¿Por qué podrían aumentar los costos de alquiler de apartamentos/casas mientras que los precios de compra pueden subir y bajar?

En esta ciudad estadounidense tengo la impresión de que los alquileres de apartamentos y casas siempre suben, digamos, un 5% anual, mientras que los precios de compra fluctúan a lo largo de los mismos años. Si mi impresión es correcta y común,

  1. Me pregunto cómo se relacionan entre sí los precios de alquiler y compra.

  2. En economía, ¿qué teoría explica/generaliza este ejemplo de vivienda?

¡Gracias!

Respuestas (5)

Soy de Australia, por lo que mi respuesta se basa en mi experiencia aquí, sin embargo, debería ser similar para los EE. UU.

Generalmente, lo que determina tanto el precio de las casas/apartamentos como los alquileres de las mismas es la oferta y la demanda.

Cuando hay mucha demanda y poca oferta los precios (o rentas) generalmente suben. Cuando hay poca demanda y mucha oferta los precios (o rentas) suelen bajar.

Lo que a veces puede suceder cuando los precios de la vivienda bajan es que la demanda puede caer, pero también la oferta. A medida que los precios bajen, los desarrolladores ganarán menos dinero en la construcción de casas nuevas, así que deja de construir casas nuevas. Otros desarrolladores pueden ir a la quiebra.

A medida que menos personas (incluidos los inversionistas) compran casas y más personas (incluidos los inversionistas) intentan vender sus casas existentes, habrá más personas buscando alquilar y menos propiedades de alquiler disponibles para alquilar. Esto produce una tormenta perfecta de alta demanda y baja oferta de propiedades en alquiler, lo que hace que las rentas suban con fuerza.

Cuando los precios de las propiedades comienzan a subir nuevamente a medida que aumenta la demanda, hay un déficit de nuevas propiedades que se están construyendo (debido a que los desarrolladores no construyeron durante la recesión). En este momento, los desarrolladores comienzan a construir nuevamente, pero hay un retraso antes de que se puedan completar las nuevas casas. Esta falta de oferta ejerce más presión sobre los precios de la vivienda y los alquileres para que sigan subiendo.

Hasta que se logre el equilibrio entre la oferta y la demanda o exista un exceso de oferta de propiedades de alquiler en el mercado, los alquileres seguirán aumentando.

Aparte del hecho de que Víctor está en Australia, nadie puede responder a esto. Es posible que los alquileres nunca bajen en el área que está viendo. Si las rentas simplemente aumentan menos que los ingresos durante un período de tiempo, el efecto será el mismo, y un observador en, digamos, 5 años, verá que la renta le cuesta al arrendatario promedio menos horas de trabajo por mes.

Al 5%, esto significa que espera que los alquileres se dupliquen cada 14 años. Compré un apartamento estilo condominio hace 28 años (vendido hace un tiempo, por cierto) y recientemente vi que la tarifa actual de alquiler aumentó de $ 525 a $ 750, después de todo este tiempo. El alquiler no ha aumentado cuatro veces.

Si los alquileres parecen ser demasiado bajos en comparación con el costo de comprar la casa, la gente tiende a preferir alquilar. Por otro lado, si el alquiler puede cubrir una hipoteca y algo más, hay una fuerte motivación para comprar, si no por parte de los inquilinos, entonces por parte de los inversores que buscan un alto rendimiento del alquiler de esas casas, lo que eleva el precio.

La relación precio/alquiler no es fija, depende en parte de las tasas de interés, la confianza del consumidor y la disposición de los bancos a prestar. Similar al P/E de las acciones, puede haber un rango bastante amplio, pero demasiado lejos en cualquier dirección es una señal de que se debe corregir.

Quizás el 5% en dos años para la parte norte de la ciudad de Baltimore. Nunca veo que los alquileres puedan bajar, sino solo subir en estos años, sin importar si la economía sube o baja. Realmente espero ver que los alquileres puedan disminuir o quedarse. Por cierto, el alquiler de un condominio en tu lugar es igual o menos costoso que el alquiler de un estudio en Baltimore.
Dos años de datos no se pueden pronosticar indefinidamente. Lo que no abordé anteriormente es el otro punto de equilibrio, la tendencia a que el alquiler sea el pago de una semana o 1/4 del ingreso promedio local. De nuevo, una generalización, pero es una de las líneas de tendencia hacia las que tenderán los verdaderos datos a largo plazo.

Son dos animales diferentes.

Cuando alquilas estás comprando un servicio .

El arrendador, como su proveedor de servicios, tiene que obtener ganancias, pagar a los empleados para que hagan el mantenimiento y compre materiales. El precio de estas cosas aumentará con la inflación, y eso se refleja en el precio de su alquiler. Los impuestos también se pasan al arrendatario, y tienden a subir. Las fuerzas del mercado de la oferta y la demanda también impulsarán la fluctuación de los precios, como se ha descrito en otras publicaciones.

Cuando compra, está comprando solo el activo: la casa. Este precio también estará determinado por la oferta y la demanda en el mercado, pero no intente compararlo con la compra de un servicio.

¡Salud!

Las tasas de alquiler promedio generalmente aumentarán y disminuirán, y dependen del mercado al igual que los bienes raíces. A corto plazo, un colapso de la vivienda como el que vimos en 2008 puede inducir un aumento en los costos de alquiler a medida que las personas se marchan o son embargadas y regresan a los apartamentos. Luego, eso tiende a autoajustarse, ya que las personas que habían estado en los apartamentos encuentran un trato en una casa embargada y se mudan.

Sin embargo, una cosa que he visto que es casi constante en el negocio de los apartamentos es que un propietario le ofrecerá un trato para entrar, luego aumentará la renta de año en año hasta que se canse y se mude. Esta es una gran razón por la que no tuve la misma dirección durante dos años seguidos hasta que compré mi casa. El arrendador básicamente está apostando a que no querrá lidiar con la molestia de mudarse y, por lo tanto, pagará la tarifa de alquiler más alta, incluso si, cuando hace los cálculos, tiene más sentido mudarse incluso para mantener la misma tarifa de alquiler. . Eventualmente, sin embargo, te cansas, miras a tu alrededor, encuentras la próxima buena oferta y te mudas, "restableciendo" tu tarifa de alquiler. Nunca, ni una sola vez en mi vida, he visto u oído que ningún arrendador ofrezca una reducción en el alquiler como un movimiento de "lealtad" para evitar que se vaya a otro lugar. Se considera parte del juego; los minoristas igualarán los precios, pero la mayoría de los proveedores de servicios (propietarios, pero también proveedores de servicios públicos) esperan una gran cantidad de "abandono" en su base de clientes a medida que la gente compra. Se promedia.

KeithS, como propietario, busco buenos inquilinos que probablemente se queden a largo plazo. Ofrecemos alquiler de mercado cuando publicitamos y descubrimos que los inquilinos con un mal historial generalmente solicitan un descuento u le ofrecen más de lo que está pidiendo con la esperanza de que se vaya con ellos. Los mejores inquilinos generalmente saben cuál es el alquiler de mercado y se dan cuenta de que está pidiendo un alquiler razonable. Por lo general, tratamos de no aumentar las rentas a menos que nuestros costos estén aumentando y, en estos casos, una vez más analizamos las rentas actuales del mercado y tratamos de mantener nuestros aumentos por debajo de este nivel. Queremos mantener un buen inquilino para siempre.
@Victor - Probablemente me hubiera encantado ser su inquilino. Empecé a alquilar en 2003 y me mudé a una casa en 2011, y durante ese tiempo creo que renové mi contrato de arrendamiento dos veces. La "renta de mercado" en mi mercado se considera una tasa de penalización y, como dije, la tasa a la que renové, o nunca habría disminuido. Ni una sola vez. Incluso cuando el auge de la vivienda creó un exceso de apartamentos. Lo mejor que podía esperar era seguir "reiniciando" mudándose a un nuevo lugar que ofreciera incentivos de mudanza.
Ahora, me refiero principalmente al mundo de los complejos de apartamentos de varios edificios, propiedad de barones inmobiliarios multimillonarios y "administrados profesionalmente". Si usted es un Joe relativamente promedio con una propiedad de ingresos (una casa de alquiler o dos, la mitad de un dúplex, un apartamento en el sótano, una fila de casas adosadas) y en realidad está entrevistando a los inquilinos que compiten por obtener el espacio, en lugar de contratar a cualquiera que tiene la tarifa de solicitud y no tiene desalojos recientes, entonces ese es un mundo completamente diferente.
No sé cómo funciona donde estás, pero en Australia los alquileres del mercado están determinados por la oferta y la demanda y la tasa de vacantes de alquiler. Si tiene una tasa de vacantes baja (lo que significa que no hay muchas propiedades disponibles para alquilar), los alquileres aumentarán. Si tiene una alta tasa de vacantes, los alquileres disminuirán. No tiene sentido que un arrendador pierda un buen inquilino al aumentar la renta por encima de las rentas del mercado. Si mantiene el alquiler en el mercado o justo por debajo, incluso si el inquilino se va, generalmente tendrá que pagar un alquiler similar en una propiedad diferente del mismo tamaño y estándar.
Estoy en los EE.UU., área de Dallas. Si bien existen fuerzas del mercado, como dije, nadie paga la "renta del mercado" a menos que no esté seguro de dónde tendrá que estar mes a mes. La norma es que te registras por un año y obtienes la "tasa de arrendamiento"; menos que la "tasa de mercado", pero cuánto depende de la tasa de mercado real. La única circunstancia que hará que reduzcan su alquiler con respecto al contrato de arrendamiento del año anterior es si el mercado ha caído tan en picado que usted está pagando el mercado. Si ese es el caso, alguien más desesperado por llenar las unidades ofrecerá una tarifa de arrendamiento mucho mejor.
Keith, no creo que estés entendiendo lo que es la renta de mercado. La renta de mercado está determinada por la oferta y la demanda. Si busco alquilar una propiedad y busco propiedades de 3 dormitorios en un área, la búsqueda puede dar como resultado 10 propiedades que van desde $ 300 / semana a $ 350 / semana (expresamos el alquiler por semana, no por mes como en los EE. UU. ), con una renta mediana de $330, consideraría que la renta de mercado en esa área es de $330/semana. Si estuviera publicitando una propiedad, probablemente la anunciaría a $320/semana, porque si la pongo a $360 o más, me llevaría mucho tiempo alquilarla.
Tengo un BBA y entiendo completamente los principios de la oferta y la demanda, muchas gracias, señor. Lo que no pareces entender es cómo hablan los profesionales de las propiedades de alquiler por aquí (que no es Australia). El "alquiler de mercado", como se usa en los EE. UU., es el precio promedio que una persona de la calle podría pagar para alquilar una unidad durante un mes, lo mismo aquí que en cualquier otro lugar. Lo que digo es que nadie alquila de esa manera en los Estados Unidos; espera entrar a un apartamento, firmar un contrato de arrendamiento por la unidad por un año y obtener una "tarifa de arrendamiento" preferencial.
Esta tasa más baja reduce los márgenes del propietario sobre la propiedad, pero él sabe lo que ganará durante un año y , dado que acepta tasas inferiores a las del "mercado", puede protegerse contra la pérdida de ingresos reales de un año a otro simplemente manteniendo la tarifa que ofrece a los inquilinos que renuevan es la misma (aunque ahora puede ser menos importante en comparación con las tarifas de "mercado" que cuando se firmó el contrato de arrendamiento por primera vez). A pesar de que esta tasa de arrendamiento de incentivo más baja es la forma en que funciona para casi todos los propietarios de EE. UU., no se considera renta de "mercado" en el lenguaje de la industria.
Cuando tengo un nuevo inquilino, siempre firmo un contrato de arrendamiento con ellos. Durante un mercado con una fuerte demanda de alquiler, no negocio con un posible inquilino sobre el alquiler, ya que sé que ya he anunciado un alquiler atractivo. Durante un mercado de alquiler débil, entonces puedo tener la tentación de negociar el alquiler con un buen inquilino. Por lo general, no firmamos por más de 6 meses inicialmente por 2 razones. 1. Nos da la oportunidad de conocer al inquilino y si es bueno; 2. Nos permite aumentar la renta antes si las rentas de mercado y los costos aumentan.
Por lo que dice, los propietarios en los EE. UU. ofrecen alquileres inferiores a los del mercado para que un inquilino se inscriba, luego no aumentan los alquileres para renovar los contratos de arrendamiento, pero en esa etapa los alquileres del mercado son más bajos que los que ofrece el propietario. Esto suena como un mercado de alquiler débil, ya que no creo que esto suceda en un mercado de alquiler fuerte donde los alquileres de mercado están aumentando. Tenemos un mercado de alquiler muy fuerte en Australia con tasas de vacantes inferiores al 1%. Cuando uno de nuestros inquilinos se fue hace aproximadamente un año, anunciamos un alquiler un 12% más alto y obtuvimos un nuevo inquilino en menos de 2 semanas.

Desde el punto de vista económico, se diría que los bienes raíces comprados y alquilados no son sustitutos perfectos: son en gran medida mercados separados. Solo unas pocas personas pueden cambiar fácilmente de una a otra y esa elección es difícil; por ejemplo, una vez que compra una casa, los precios tendrían que subir mucho para que valga la pena venderla y mudarse a una. departamento.

En ambos mercados hay una curva de oferta y demanda, pero la pendiente de la curva de demanda de viviendas para comprar es mucho más pronunciada que la curva de demanda de alquileres.

El mercado de viviendas nuevas fluctúa rápidamente porque requiere un gran cambio en los precios de la vivienda para cambiar la cantidad de personas que buscan comprar una casa. La mayoría de las decisiones de comprar una casa no están determinadas por el estado del mercado inmobiliario. Esto describe un gráfico de oferta/demanda con una curva de demanda muy empinada. Además, debido al apalancamiento proporcionado por las hipotecas, la demanda de viviendas depende de manera crítica de cambios relativamente pequeños en la tasa de interés y la disponibilidad de préstamos. Por lo tanto, la pronunciada curva de demanda se desplaza por todas partes a medida que cambian las condiciones de préstamo.

Por otro lado, los precios de los departamentos son más estables porque las personas se mudan fácilmente de un departamento a otro y las personas que viven en los sótanos de sus padres se mudan fácilmente a los departamentos si los precios cambian. Un pequeño cambio en el precio o la cantidad de alquileres provoca una respuesta razonable en la cantidad demandada. Esta es la situación en la que la curva de demanda es poco profunda. Además, los alquileres no están fuertemente ligados a las tasas de interés, ni están tan fuertemente ligados a las condiciones económicas (en una recesión, la gente evita comprar pero los inquilinos continúan alquilando).

¿Por qué podrían aumentar los costos de alquiler de apartamentos/casas mientras que los precios de compra pueden subir y bajar?
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