¿Hipoteca a 15 o 30 años con este enfoque de "invertir la diferencia"?

Dos escenarios-

  1. Hipoteca a tipo fijo a 15 años. Después de 15 años (la hipoteca se cancela), el monto mensual de la hipoteca se invierte en un fondo indexado S&P 500 durante 15 años.

  2. Hipoteca a tipo fijo a 30 años. Invierta la diferencia entre la hipoteca de 15 y 30 años en un fondo indexado S&P 500 durante 30 años (vida de la hipoteca).

¿Cuál es el valor neto después de 30 años para ambos escenarios?

He visto una comparación de 15 años, pero no de 30:

Suposiciones:

  • Monto de la hipoteca: $ 240,000 (valor de la vivienda 300k, 20% de pago inicial)
  • TAE 15 años: 2,852%
  • TAE 30 años: 3,568%
  • Crecimiento lineal del fondo del índice S&P 500: 4 % (conservador)*
  • Ganancias de capital a largo plazo: 15% (tomado una vez en el año 30)
  • Con el aumento de la deducción estándar a través de Tax Cuts and Jobs, el interés de la hipoteca no se desglosará.

Tasas hipotecarias al 13 de julio de 2020 de https://www.bankofamerica.com/mortgage/mortgage-rates/

*El 4% es un intento de simplificar el riesgo y la variabilidad del mercado. Según http://www.moneychimp.com/features/market_cagr.htm , la rentabilidad anualizada histórica (incluidos los dividendos y la inflación) es del 7 % durante más de 100 años.

Buena pregunta: una buena respuesta analizaría el impacto de un mayor apalancamiento general con una hipoteca a 30 años [tanto los pros como los contras], el impacto que se siente al cambiar el rendimiento supuesto de las inversiones y la diversificación de las inversiones de cartera con una hipoteca a 30 años frente a ' solo ser propietario de una casa durante los primeros 15 años en la hipoteca de 15 años [incluido el impacto de la posible necesidad de mudarse cuando el mercado inmobiliario está al alza o al revés].
Además, el crecimiento del fondo de índice lineal (incluso al 4%) no es realista: cualquier inversión que gane más que las tasas libres de riesgo tendrá riesgo (fluctuación en los rendimientos). Si no modela eso, obtendrá resultados que no se pueden lograr en la realidad.
@bob, otra variable que debe tener en cuenta es la deducción de impuestos por intereses hipotecarios, por lo que importa cuál sea su ingreso (si corresponde) durante los 30 años y si tomará la deducción estándar
Otra variable menos calculable es el riesgo... bajo la hipoteca de 15 años, tendrá pagos mensuales más altos que podrían ser más difíciles de pagar si pierde su trabajo o de repente tiene ingresos reducidos. Pero por otro lado, bajo el plan de 30 años, tiene que esperar el doble hasta estar libre de riesgos de tales consideraciones; podrías perder tu trabajo y tu casa después de 20 años.
FYI - Conocí a Harry Sit, el blogger de The Financial Buff. Buen chico. Sus matemáticas están bien. Pero su suposición, un rendimiento del 5 %, asume un pronóstico en el 12 % inferior (es decir, de los 100 rendimientos móviles en mi hoja de cálculo, 12 están por debajo del 5 %. También supone una tasa de ganancia de capitalización del 15 %, mientras que para muchos, la ganancia puede ser del 10% o cero Lo respeto, pero no estoy de acuerdo con su conclusión.

Respuestas (2)

Creo que mirar datos históricos a largo plazo tiene valor aquí. Creé una hoja de cálculo que tomó los rendimientos de S&P para los años de 1900 a 2018 y calculé los rendimientos de 15 años a partir de 1919 para tener los últimos 100 rendimientos de 15 años consecutivos. Luego ordené para ver cómo se distribuyeron estos números.

Los 50 mejores resultados superaron el 9,88 %, siendo el más alto el 19,10 %.

Los siguientes 25 resultados variaron de 6.55% a 9.78%

Los siguientes 15 resultados variaron de 4.63% a 6.54%

Los siguientes 5 resultados variaron de 4.13% a 4.44%

Los 5 últimos, los peores resultados fueron .73%, 1.93%, 2.62%, 2.74%, 3.51%

¿Mi conclusión? Aquellos que toman los 30 e invierten la diferencia tienen muchas probabilidades (95%+) de lograr un resultado exitoso, acumulando un saldo mayor que el de la hipoteca aún adeuda, después de que hayan pasado los 15 años.

Haré una pausa aquí y diré que reconozco que "el rendimiento pasado no es garantía de resultados futuros" y "sus resultados pueden variar". Pero esto es lo mejor que tenemos. Mi conclusión sería muy diferente si los retornos del S&P promediaran 4-5%, por supuesto.

Y hay quienes dirían que un rendimiento de 15 años no es lo mismo que DCA (promedio de costo en dólares) al hacer las compras cada mes/año durante ese mismo período. A esto, estoy de acuerdo. Sospecho, sin embargo, que los resultados de ese esfuerzo bastante mayor solo diferían ligeramente en el margen, y dada la naturaleza de DCA, es decir, 'comprar más a precios más bajos, menos a precios más altos', en realidad mejorarían.

Para aquellos que buscan tal decisión, les sugiero que se sientan cómodos con una hoja de cálculo y analicen los datos a su propia satisfacción. Si OP se pregunta por qué usé 15 cuando la comparación es 15 vs 30, simple. Es dentro de 15 años. Usted está buscando para ver qué tan exitoso fue su plan. Miras 2 declaraciones, el saldo de la hipoteca y la declaración de corretaje. Si, en este punto, la cuenta de corretaje es más alta, está contento. Si está cerca o un poco más abajo, no tanto. Si esto último fuera cierto, todavía quedan los próximos 15 años para compensarlo, y la historia muestra que después de una década mala, es más probable que tengamos una mejor, así que para los muy disciplinados, lo mejor es mantener el rumbo con su decisión. .

Desde mi propia experiencia, escribí un artículo, " Retirado, con hipoteca " donde ofrezco que después de 15 años de seguir mi propio consejo "el 401(k) tenía $349 000 adicionales frente a nuestra hipoteca de $265 000" y señalé que este período de tiempo , los 15 años que terminaron en 2012, contenían 2 caídas del mercado. También citaré: "Han pasado dos años desde entonces, y el mercado en 2013 y 2014 fue muy gratificante. Una ganancia de más del 50%. Terminamos 2014 con la hipoteca en $233K y los fondos adicionales calculados del 401(k) en $453 mil".

En nuestro caso, el interés es deducible, por lo que nuestra hipoteca del 3,5 % cuesta realmente el 2,73 %, sea lo que sea que valga. Entiendo que el suyo no es deducible, pero si los números fueran tan cercanos para tomar una decisión, me mantendría alejado. Puede ver que el quinto peor período móvil fue del 3,51 % frente al 2,74 % del cuarto peor. De cualquier manera, una probabilidad de éxito del 96%/95%.

Un último punto antes de terminar. Los números aquí asumen 100% de disciplina. Durante 180 meses, realizando los depósitos de la diferencia entre pagos. Si usted o su pareja corren el riesgo de que la creciente pila de efectivo sea una tentación, entonces es mejor pagar la hipoteca a un ritmo más rápido. Por supuesto, diez años más tarde (usted enviaría incluso más dinero que el monto adeudado, ¿verdad?), tendrá una casa pagada, sin hipoteca y con una gran cantidad de efectivo gratis. ¿Y que? ¿De repente te harás responsable? En ese momento, si pierde su trabajo, todavía hay cuentas que pagar, incluido el impuesto a la propiedad. Ya sea que haya hecho todo a la perfección (no lo he hecho) o no, siempre he dormido mejor sabiendo que tenía una reserva de dinero, ya sea en las cuentas de jubilación o en un HELOC preestablecido. Eso' Vale más que la casa totalmente pagada, pero no hay liquidez en un momento difícil. Practicamos ese derecho hasta que llegaron los despidos en 2012 y mi esposa y yo fuimos despedidos. Lo que llevó a nuestra decisión de retirarnos anticipadamente.

Creo que una conclusión simple en su segundo párrafo podría ayudar al OP en función del nivel aparente de su comprensión: solo en 3 de 100 períodos de 15 años móviles, el rendimiento en el mercado fue inferior a su interés hipotecario después de impuestos.
Hablo demasiado. Pregúntale a mi esposa.
Estoy confundido por su sección sobre DCA. ¿Cómo es DCA relevante para esta pregunta?
@Kevin: la inversión no es una suma global. OP no está depositando una sola cantidad y dejándola crecer durante 15 años. Está invirtiendo flujo de depósitos. Cuando tomo 15 años consecutivos de rendimientos y calculo la CAGR, no tiene la precisión que tendría si se hiciera la capa adicional de matemáticas, configurando la hoja de cálculo para dar el resultado preciso de esos depósitos. Considere esto: si disfruto de un rendimiento del 32% (como vi en 2013) desde el principio, es posible que la cuenta solo haya tenido un año de depósitos. ¿Pero el 32% en el año 15? Bote.
DCA es una estrategia utilizada cuando tienes una gran suma de dinero. Ese no es el caso aquí. DCA no es relevante
DCA es lo que hacen naturalmente las personas que invierten sumas regulares a lo largo del tiempo. El hecho de que nunca hayan tenido la opción de la suma global no cambia eso. Le invitamos a publicar una respuesta propia.

un boceto rapido

n = 12
s = 240000

Tasa periódica y cuota periódica para hipotecas a 15 y 30 años

p15 = 2.852/100/n
pp15 = (s p15)/(1 - (1 + p15)^(-n 15)) = 1640.37

p30 = 3.568/100/n
pp30 = (s p30)/(1 - (1 + p30)^(-n 30)) = 1086.84

El escenario de 30 años puede ahorrar $553,53 en el fondo al final de cada mes.

sv30 = pp15 - pp30 = 553.528

El escenario de 30 años paga 30 años de $553.53 ( sv30) al fondo.

totalsv30 = (sv30 ((1 + 4/100/n)^(n 30) - 1))/(4/100/n) = 384176

El escenario de 15 años paga 15 años de $1640.37 ( pp15) al fondo.

totalsv15 = (pp15 ((1 + 4/100/n)^(n 15) - 1))/(4/100/n) = 403679

El valor del fondo del escenario de 15 años sale $19,500 mejor.

totalsv15 - totalsv30 = 19503

Ambos escenarios han pagado su hipoteca de $240k y ambos pagaron $590,532.

30 n pp15 = 590532
0.04/100/n¿deberían estos cálculos ser algo como 0.04/no 4/100/n?
@rhavelka Gracias por notarlo. He corregido mi respuesta.
Esto es genial, gracias! ¿Totalsv15 y totalsv30 necesitan que se aplique el impuesto único sobre las ganancias de capital del 15 %?
@Bob Dejé la deducción del 15% para mayor claridad.
Mostrar las matemáticas de esta manera sin discutir la variabilidad es engañoso y creo que no forma una respuesta completa.
¿Hipoteca a 15 o 30 años con este enfoque de "invertir la diferencia"?
RespuestasAquíPolítica de privacidad1y, 0v