoteca entrará en mora.
Entonces, si alguien con mal crédito aplica, agregar a alguien con buen crédito como codeudor no ayudará.

La última vez que solicité una hipoteca le pregunté al oficial de préstamos sobre esto. Aconsejaron que en una solicitud conjunta tomen la puntuación "media inferior" . Lo que eso significaba era que obtendrían puntajes de crédito de las tres principales agencias de crédito (de EE. UU.), tanto para mí como para mi codeudor, descartarían el más alto y el más bajo para cada uno de nosotros y luego se decidirían por el más bajo de los dos restantes.

Por ejemplo:

Bureau     | Signer's score | Cosigner's score
Equifax    |      730       |      680
Experian   |      740       |      710
Transunion |      750       |    **700**

El puntaje medio del firmante es 740, el puntaje medio del codeudor es 700. Por lo tanto, el puntaje medio inferior es 700.

No estoy seguro de si todas las compañías de préstamos usan este método, pero la mía aconsejó que era un método bastante común al menos entre los grandes proveedores de hipotecas.

Si la empresa con la que cotiza utiliza este método, puede estar seguro de que la calificación crediticia más baja de su cosolicitante significará que basará sus ofertas en su puntaje, no en el suyo. Pero será su puntuación media, no la peor. Por lo general, las tres oficinas informan una puntuación similar para cualquier individuo en particular, por lo que este factor no hace una gran diferencia, pero podría ayudar un poco, especialmente si una de las oficinas tiene errores en su informe y las otras dos no.

Si tiene ingresos suficientes para calificar para la hipoteca que necesita por su cuenta, probablemente sea mejor que presente la solicitud por su cuenta. Una puntuación más alta lo calificará para obtener mejores tasas, y para algo grande y a largo plazo como una hipoteca, cada fracción de un porcentaje de diferencia puede traducirse en cientos de dólares durante la vigencia del préstamo.

Si no puede calificar para la hipoteca sobre su único ingreso, entonces es un punto discutible, tendrá que incluir un cosignatario. Sin embargo, hay pasos que puede tomar que proporcionarán un impulso casi inmediato al puntaje crediticio de su novia; en particular, el pago de la deuda renovable. Si no es posible liquidar toda la deuda de la tarjeta de crédito en este momento, intente al menos volver a equilibrar las cosas para que cada cuenta renovable use un porcentaje similar de su línea de crédito respectiva (a diferencia de algunos saldos pequeños y algunos al límite). Y cuanto más pueda reducir la utilización general, más sube la puntuación. Hacer esto justo antes del final de un ciclo de facturación de la tarjeta de crédito (es decir, no esperar a que llegue el estado de cuenta; el saldo ya se habrá informado para entonces) garantizará que se informe un saldo más bajo a las oficinas (nota, un pago mínimo todavía tendrá que hacerse después de que se genere el estado de cuenta, así que si está haciendo un presupuesto, reserve algo para ese pago también).

¿Tener un firmante secundario con mal crédito en una hipoteca aumentará o disminuirá el interés?
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