Fecha de vencimiento de la hipoteca versus multa por pago atrasado: ¿la compañía de préstamos puede llamarme todos los días?

Mi hipoteca vence el día 1. Me dijeron que pagar una semana después del primero para igualar mis cheques de pago no sería un problema. De hecho, todos y cada uno de los estados de cuenta tienen una fecha en la que, si pago después de esa fecha, debo una pequeña multa, pero no se me informa en mi historial crediticio como atrasado.

En los últimos meses he estado recibiendo una llamada telefónica de la compañía de préstamos para saber cuándo estaría pagando a partir del día 2 de cada mes. Las primeras veces les informé que mi historial de pago el día 10 u 11 durante los últimos 24 meses no cambiará, pero de todos modos llaman todos los días, así que dejé de contestar.

No quiero volverme nuclear y enviar una letra muerta (y no estoy seguro de que esté legalmente permitido), pero sí quiero convencerlos de que dejen de llamarme hasta que llegue tarde.

Quiero escribir una carta, pero ¿cuál debo citar como la razón por la que deben dejar de molestarme?

  • Nunca he llegado tarde, pero he usado el cargo por retraso.
  • He estado pagando a mitad de mes durante más de 24 meses
  • Tengo un informe de crédito casi perfecto
¿Tiene por escrito que no lo reportarán a una agencia de crédito si paga tarde junto con la multa? Estás viviendo peligrosamente si no lo haces. Los acuerdos verbales significan ponerse en cuclillas.
No te reportan a menos que tengas 30 días de retraso. No lo han hecho durante 5 años de hipotecas. Nunca hicieron ninguna promesa, pero reviso mis informes.
¿Hay algo que pueda hacer para que sus pagos lleguen a tiempo? ¿Ha calculado el tipo de interés efectivo de su "pequeña sanción"? Pagar la multa CADA MES va a sumar mucho dinero con el tiempo. ¿Sabes cuánto suma?
@msemack: no pago ninguna multa, solo dice "Pague después de esta fecha e incluya la siguiente multa". Siempre pago antes de esa fecha.
"Me dijeron que pagar una semana después del primero para igualar mis cheques de pago no sería un problema". ¿Recibiste eso por escrito?
¿Y notó que el "10 o el 11" no es "una semana después del 1"? Las compañías financieras suelen ser muy precisas con las fechas.
@DJClayworth: siempre fue antes de la fecha indicada en el estado de cuenta debido a una penalización tardía. No lo obtuve por escrito y solo cambió 4 años después. Su comportamiento de llamadas cambió mientras que mi comportamiento de pago no lo hizo.
Si es después de la fecha de vencimiento, es tarde. Y realmente, ¿ha estado pagando esto durante cuatro años y nunca en ese tiempo acumuló suficiente reserva de efectivo para hacer un pago adicional?
@DJClayworth: esa fue su respuesta. Pero si es tarde sin penalización, ¿por qué les haría un favor? No me cobran menos si pago antes. Tener reservas de efectivo no significa que quiera dárselo a la compañía hipotecaria.
@DJClayworth: además, es un argumento discutible, ya que se hizo esta pregunta, los convencí de corregir su comportamiento para mi cuenta. Es probable que tenga que recordárselos de nuevo en el futuro.
"¿Por qué les haría un favor?". Para que dejaran de llamarte.
Si no puede hacer un pago adicional una vez para evitar tener que jugar este juego, sus finanzas están patinando sobre hielo muy delgado y la compañía hipotecaria tiene razón al estar preocupada por usted.
Mi pago vence el primer día del mes, sin embargo, el contrato dice que tengo 10 días antes de que el pago se considere atrasado. Lo que no sé es si espero para pagar el día 10, mientras no recibo un cargo por pago atrasado, ¿se acumulan intereses durante esos 10 días? Si es así, cada día de retraso puede resultar bastante caro.
@Dunk: suena como una buena pregunta para hacer aquí. =) Creo que no, ya que sus pagos ya representan el interés.
@dunk: por lo que vale, una hipoteca fija como esta tiene una tabla de amortización fija. ¿Pagar temprano, 20 días antes, por 29 años 11 meses? El último pago sigue siendo lo que decía la mesa 30 años antes. Pague el último día antes de la penalización, mismo trato, sin intereses adicionales. En tiempos de tasas altas, tiene sentido realizar cualquier pago a la hora 12. Ahora, es sólo una cuestión de conveniencia.

Respuestas (5)

Si el cobrador es la primera parte (los empleados que hacen la llamada de cobranza son empleados de la parte propietaria del préstamo), entonces sí, pueden llamarlo todos los días, ya que no están restringidos por la FDCPA (Ley de Prácticas Justas de Cobro de Deudas) .

Es muy probable que sean de primera parte, porque está pagando antes de los 30 días de morosidad (la mayoría del trabajo de cobro de terceros comienza mucho más de 30 días), y sería muy arriesgado que una agencia de cobro de terceros llamara todos los días.

La tasa de ejecuciones hipotecarias de los últimos 18 a 24 meses ha cambiado la forma en que los administradores hipotecarios realizan las cobranzas "tempranas". Antes de hace un par de años, no se realizaban muchas llamadas antes de que un préstamo tuviera 16 días de morosidad. Ahora, comienzan las cobranzas en el día 1 con llamadas de recordatorio de texto a voz y marcadores predictivos. No les cuesta mucho, así que espero que sigan llamando. Además, es probable que el coleccionista lo ame, ya que puede obtener algún tipo de crédito por el pago que eventualmente haga, lo que los hace quedar bien.

Me abstendría de enviar una carta. Puede seguir pagando tarde, siempre y cuando pague antes de los 30 días de retraso; las opciones para el informe de crédito son: actual; más de 30 días; más de 60 días; Más de 90 días, etc., por lo que cualquier cosa con menos de 30 días de mora al final del mes se considera actual. Si su carta suena como algún tipo de disputa o negativa a pagar, podrían informar su estado como algún otro estado despectivo que dañaría su crédito.

Dependiendo de las capacidades de su software, puede solicitar que ACH pague su pago el día 10. Su software de marcación predictiva puede configurarse para eliminar cuentas ACH. O el cobrador puede tener alguna forma de posponer su cuenta después de la fecha del giro de ACH; el cobrador puede darse cuenta de que está configurado para ACH, y tal vez no obtenga bonificaciones por cuentas ACH.

¿Qué es ACH? Esta compañía que compró mi préstamo está en el medio del paquete por su reputación, por lo que tengo miedo de dejar que hagan un giro en mi cuenta (pero uso la función de pago de facturas de mi banco, así que tal vez lo esté haciendo de todos modos)
ACH significa Cámara de Compensación Automatizada, pero es el método de pago en el que proporciona su número de ruta bancaria y número de cuenta al administrador y ellos preparan su pago en la fecha de vencimiento o en el día del mes que usted especifique. Creo que la principal diferencia entre configurarlos en Bill Pay en su banco versus ACH en el administrador es que con ACH, el administrador sabe cuándo llegará el pago y puede planificar en consecuencia. Si no confía en ellos, hable con su banco y verifique que tiene recursos en caso de que hagan un giro no autorizado. Creo que tienes 60 días para revertir un borrador.

Mientras IANAL, se siente como si estuviera patinando sobre hielo delgado.

En primer lugar, espero que el departamento de la empresa que comienza a llamar al segundo no tenga discreción, y es probable que no tengan un mecanismo para rastrear lo que está haciendo, es decir, pagar casi tarde todos los meses.

No importa lo que alguien le haya dicho verbalmente, el hecho es que su pago vence el día 1. Si te pierdes eso, llegas tarde. Es posible que las sanciones no surtan efecto inmediatamente; pero, sin embargo, está efectivamente incumpliendo el contrato.

En segundo lugar, definitivamente lo alentaría a que se siente con el banco/titular de la hipoteca. Discuta en persona su cronograma de pagos y posibilidades; y de alguna manera hacer que acepten cambiar la(s) fecha(s) para evitar esta molestia. A pesar de la aparente ausencia de daños en su informe crediticio, no estoy seguro de que confiaría en eso a largo plazo. Se podría informar algo que luego podría tardar años en solucionarse.

No tengo idea de cuán ajustado es su presupuesto, pero si tiene la flexibilidad de ahorrar lo suficiente durante un par de meses para poder pagar la hipoteca el 1, a partir de ese momento debería poder mantener ese nivel, eliminando también los problemas.

En cuanto a la letra muerta, eso realmente se siente como un lugar al que no quiere ir dada la relación a largo plazo que probablemente tendrá con el prestamista.

Buena suerte

Correcto, la carta parece que estoy haciendo una montaña de un grano de arena. No tengo el efectivo extra (sin incurrir en más deuda) para ajustar mi frecuencia de pago.
También vale la pena mencionar que al llegar constantemente tarde les das una excusa para llamarte. No querrás hacerlos enojar.

¿Podrían permitirle cambiar la fecha de vencimiento del pago oficial? Sé que aquí (Reino Unido) puedes hacer eso, si lo pides.

Un par de puntos importantes para hacer.

Primero: no es exactamente exacto que los coleccionistas de primera parte "no estén restringidos por la FDCPA". De un informe de la CFPB de marzo de 2013 (PDF) sobre los acreedores primarios: "La sección 5 de la Ley de la FTC les prohíbe participar en prácticas desleales, engañosas o abusivas" La información relevante se encuentra al final de la página 8. Entonces, no, su prestamista no puede llamarte todos los días ya que sería abusivo. Sección relevante en la FDCPA sobre acoso.

Segundo: sí, técnicamente está realizando pagos hipotecarios atrasados ​​si no realiza un pago antes del primer día del mes. Sin embargo, de manera realista, todos los prestamistas hipotecarios saben muy bien que no a todos se les paga exactamente en las mismas fechas. Es por eso que hay una fecha de pago tardío y un monto de multa.

Tampoco recomendaría escribir una letra muerta ya que probablemente no funcionará y podría hacer más daño que bien. Hable con su prestamista. Están tratando de ser proactivos para recibir el pago, pero en cambio están molestando a los clientes. Tal vez si suficientes personas hablan, captarán el mensaje. Como último recurso, puede detener el acoso amenazando por escrito con demandar si las llamadas diarias no se detienen.

Llamé al cobrador de deudas que me llamaba todos los días al trabajo (a veces colgaba después de contestar el teléfono) y les dije que siempre pago el día 15 del mes (la fecha de vencimiento del préstamo es el 1 de cada mes) porque eso es cuando tengo la capacidad financiera para hacerlo. El gerente podría mirar mi préstamo y ver el historial de mis pagos el día 15 del mes. Me dijo que escribiera una carta y se la enviara por fax diciendo que quería "cesar y desistir" de las llamadas que me hacían. Incluya el nombre en la cuenta, dirección, número de préstamo y fírmelo. Debe indicar que entiende que tiene un pago mensual del préstamo y que siempre realiza su pago. Pídales que eliminen su información de su sistema.

"cesar y desistir" no debe hacerse sin un asesoramiento legal previo. Nunca sabes qué lata de gusanos puedes desatar sobre ti mismo con eso.4
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