La casa se compró en diciembre de 2010 y vivimos allí desde diciembre de 2010 hasta enero de 2013. Ha sido una propiedad de alquiler desde febrero de 2013, cuando nos mudamos a una casa de alquiler para estar más cerca del trabajo (a unas 30 millas de distancia de la casa original).
Después de casi un año en el lugar actual (alquilado), hemos decidido que no volveremos a la ubicación anterior (el hijo comenzó el jardín de infantes en el nuevo lugar). Es muy probable que la venta de la casa anterior no nos lleve a ser propietarios de una casa nueva en la nueva ubicación, por lo que la idea es vender o seguir alquilando, seguiremos así durante los próximos cinco años.
Actualmente, estamos alquilando la casa a 2.2K mientras alquilamos la casa a 2.1K.
Estábamos en la categoría impositiva del 15 % con deducciones relacionadas con la vivienda en 2012. Probablemente permaneceremos en la misma categoría este año con los (pésimos) ingresos por alquiler, pero llegaremos a la categoría del 25 % después de vender la casa (haciendo con las deducciones). La casa ha aumentado un 15% en tres años (sin realizar, por supuesto).
Me inclino por vender porque no estoy seguro de 1) si el valor de la vivienda seguirá aumentando, 2) qué monto del impuesto sobre las ganancias de capital tendré que enfrentar si aumenta (frente a la venta ahora), y 3) el riesgo de vacante (no podemos permitirnos más de 2 meses de vacante).
Tampoco estoy seguro de cómo sopesar los beneficios de continuar alquilando durante cinco años en términos de 1) impuestos ahorrados y 2) aumento del valor de la vivienda (tratándolo como una inversión).
Cualquier ayuda o punto de vista es muy apreciada.
Debe obtener el software de impuestos actual, el software de presentación de 2013 ya está disponible, aunque debe actualizarse antes de la presentación, ya que los formularios finales aún no están listos.
Luego, mirará detenidamente el Anexo E para comprender qué se cancela. Veo que está viendo el alquiler de $2200 frente a su propio alquiler de $2100, pero, por supuesto, el formulario de impuestos no se preocupa por su alquiler. Compensas los gastos de esa casa contra los ingresos.
Los gastos son los sospechosos habituales, intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, reparaciones, etc. Pero hay una cosa importante que los nuevos propietarios tienden a olvidar. Depreciación. No es opcional. Digamos que la casa le costó $400K. Esta es su base. Es necesario separar el valor de la tierra que no se deprecia. Para un condominio sin terreno puede ser tan poco como el 10%, cuando compramos nuestra casa, para efectos del seguro, el terreno era casi el 40% del valor total. Digamos que haces la investigación y decides el 30 % (para la tierra), luego el 70 % = $280 000. La depreciación se toma cada año durante un período de 27.5 años, o un poco más de $10,000 por año. (Tenga en cuenta que los formularios lo ayudarán a obtener su número del año 1, ya que no tuvo un año completo).
Esta depreciación ayuda con su flujo de efectivo durante el año (como debe hacer los cálculos, y si conserva la casa, ajuste sus retenciones W4 para 2014, esa suma global que obtendrá en abril no pagará las facturas de cada mes) pero es 'recapturado' a la venta.
En algún momento en el futuro, es posible que ahorre lo suficiente para comprar una casa en la que desea vivir, pero necesita vender el alquiler. Considere un intercambio 1031 . Es una forma de vender un alquiler y comprar uno nuevo sin desencadenar un hecho imponible. Lo que no sé es cuánto tiempo debe ser alquilada la nueva casa antes de que el IRS le permita mudarse. De la misma manera que convirtió su casa en alquiler, un alquiler puede volver a ser una residencia principal. Solo dudo que puedas hacerlo justo después de la compra. Como recomendaría su compañero @littleadv, "obtenga asesoramiento profesional". Y tiene razón. Acabo de ofrecer lo que usted podría considerar. La declaración de impuestos del primer año con ese Anexo E es la más difícil ya que es nueva. El próximo año es simple en comparación.
La cuestión de vender inmediatamente es difícil. Solo usted puede decidir si el riesgo de mantenerlo es demasiado grande. Estás diciendo que no tienes el dinero para cubrir la vacante de dos meses. Eso me asusta. Me concentraría en reforzar la cuenta de emergencia. Y asegurar una línea de crédito. Ha mencionado los ahorros fiscales. Mi opinión es que para cualquier inversión, la cola de los impuestos nunca debe mover al perro inversor. Compre o venda una acción en función de la acción, no de la posible factura de impuestos por la venta. En su situación, la renta y los gastos se cancelarán entre sí, y la depreciación es un préstamo a corto plazo, desde una perspectiva fiscal.
Si vendiste hoy, ¿cuánto obtienes? Si analizó los números ahora, ¿cuál es su ingreso real de la propiedad cada año? ¿Vale la pena ese retorno? Una buena propiedad proporcionará flujo de efectivo, reducción de capital cada año y aumento normal de valor. Esto requiere un poco de atención al observar los números. Es posible que sienta que está alcanzando el punto de equilibrio, pero si el capital es $ 12K menos después de un año, eso es algo que no debe ignorar. Por otro lado, un 'punto de equilibrio' exacto con poca equidad en juego le ofreció una propiedad apalancada donde cualquier ganancia es un porcentaje magnificado de lo que tiene en riesgo.
Por último, bienvenido a Money.SE. Considere agregar más detalles a su perfil.
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