Mi esposa y yo estamos considerando dividir una porción de la tierra anexa a nuestra residencia principal. ¿Se gravará esto como una ganancia de capital? ¿Se puede destinar el dinero a la hipoteca y no pagar impuestos? ¿Se puede excluir el beneficio de la venta de las ganancias de capital?
Voy a responder esta pregunta para los contribuyentes estadounidenses.
Depende de si vende su residencia principal dentro de los 2 años posteriores a la venta del terreno baldío junto a su casa. Si no lo hace, entonces esto es solo una venta de terrenos a la tasa de ganancias de capital. Si vende su residencia, es posible que pueda excluir la venta del terreno como parte de la misma venta (incluso si fue a varios compradores).
Terreno vacante. La venta de terrenos baldíos no es una venta de su vivienda principal a menos que:
El terreno baldío es adyacente al terreno que contiene su hogar,
Usted era propietario y usaba el terreno baldío como parte de su vivienda principal,
La venta separada de su vivienda cumple con los requisitos de exclusión y ocurre dentro de los 2 años anteriores o 2 años posteriores a la fecha de la venta del terreno baldío, y
Los demás requisitos para excluir la ganancia de la venta de una vivienda principal se han cumplido con respecto al terreno baldío.
Si se cumplen estos requisitos, la venta de la vivienda y la venta del terreno baldío se tratan como una sola venta y solo se puede aplicar una exclusión máxima a cualquier ganancia. Consulte Exclusión de la ganancia, más adelante.
Sin la exclusión de residencia principal, la venta de bienes inmuebles generalmente será una ganancia de capital.
Hay formas de evitar la ganancia de capital, como cambiarlo por otro terreno (un intercambio del mismo tipo §1031 o un intercambio Starker), aunque el "botín" de efectivo que cambia de manos generalmente estará sujeto a impuestos para el destinatario y entrará en el base del pagador. No estoy familiarizado con una forma de proteger los ingresos de la venta de los impuestos mediante el pago de su hipoteca (excepto en la medida en que el interés de la hipoteca ya sea deducible).
No olvide reducir sus ganancias por su base de costos. Solo paga impuestos sobre la ganancia, no sobre el precio total de venta. Y a medida que asigna su base entre el terreno y la casa, recuerde que las asignaciones a la base de uno se hacen a expensas de la base del otro (si gastó $500 en la compra de dos artículos, asignar $50 a uno significa que no asignó más de $450 al otro).
Hablando puramente hipotéticamente, una persona que compró un terreno y una casa junto con un precio único podría decidir una asignación de base que casi elimina la ganancia en la venta de una parcela. Luego, cada vez que la casa finalmente se vendiera, la exclusión de la ganancia de la residencia principal eliminaría $ 250k ($ 500k casados) de la ganancia, por lo que la base es menos valiosa cuando se asigna a la casa. Por supuesto, el IRS es plenamente consciente de este problema y tendría que haber alguna base razonable para asignar la base de esa manera (y no hay documentación clara que muestre una asignación diferente).
usuario14528