Primera vez que invierte en bienes raíces, ¿se ve decente?

Acerca de mis finanzas personales y dinero:

• Tengo 24 años y vivo en la ciudad de Quebec, Canadá;
• Gano 75 000 al año estables + algunos ingresos independientes inestables (20 000 el año pasado);
• Soy dueño de una casa de 220k para la cual tengo una hipoteca de 114k al 3,2%;
• Tengo quizás 15-20k en otros efectivo/activos;
• Mi hipoteca es de 25/año, me cuesta 572/mes
• No tengo otro pago excepto electricidad, comida y otras cosas baratas. Sin pago de coche.

Contexto :

• Me dirijo al banco el viernes para ver cuánto puedo permitirme invertir en bienes raíces;
• No estoy dispuesto a tomar un seguro sobre el préstamo para poder mantener esta posibilidad de una inversión adicional no tan lejana , lo que significa que necesito dar un 20% de pago inicial (al menos donde vivo);
• El banquero me dirá que puedo tomar el 80% de la diferencia entre el valor de mi casa y mi hipoteca actual (220-114*0.8=84.8) como pago inicial. Ese efectivo luego se agregaría a mi hipoteca actual, lo que me llevaría a una hipoteca de 198.8k y +85k en mi cuenta bancaria;
• Con ese pago inicial de 85k, suponiendo que tenga un plan aceptable, el banco aceptará prestarme 340k, lo que me llevaría a una inversión potencial de 425k;

Para simplificar la pregunta, supongamos que el préstamo de 425k está en la misma cuenta.

Dado el siguiente escenario:

• Un dúplex de 400k construido en 2007 en muy buen estado (no necesita reformas);
• Renta de 26.1k/a (uno 4 1/2 y uno 8 1/2);
• El 4 1/2 actualmente ya esta firmado hasta el 2018, mismo cliente desde hace 4 años;
• Papel que acredite que ambas puertas han estado siempre alquiladas;
• préstamo de 400k a 25 años al 3,5% me llevaría a pagos de aproximadamente 24k/a;
• Evaluación municipal de 400k;
• Podría terminar el trato en alrededor de 380k y ahorrar 20k extra;

Entiendo que probablemente pueda aprovechar el tiempo de la hipoteca a, digamos, 30-35 años, pero aunque definitivamente intentaré hacer eso, el promedio donde vivo es de 25, así que prefiero hacer los cálculos con eso.

Mi conclusión es que el préstamo se pagaría solo excepto en caso de renovaciones o problemas para encontrar a alguien para alquilar, etc. Además, no parece muy arriesgado, ya que en realidad podría pagar el préstamo de 400k con mis ingresos en caso de mucho tiempo sin alquilar.

Personalmente, creo que es una inversión decente porque los 400k se pagarían solos durante todos estos años, pero todavía dudo porque no estoy seguro de si la gente suele obtener un ROI más alto para dicho plan y, sinceramente, no tengo a nadie cerca. yo para preguntar

Ahora mi pregunta es: ¿Parece una inversión decente o hay alguna otra tarifa que pueda haber olvidado que haría de esta una inversión negativa?

Adenda :

• El mercado donde vivo actualmente es excelente para los compradores: los edificios se venden para evaluación municipal, algo que era muy, muy raro hace unos años;
• El edificio está ubicado en un distrito bastante prestigioso, lo que me lleva a pensar que puedo beneficiarme del desarrollo de otros en la siguiente evaluación municipal. Supongamos que sube 20k en el próximo año *0.8 entonces eso es 16k más de efectivo que puedo usar para otras inversiones.
• Puede haber otros edificios con un mejor ROI, pero la verdad es que cada vez que encuentro algo con un ROI más alto, el edificio es viejo y terminaría en una mayor inversión de dinero y tiempo de administración. Actualmente soy estudiante a tiempo completo y empleado a tiempo completo, por lo que el "tiempo de gestión" es muy valioso para mí;