¿Qué significa realmente una tasa de porcentaje hipotecario?

Me pregunto si podría obtener una explicación detallada sobre qué significa exactamente una tasa hipotecaria. Por ejemplo, si tiene una hipoteca de $250,000, con una amortización de 25 años, al 2.95%, con un plazo de 5 años, entonces su pago sería de alrededor de $1180. Durante el plazo de 5 años, el interés es de aproximadamente $34,200. Entonces, ¿cómo es ese 2,95%? 2.95% de $250K es $7,500. ¡34.200 dólares es aproximadamente el 13,7 %! Entonces, digamos que renueva cada 5 años durante 25 años, a la misma tasa de interés. En total, ¿cuál sería el interés pagado sobre los $250K? A mí me parece que el 2,95% casi no tiene sentido. ¿Algún experto en hipotecas quiere dar más detalles?

Estaba planeando eliminar esto después de encontrar un duplicado, ya que la respuesta usa exactamente los términos del OP, pero no puedo encontrar un duplicado exacto. Puedo encontrar algunos que están cerca, así que si alguien siente que esto es un engaño, vote de esa manera y consideraré eliminar mi respuesta.
También intenté buscar una respuesta, no pude encontrar ninguna. Incluso llamé al banco para que me explicaran de qué se trata el 2,95%. Pensé que podrían responderme de inmediato. Simplemente me dieron respuestas vagas, sin decirme los hechos. Luego comencé a calcular el interés por un año y parecía que era alrededor del 2,95%. Gracias
@ChrisA Si realmente pudiera encontrar un préstamo que cobrara solo un interés total del 2,95 % durante 5 años, hágamelo saber. :) Eso sería mucho menos que la inflación, por lo que terminaría pagando (sustancialmente) menos de lo que pidió prestado en términos de dólares reales. Incluso el 2,95% anual no es mucho más que la inflación.

Respuestas (1)

La tasa de interés es la tasa de interés anualizada que pagará sobre el saldo de capital restante cada mes . Como es anual, dividirá la tasa por 12 y pagará 2.95%/12 = 0.24583%el saldo cada mes. Para el primer pago, su capital restante es de $ 250,000 y pagará 250,000 * 0.24583% = 614.58intereses. El resto de los $1180 se destina a reducir el monto del capital, por lo que pagará un poco menos de interés en el mes 2, y así sucesivamente hasta que pague casi exclusivamente el capital.

En el primer año, pagará aproximadamente el 2,95 % del capital original ($7375) en intereses; será un poco menos (en realidad, $7282) ya que su saldo de capital disminuye cada mes.

$ 34,200 es aproximadamente 13.7%

Claro, pero ese es el interés pagado durante 5 años . Si promedia eso, está pagando 13.7%/5 = 2.74%, que nuevamente es un poco menos que el 2.95 % original, ya que el principal se reduce durante esos 5 años.

En total, ¿cuál sería el interés pagado sobre los $250K

Aproximadamente $103,711, por lo que el monto total pagado durante 25 años será de aproximadamente $353,711

Cuando solicita una hipoteca, debe recibir un programa de amortización y otros documentos que indiquen claramente cuánto pagará en intereses. Si no está claro para usted en los documentos (y la compañía de cierre no puede aclararlo), entonces no cierre la hipoteca . Hay demasiadas cosas que se pueden colar en una hipoteca (tasa variable, pagos globales, multas por pago anticipado) que pueden cambiar significativamente la cantidad que paga.

EDITAR

Acabo de leer la parte del "término de 5 años". Supongo que eso significa que hay un pago "globo" adeudado después de 5 años. Eso cambia parte de la respuesta.

El préstamo se amortiza como si lo estuviera pagando en 25 años, pero el plazo es de solo 5 años. Al final de los 5 años (60 pagos), habrá reducido el capital a aproximadamente $213,555. En ese momento, deberá pagar ese saldo en su totalidad, ya sea pagándolo directamente o refinanciando un nuevo préstamo. El riesgo que corre es que las tasas de interés habrán aumentado entre ahora y entonces, y su pago mensual podría aumentar significativamente. A menos que esté seguro de que se mudará dentro de 5 años (y, por lo tanto, estaría pagando el préstamo de todos modos), evitaría los pagos globales y optaría por una hipoteca de tasa fija a 25 años (o menos).

EDITAR 2

El contexto de la pregunta son las hipotecas canadienses, que funcionan de manera diferente. No soy un experto en hipotecas canadienses, pero esto es lo que descubrí (que no cambia significativamente la respuesta a la pregunta original):

Las hipotecas canadienses son cotizaciones que utilizan tasas que se componen semestralmente (posiblemente equivalentes a los bonos). La tasa de interés real sería entonces la tasa semestral convertida a una tasa mensual utilizando la fórmula de interés compuesto:

rm = (1 + ra/2)^(1/6)

Por lo tanto, el interés mensual será un poco menor que la tasa "anual" dividida por 12. Para la tasa del 2,95 % de la pregunta original, la tasa de interés mensual termina siendo de alrededor del 0,24434 %, un poco menos que el 0,24583 % de la respuesta original. El hecho de que el principal se reduzca, reduciendo la cantidad de interés que se paga durante un año sigue siendo cierto, lo que significa que todavía no paga el 2,95 % de interés durante el año.

Como referencia, el 'plazo de 5 años' es probablemente solo un contexto canadiense [u otra jurisdicción], donde la hipoteca de tasa fija tiene una tasa 'fijada' solo para el 'plazo' indicado (generalmente de 1 a 5 años). Por lo tanto, es posible que los comentarios sobre el pago global no se apliquen aquí.
@Grade'Eh'Bacon Es bueno saberlo. Entonces, ¿la tasa se reinicia después de 5 años?
@DStanley, consulte el proceso hipotecario canadiense estándar en money.stackexchange.com/questions/83557/mortgage-renewals/…
No se requiere un pago global al final del período de cinco años, a menos que el arrendatario elija liquidar la hipoteca actual mediante refinanciamiento: la hipoteca durará otros 20 años con una nueva tasa de interés que se fijará cada 5 años (y por lo tanto, nuevos pagos mensuales). pago, etc.). Entonces, si el arrendatario elige aceptar la nueva tasa de interés que ofrece el prestamista actual, no hay costos de cierre, puntos, etc. O bien, el arrendatario puede refinanciar (con suerte a una mejor tasa) y pagar los costos de cierre, puntos, etc.
Grandes respuestas. Gracias @Dstanley. Estaba calculando eso y me di cuenta de que es aproximadamente el 3% del capital total, así que tiene sentido. , y sí, tienes toda la razón, es canadiense. No estoy seguro de cómo funcionan las hipotecas estadounidenses, pero probablemente sean casi idénticas. Gracias de nuevo. Y, después de 5 años, todo lo que sucede es que el banco renovará en el plazo que desee, digamos 2, 3 o 5 años, y el interés variable es de alrededor del 2,0 %, o el interés fijo es de alrededor del 2,79 % en Canadá en este momento.
@ChrisA Hay muchos "sabores" de hipotecas en los EE. UU., pero la mayoría son fijas durante todo el plazo o varían después de un período de fijación establecido en función de una tasa base establecida (por ejemplo, fija durante 5 años, luego se ajusta anualmente a algún índice atado a las tasas del Tesoro de EE. UU.)
@DStanley es bueno saberlo. Por curiosidad, ¿cuál es una buena tasa de interés en los EE. UU. ahora?
Creo que la matemática es en realidad (1 + 2,95 %)^(1/12) - 1 = 0,24257 % por mes, si la tasa de interés indicada es la tasa real dada anualmente.
@lvella, por lo general, las hipotecas de EE. UU. se cotizan en un conteo de 30/360 días, por lo que dividir por 12 sería apropiado. Si está convirtiendo APR a una tasa mensual, entonces su fórmula sería correcta. No conozco la convención para las hipotecas canadienses.
No es lo mismo pagar 1/12 de interés cada mes que pagarlo una vez al año. Eso es lo que apunta @Ivella. Si quieres calcular el interés mensual de uno anual, tienes que hacer ^(1/12), no dividir por 12.
@JarkoDubbeldam y una hipoteca del 5% no significa que se pague el 5% de interés anualmente. Significa que el 5/12% se hace mensualmente. Las hipotecas no se cotizan a una tasa anual efectiva : utilizan la tasa de interés mensual multiplicada por 12. La fórmula sería correcta al calcular el interés compuesto , pero no las tasas hipotecarias.
Estoy corregido.
@lvella mirando las hipotecas canadienses, las tasas son tasas compuestas semestrales , por lo que el interés mensual real sería una tasa de 6 meses convertida en mensual utilizando la fórmula que usted describe. Ver mi edición de la respuesta.
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